首先是判斷轉(zhuǎn)讓的價(jià)格是否合理。
其中涉及到對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，這時(shí)需要按照《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中評(píng)估、拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，對(duì)于不需要評(píng)估的財(cái)產(chǎn)不能進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)行評(píng)估的財(cái)產(chǎn)則需要案件承辦人應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)《委托評(píng)估申請(qǐng)表》，報(bào)執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，與執(zhí)行依據(jù)、財(cái)產(chǎn)清單等相關(guān)材料一并移交專門(mén)機(jī)構(gòu)或?qū)９苋藛T報(bào)送高級(jí)法院隨機(jī)確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。
執(zhí)行法院經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告有明顯錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)作出修正。評(píng)估機(jī)構(gòu)拒絕修正的，執(zhí)行法院可以撤銷(xiāo)評(píng)估委托，另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估后認(rèn)為價(jià)格合理的，則可以認(rèn)定成立善意取得，不能強(qiáng)制執(zhí)行;認(rèn)為價(jià)格不合理的則不成立善意取得，可以強(qiáng)制執(zhí)行。當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到評(píng)估報(bào)告后10日內(nèi)以書(shū)面形式向執(zhí)行法院提出。執(zhí)行法院收到異議書(shū)后應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)交評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在10日內(nèi)對(duì)異議的內(nèi)容進(jìn)行復(fù)核。
其次，怎樣正確理解“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”，是只要達(dá)成協(xié)議就算是以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓還是必須支付全部?jī)r(jià)款才算是以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓抑或是分期付款也可以算是以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?
從字面意思考察，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓意味著只要達(dá)成合理的價(jià)格協(xié)議就可以，而不需要實(shí)際支付，但是這樣理解是否符合物權(quán)法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的精神呢?筆者認(rèn)為僅僅達(dá)成合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格協(xié)議不能成立善意取得，而必須實(shí)際支付了價(jià)款才能成立善意取得。因?yàn)樯埔馊〉眠€必須具備善意這一條件，一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)的出讓人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不會(huì)在沒(méi)收到一定價(jià)款的前提下去辦理過(guò)戶登記手續(xù)，這樣不符合常理，受讓人應(yīng)該知道這種情況下房子不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移可能存在一定的問(wèn)題，如果他仍然和出讓人達(dá)成出讓協(xié)議，則可以推定出受讓人存在惡意，因此如果受讓人僅僅是達(dá)成價(jià)格轉(zhuǎn)讓協(xié)議而沒(méi)有付款則不能成立善意取得，這時(shí)法院可以強(qiáng)制執(zhí)行該不動(dòng)產(chǎn)。受讓人支付了全部?jī)r(jià)款應(yīng)該推定成立善意取得，這時(shí)不能強(qiáng)制執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)，而只能把出讓人已經(jīng)收到的價(jià)款強(qiáng)制執(zhí)行給原權(quán)利人。受讓人僅僅是支付了約定價(jià)款的一部分，剩余的分期履行，這樣能成立善意取得嗎?
筆者認(rèn)為這需要分兩種情況進(jìn)行討論，第一種情況是受讓人首付價(jià)款合理，那么可以推定當(dāng)事人成立善意取得，不能強(qiáng)制執(zhí)行，首付價(jià)款是否合理的判斷依據(jù)是社會(huì)一般人的標(biāo)準(zhǔn)，而不能以出讓人和受讓人的主觀判斷為標(biāo)準(zhǔn)，這樣是為了杜絕惡意取得行為的發(fā)生。這是法院應(yīng)該把已經(jīng)首付的價(jià)款強(qiáng)制執(zhí)行給原權(quán)利人，剩余價(jià)款通知受讓人直接交給院權(quán)利人，而不再交給出讓人。但是如果受讓人在支付了幾期價(jià)款之后沒(méi)有履行能力了，而出讓人又怠于行使權(quán)利，這是該怎么辦呢?這種情況下原權(quán)利人可以代位行使債權(quán)，向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債權(quán)人(出讓人)的債權(quán)，可以請(qǐng)求法院把房屋強(qiáng)制拍賣(mài)。第二種情況是首付價(jià)款不合理，這時(shí)推定受讓人存在惡意，不成立善意取得，可以把不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行給原權(quán)利人。
