購房指標是我國房地產發展中出現的一個關鍵詞，其產生的背景和前提是：我國部份國家機關、企事業單位內部存在的公務員集資房、職工集資房，是福利分房在房地產領域的反映，由于這種福利房與市場上的其他商品房之間存在一種巨大差價，購房指標也就應運而生，擁有公務員或職工身份，方能獲得這種購房指標的資格。
而由于人們的需求多樣化，如為子女入學、戶口遷入、商業經營、房價低等，導致了購房指標的轉讓，而購房指標轉讓后產生了許多承需解決的法律問題，如購房指標轉讓協議的法律效力問題，該合同的實質法律關系是什么，該合同項下的房屋歸誰，該合同指向的房屋的工程質量、保修責任，物業費用的負擔等眾多法律問題。
一、案情簡介
2006年某單位決定在某初中新校區旁集資建房，集資房的一半供本單位職工購買，規定本單位職工購買房屋按建設成本價購買，每個職工限購一套，另外一半房屋向社會發售，職工內部購房價格為向外銷售價格的一半。若本單位職工向外轉讓購房指標，則該職工在本小區不得享有再購買第二套房的購房指標，6月李某以15萬元的價格將購房指標轉讓給余某。2009年李某反悔，不同意履行購房指標轉讓協議，以余某不是該單位職工，無購房資格，要求法院確認雙方簽訂的協議無效。
二、法律分析意見
1、關于購房指標轉讓協議的法律效力問題。
判斷合同是否有效的標準通常是以《民法通則》第五十五條和《合同法》第五十二條規定作為標準。即：簽約行為人具有相應的民事行為能力;意思表示真實;不違反法律或者社會公共利益，不具有《合同法》第五十二條規定的五種合同無效的情形，在私法領域，在國際上通常強調的是當事人意思自治原則，即只要是當事人雙方真實意思表示，不違背法律、行政法規的強制性規定，即認定為合法，簡言之，法無明文禁止即可為。對于購房指標能否轉讓法律僅對幾種特殊的房產有禁止性規范，如軍隊的軍用房、經濟適用房等，除此之外，法律并沒有明令禁止購房指標的轉讓。而在本案例中，李某與余某之間簽訂的《購房指標轉讓協議》雙方具有相應的民事行為能力，協議內容是李某與余某雙方真實意思表示，又不違反法律、行政法規的強制性規定，故合法有效。
2、《購房指標轉讓協議》的法律關系的性質問題。
購房指標轉讓協議法律關系的性質在司法實務及理論上存在兩種爭議：一種意見認為是買賣合同關系;另一種意見認為是委托合同關系。筆者認為，購房指標轉讓協議屬于何種法律關系，不能一概而論，應以《購房指標轉讓協議》的內容及相關條件，對照法學理論進行綜合分析判斷。
在實務中存在兩種情形：第一種情形是轉讓方與受讓方簽訂購房指標轉讓協議，受讓方取得了購房指標，但受讓方仍是以轉讓方(原購房指標所有人)的名義與房地產開發商簽訂《商品房買賣合同》，(購房指標轉讓方仍是購房人)，過了一段時間，購房指標轉讓的雙方當事人再簽訂《商品房買賣合同》，然后辦理房產過戶手續。第二種情形：轉讓方與受讓方簽訂《購房指標轉讓協議》，受讓方取得了購房指標，受讓方憑購房指標轉讓協議到房地產開發商處以受讓方自己的名義與開發商簽訂《商品房買賣合同》，受讓方即取得了原購房指標轉讓方的全部合同權利、義務，受讓方是房產的購買方，以后，也無需辦理房產過戶手續。在第一種情形中《購房指標轉讓協議》的雙方當事人就購房指標轉讓達成了協議，轉讓方獲得轉讓購房指標的價款，受讓方取得了“購房指標”及相應的權利，但“購房指標”僅僅是一種“權利”或“資格”，具有一定的人身依附性或身份特征，與法律上的“物”(包括虛擬物)仍有較大的差異，且與人的公務員或職工的身份、職稱、工齡、職務、學歷、積分等相聯系，在處分也相應受到限制，如有的單位規定，單位內部集資房三年內不得上市轉讓等或者職工內部有優先受讓權。因此，購房合同登記的買受人始終是購房指標原所有人，而非購房指標轉讓合同中的受讓人(指標持有人)，因而就存在事后以原購房指標所有人名義辦理房產證之后，再以購房指標原所有人作為轉讓方，以購房指標受讓人為受讓方，再次簽訂《房屋買賣合同》的情況，受讓方再辦理房產轉戶手續。第二種情形之中，通過購房指標的轉讓，受讓方取得了購房指標，受讓方即取得了簽訂單位集資房的《商品房買賣合同》的主體資格，即享有了簽訂物權合同及享有物權合同上的權利，這種情形下，購房指標原所有人的單位對轉讓購房指標不作任何限制。
對于第一種情形下的《購房指標轉讓協議》應屬于《合同法》第二十一章規定的《委托合同》的性質。實質上是購房指標受讓方委托購房指標轉讓方代其購買商品房，雙方法律關系的性質為委托代理關系。對于第二種情形下的《購房指標轉讓協議》實質上就是一種附條件的買賣合同關系。即簽訂《商品房屋買賣合同》必須以有購房指標為必要條件，只要持有購房指標，不管是誰都可簽訂商品房買賣合同，這種購房指標指向的對象為商品房，具有了法律上物的典型特征，這時法律關系體現了買賣合同的基本特征。
三、法律風險情況
1、在《購房指標轉讓協議》被界定委托合同法律關系下的風險有：一是購房指標轉讓方違約，不愿意履行合同，而商品房買賣合同的當事人是購房指標轉讓人和房地產開發商，此時購房指標受讓方支付了購房指標費、購房款、相關稅費等費用，而房屋產權登記在購房指標轉讓方名下，若轉讓方不予協助，不簽訂房屋買賣合同及協助房產過戶，風險很大，或轉讓方另行轉讓謀求高利潤，最終導致受讓指標方得不到商品房，還要追收轉讓費和已支付的購房款等費用支出。
2、在《購房指標轉讓協議》被界定為買賣合同法律關系下的風險較小(如同上述第二部分第2條的第二種情形)。因為受讓方通過與轉讓方簽訂《購房指標轉讓協議》取得了購房指標，并且可以受讓方自己的名義直接與房地產開發商簽訂《商品房買賣合同》，這受購房指標轉讓方約束較小，風險很小。
四、法律風險防范措施與對策
1、詳細調查核實房產性質及狀況，是否是可轉讓房產，是否可以受讓購房指標方名義直接簽訂《商品房買賣合同》。
2、盡量在合同中明確違約責任條款和違約產生的損失的賠償計算方法或賠償數額。如巧用定金罰則條款，或較重的違約責任條款。如一方違約，不履行合同，應按購房款總額30%向對方承擔違約責任，使對方不敢輕易違約。或約定轉讓方違約導致受讓方無法取得房產時，除返還受讓方所支付的全部費用外，還應按在此期間周邊房產上漲的標準支付賠償金給受讓方。
隨著中央決定禁止各單位的福利分房政策(將福利分房列為腐敗行為)的實行，購房指標轉讓協議及其糾紛將逐步消失。
