期房可以轉(zhuǎn)讓嗎
根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定中可知，沒有取得權(quán)屬證書的房產(chǎn)是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。由于期房尚未交付，因此是不能取得國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)證的，換言之期房是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。
由于不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊性，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓：(六)、未依法登記取得權(quán)屬證書的”，但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn)，并未涉及”樓花”。
《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。但是國(guó)務(wù)院至今沒有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對(duì)此也沒有規(guī)定。最新的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(《以下簡(jiǎn)稱辦法》)對(duì)此作出明確規(guī)定，填補(bǔ)了這一法律空白。
該《辦法》第四十四條，預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
(一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意;
(二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。
從法理上分析，預(yù)購(gòu)房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓，《辦法》明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性，同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行了規(guī)定。
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(一)8種情況下買賣雙方可協(xié)商退房
1、因備案合同約定的原因?qū)е陆灰纂p方解除合同的;
2、因買受人出國(guó)留學(xué)或定居的(需提交國(guó)外入學(xué)通知書或定居許可證明);
3、因買受人工作調(diào)動(dòng)到外地的(需提交外地單位工作證明);
4、因買受人購(gòu)房貸款未獲批準(zhǔn)的(需提交金融機(jī)構(gòu)未批準(zhǔn)購(gòu)房貸款的證明材料);
5、因買受人本人或其直系親屬患重大疾病或發(fā)生重大意外急需醫(yī)療資金的(需提交救治醫(yī)院的診斷證明);
6、在同一項(xiàng)目換購(gòu)商品房的(需提交換購(gòu)商品房買賣合同);
7、因買受人已故繼承人申請(qǐng)退房的(需提交繼承權(quán)公證);
8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
(二)4種前提下期房可轉(zhuǎn)讓
1、直系親屬、配偶之間變更買受人;
2、夫妻因解除婚姻關(guān)系，買受人需變更為另一方;
3、多個(gè)買受人共同購(gòu)買商品房，其中部分買受人解除商品房買賣關(guān)系;
4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
