導讀：房屋轉讓后，原租賃協議是否有效?這是很多租客問到的同樣一個問題。在城市的一些城中村里面，居住著很多外來打工者，他們無能力購買房屋，只有租房居住，但是，租房合同未到期，房東突然通知說，房子已轉讓，要馬上搬離；或者是房子舊房東未通知租客將房子轉讓后，新房東要求原房客搬離。因此，就產生了一個問題：房屋轉讓后，原租賃合同是否有效?
針對房屋轉讓以及租賃的問題，法律上有明確規定，房屋買賣應遵循買賣不破租賃的法律原則。
什么是買賣不破租賃?
買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。
買賣不破租賃的法律原則存在一定的限制：
在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用
最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權，古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到“買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用“先物權優于后債權，物權優于債權”的原則。一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物用于清償債務。
在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用
查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。
相關法條規定：
《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。
《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效!
綜上所述，房屋轉讓后，原租賃協議是有效的!新房主不能因為房屋已被轉讓對抗租客的租賃權。原租賃關系繼續有效。
房屋轉讓時，除了原租賃關系有效外，租客對所租賃房屋還享有優先購買權。
什么是優先購買權?
優先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優先于第三人購買的權利。
最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以宣告該房屋買賣無效。”
所謂的“同等條件”是指什么?
1、首先，同等條件主要指價格條件
在買賣合同中，價格條款是其核心條款，集中反映了合同當事人的利益。只有在價格條件相同前提下，才能保障在優先購買權行使的同時，維護出賣人的利益，實現法律公平、合理的精神。但這里的價格是指在公平、合法的前提下形成的價格，若該價格條件是在乘人之危、欺詐、脅迫或惡意串通等情況下形成的，則不得成為先買權人購買的“相同價款”。此時先買權人可以申請人民法院以市場價格作為購買價格。
3、其次，除價格外，衡量“同等條件”還應當考慮付款期限、付款方式
因為付款期限、付款方式將會涉及到出賣人的期限利益、價款受償的風險。在行使優先購買權時，先買權人不得超過第三人向出賣人支付價款期限而主張與出賣人訂立合同，但出賣人同意的除外。如果出賣人允許第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出賣人承擔的價款可能不受清償的風險，因而只有在先買權人就延期支付價款提供了相應的擔保，足以保障出賣人能按期受償時，才可將延期付款視為同等條件。同時如果第三人允諾一次性付清，則先買權人主張分期付款的，則不能構成同等條件。
小編提醒：
在日常生活中，我們可以擁有多方面的基本權利，只是我們并未了解并熟知我們可以擁有的權利具體有哪些，所以，我們應學習法律知識，多了解法律賦予我們的權利有哪些，一旦我們的合法利益受到損害，要幾時勇敢地拿起法律武器維護自己的合法權益。
