国产男人天堂,色网站在线免费观看,国产日韩欧美视频,亚洲天堂网2018,久久99久久99基地看电影,国产精品久久久一区二区三区

執行中涉及預售商品房相關問題的分析
蔣偉發布時間：2006-11-20
近年來，我國商品房的買賣大多采用預售的方式。但人民法院在執行以房地產開發商為被執行人的案件時，很容易出現房地產開發商已取得商品房總的房產權屬證書但尚未將商品房過戶給各個購房人的情形。本文擬結合具體案例試析人民法院在執行案件過程中涉及預售商品房時，如何平衡各方當事人的利益，解決相關問題。
一、案情介紹
甲公司為一房地產開發公司。2000年3月甲公司為投資開發住宅商品房與乙銀行簽訂貸款合同和抵押擔保合同，將其開發項目之土地使用權及其地上所有建筑物和構筑物一并抵押給乙銀行，并于同月在房地產登記處辦理了抵押登記。2000年11月，甲公司與丙先生簽訂《商品房預售合同》，將其開發的商品房中的3號樓402房預售給丙先生，丙先生于合同簽訂時支付全部購房款。甲公司于2000年11月底在房地產主管部門辦理了上述《商品房預售合同》的預售登記備案。2002年6月，甲公司與丙先生辦理了交房手續，將3號樓402號房屋交付給丙先生。2002年10月，甲公司辦理了整個住宅小區總的房產權屬證書，但丙先生的房產證尚未辦理。
2003年2月，甲公司因與丁公司的一般債務糾紛被訴至人民法院，甲公司被判償還丁公司債務。在甲公司拒不履行人民法院生效判決的情況下，丁公司向人民法院申請強制執行，人民法院遂裁定查封了甲公司開發的包括交付給丙先生的3號樓402號房屋在內的數十套房產，并擬對這些房產進行拍賣以抵償甲公司欠丁公司的債務。丙先生在得知這一情形后，以案外人的身份向人民法院提出執行異議，主張其對3號樓402號房屋的所有權。
二、問題的提出
當房地產開發商因其它糾紛被人民法院裁定為判決的被執行人，其開發并預售給購房人的房地產因尚未辦理產權過戶而被人民法院裁定為被執行標的物時，尚未取得產權證照的預售商品房的購房人的權益如何保護、預售商品房的購房人與房地產開發商的抵押權人之間的利益如何權衡、申請執行人的權益如何實現等問題便突顯出來。
三、問題的分析
要解決上面提出的問題，首先要理清房地產開發商、購房人、抵押權人及申請執行人之間的法律關系，找出各個當事人之間的權利沖突之所在。下面結合本案具體情況分析如下：
（一）甲公司與丙先生之間的法律關系。本案中，甲公司作為房地產開發商與丙先生簽訂《商品房預售合同》將商品房銷售給丙先生，該合同是雙方真實意思的表示，且沒有違反國家法律法規的禁止性規定，是合法有效的，雙方之間為商品房買賣合同關系。丙先生在合同簽訂時已支付了全部購房款，此時合同雙方的權利義務已基本履行完畢，債的關系即將消滅，只差履行不動產物權登記手續，購房人享有的是一種優先于一般債權的準物權，法院在此情況下對3號樓402號房屋采取執行措施，丙先生作為與執行結果有密切利害關系的第三人有權對案件的執行提出異議。
（二）丙先生與乙銀行之間的利益沖突。甲公司為向乙銀行貸款，將其開發的住宅商品房抵押給乙銀行，乙銀行即為該住宅商品房的抵押權人；丙先生與甲公司之間是商品房買賣合同關系，丙先生在支付了全部購房款后即成為3號樓402號房屋的合同約定的所有權人，只是在甲公司尚未為其辦理房產證的情況下，丙先生對3號樓402號房屋只享有具有期待性的準物權。在此情況下，丙先生和乙銀行之間就發生了利益的沖突，而要平衡這種利益沖突，就必須結合我國現行的法律規定。
（三）丁公司與乙銀行、丙先生之間的利益沖突。丁公司與乙銀行一樣，同為甲公司的債權人，但由于乙銀行的設置了抵押，所以乙銀行的債權要優先于丁公司的債權；如前所述，丙先生是3號樓402號房屋的準物權人，基于物權優于債權的原理，在3號樓402號房屋權利的主張上，丙先生優于丁公司。
四、問題的解決
基于上述分析，人民法院在執行實踐中應根據具體情況分別作出處理：
（一）《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”，依此規定，購房人已向開發商付足房款并已占有房屋，但尚未取得房屋產權證的，人民法院不得執行，結合本文案例，丙先生向人民法院提出執行異議是有法律依據的，人民法院應當解除對3號樓402號房屋的執行措施。另外，由于《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》是2005年1月1日起施行的，對于2005年1月1日以前的執行案件如涉及到預售商品房的，筆者認為，人民法院可以根據《城市房地產管理法》和建設部制定的《城市房地產轉讓管理規定》有關房地產權屬登記管理的規定，在對房地產采取執行措施前，到房地產管理部門查明房地產是否登記在被執行人名下和是否存在第三人申請過戶登記并被受理的情況，這樣就可以大大減少執行異議。
（二）我國《擔保法》第四十九條第一款規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”第三款規定：“抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七條規定：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。”“如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。”