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論宅基地使用權及其上蓋房屋的執行問題
更新日期：2006-11-29作者：羅蘊村王偉雄
〔摘要〕隨著農村經濟發展與人們之間的商品交易日益增多，在村民與城鎮居民之間、村民之間的經濟糾紛亦不斷遞增，現代法院的執行活動中遇到了對村民作為被執行人時對其宅基地使用權及其上蓋房屋的執行問題，即對于宅基地使用權及其上蓋房屋，法院究竟能不能處理、該如何處理。由于我國長期以來對于宅基地使用權的慣常態度是不允許其轉讓的，加之我國法律、規章等并未對宅基地使用權及其上蓋房屋的轉讓作出明確、可行的規定，因此造成了法院在執行中實際上是難以處理被執行人的宅基地使用權及其上蓋房屋的。但是，在現代的市場經濟中，宅基地使用權及其上蓋房屋的經濟價值不斷提高，若不對其進行處理，對申請執行人來說明顯不公，所以，筆者認為，禁止對宅基地使用權及其上蓋房屋進行轉讓的做法已經不適應我國現代市場經濟的發展需要，我們應該從立法上對宅基地使用權及其上蓋房屋的轉讓制度作出明確規定，以解決宅基地使用權及其上蓋房屋的執行難問題。〔關鍵詞〕宅基地使用權
轉讓
執行〔正文〕隨著農村經濟的發展，村民之間、村民與城鎮居民之間的糾紛日益增多，導致了涉及村民的訴訟及執行案件的劇增。在村民作為被執行人的情況下，很多時候會出現一個問題，就是當被執行人可供執行的財產只剩下其宅基地使用權及其上蓋房屋時，對于該宅基地使用權及其上的房屋該如何處理。但由于我國現行法律上并無明文規定允許宅基地使用權轉讓及宅基地的歷史狀況的影響，現實中我們對宅基地房屋的處理陷入了困境，對宅基地房屋的執行工作難以展開，從而損害了申請執行人的利益。而對宅基地房屋的執行難問題，其根源在于我國立法上并無對宅基地使用權能否轉讓的問題作出明確規定，對于宅基地使用權能否轉讓的問題，有贊同與反對兩派意見，而筆者認為，隨著經濟的發展和社會糾紛的增多，我國應從立法上允許宅基地使用的轉讓，從而從根源上解決宅基地及其房屋的執行難問題。一，執行中處理宅基地使用權及其上蓋房屋的處理方法現代法院的執行工作中，對宅基地使用權及其上蓋房屋的處理問題，各個法院有不同的做法，總體來說，可分為以下三種：第一，由法院直接對宅基地房屋進行拍賣。即法院只根據執行案件的需要，對被執行人的宅基地房屋進行拍賣、處理。但在這種情況下，存在著一個嚴重問題，就是對宅基地房屋進行拍賣、變賣等處理后，買受人難以辦理相關的過戶手續與新的房產證。因為根據最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十四條規定：“人民法院執行集體土地使用權時，經與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協商一致后再行處理。”但事實上，部分地區的國土資源與房屋管理部門等卻認為對于宅基地房屋的轉移會導致宅基地使用權的轉移，違背了我國有關宅基地使用權不能轉移的政策規定，所以其不允許對宅基地房屋進行轉移。因此，即使法院作出對被執行人的宅基地房屋所有權予以轉移給買受人的裁定，這些部門亦會以國家不允許宅基地使用權轉移為由，不予協助辦理相關的產權轉移手續，致使法院對宅基地房屋的處理處于現實不能的境地。第二，部分法院采取了在與當地村民委員會、土地房屋管理部門等協商后對宅基地房屋進行處理的辦法。在這種處理方法中，由于在對被執行人的宅基地房屋進行處理前事先與土地管理部門等達成協議，所以在對宅基地房屋進行處理后，容易由相關部門協助辦理好產權的過戶手續與產權證的辦理。但是，從這種處理方法中我們可以看出，對于宅基地房屋的處理及其宅基地使用權的轉移問題，不同的國土資源與房屋管理部門有著截然不同的看法和處理方法，因為在這種處理方法中，相關的國土資源與房屋管理部門認為我國承認宅基地使用權隨著其上面的房屋的轉移而轉移的，并可以辦理相關的過戶手續與房產證的。第三，部分法院本身認為由于對于土地使用權，無論是從物權法還是從我國現行法律制度來看，都采取了“地隨房走”原則，因此，一旦我們對宅基地房屋進行處理，那么就必然會導致宅基地使用權的轉移問題；但另一方面，從我國宅基地制度的歷史及現狀來看，我國是不允許宅基地使用權轉移的，所以為了不違反宅基地使用權不能轉移及地隨房走的原則，法院不能對宅基地房屋進行處理。但這種方法明顯的損害了申請執行人的利益，會引起申請執行人對法院執行工作的不滿。二、現行法律對宅基地使用權及其上房屋處理問題的規定（一）關于宅基地房屋的處理的規定《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”《國務院批轉國家土地管理局關于加強農村宅基地管理工作的請示的通知》中規定：“對現有住宅有出租、出賣或改為經營場所的，除不再批準新的宅基用地外，還應按其實際占用土地面積，從經營之日起，核收土地使用費。”可見，我國立法是允許村民轉讓自己的宅基地房屋的。對于農村宅基地房屋的轉讓問題，部分地方的法規、規章作出了更為明確的規定，例如，上海市《關于鼓勵本市村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的實施細則(試行)》規定了依法享有宅基地使用權的村民和村民住房所有權人可以申請宅基地讓出。《蘇州市宅基地管理暫行辦法》規定進城村民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經濟組織的村民，同時鼓勵集體經濟組織興建村民公寓住宅，進城村民自愿退出依法取得的宅基地使用權的，可與自購的村民公寓住宅用地等價置換。以上相關的國家法律及地方法規、規章的規定，都明確地表明了我國是允許宅基地房屋的轉讓的，既然其可轉讓，那么我們法院在執行過程中便可對宅基地房屋進行處理。（二）關于宅基地使用權轉移的問題相對于法律對宅基地房屋允許轉讓的規定的明確性，我國關于宅基地使用權轉移問題的規定則是十分不明確的。我國現行法律并無明確規定宅基地使用權不能轉讓，但許多人卻將《中華人民共和國土地管理法》第六十三條認為是對宅基地使用權轉移的禁止規定，這是一種誤解。因為該條文的規定是：“村民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”這里所禁止的是集體所有的土地使用權轉讓用于非農業建設。但是，宅基地使用權本身就是為了在集體所有的土地上建立個人房屋而設立的，可見，在宅基地上建個人住房就不是用于“非農業用途”，所以轉讓宅基地使用權后由買受人來建住房也就不違背該條文的規定。然而，由于我國宅基地制度的發展過程中的部分國家政策曾對宅基地使用權的轉讓予以禁止，所以許多人基于歷史思維習慣而轉變不了觀念，所以就對相關的現行法律條文規定作出了錯誤的理解。對于宅基地使用權的轉讓問題，我們還可以從其他法律、法規的規定來予以分析。對于土地使用權與其上蓋房屋的關系，我國采取了“地隨房走”、“房屋與土地使用權不可分割”的原則，例如，1990年12月31日建設部發布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定：“城市房屋的產權與該房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律、法規另有規定的外，不得分離。”“房屋產權轉移時，該房屋占用土地的使用權應當同時轉移。”；1994年《城市房地產管理法》第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”既然我國采取了“地隨房走”