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農村房屋執行拍賣難的成因分析和應對
作者：張烈忠發布時間：2010-08-19
執行案件時，在依法查封被執行人處于農村的房屋后，對該房屋要么不能拍賣、要么拍賣成功率極低，債權人的正當權益往往難以實現。為提高此類案件的執行率，有必要分析農村房屋執行拍賣難的成因，并有針對性地提出應對之策，以維護當事人的合法權益和樹立司法權威。
農村房屋執行拍賣難，既有法律上的障礙，又有客觀上的阻力。
1、法律上的障礙。大多農村房屋系被執行人及其所扶養家屬的唯一居所，根據司法解釋規定，只能查封不能拍賣。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。受農村經濟條件制約，被執行人在農村有兩處或兩處以上居所的不多。
將農村房屋轉讓給該集體組織以外的人難以辦理產權手續。土地管理法第六十三條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。由此可見，農村房屋宅基地屬于集體土地，只有本集體組織村民才享有宅基地使用權，如轉讓給該集體組織以外的人，不能辦理房屋所有權和土地使用權證。購房款不是小數目，如果沒有產權保障，集體組織以外的人稍微有點理性，自然不會購買。
2、客觀上的阻力。農村房屋處于比較偏僻的鄉村，與處于城鎮的房屋相比流動性差，不容易通過拍賣出售。一般情況下，除了該房屋當地的村民可能購買外，其他想在農村買房的人不多，無人參與競買的場面時有發生。
同時，被執行人對法院強制拍賣房屋大多心存抵觸情緒，潛在的購房者出于“有錢不買冤家房”的心理而不愿購買。農村屬于“熟人社會”，宗族觀念較強，如買房后在當地居住，買房者與被執行人“低頭不見抬頭見”，購房者大多擔心被執行人不搬出房屋，或強制搬出后被執行人故意經常找茬，存在糾紛隱患。
執行案件時，在依法查封被執行人處于農村的房屋后，對該房屋要么不能拍賣、要么拍賣成功率極低，債權人的正當權益往往難以實現。執行拍賣農村房屋雖然存在種種困難，但并不表明執行人員可以無所作為，應充分發揮自身的主觀能動性，在不違背現有法律相關規定的情況下，找準保障被執行人及其近親屬居住權與維護債權人利益之間的平衡點，盡可能使案件得以執行。具體可以采取以下辦法：
1、拍賣涉農房屋的租賃權。如被執行人在農村僅有一處房屋，但若該地處于城市郊區，房屋租賃需求量大，在不影響被執行人及其近親屬居住的情況下，對其富余房間拍賣房屋租賃權，用租金收入清償債務。
2、通過置換方式擠出資金。被執行人僅有的一處農村房屋如房價較高，能通過拍賣方式變現的，可以用拍賣所得款中的部分資金為被執行人購置相對廉價但足以保障被執行人及其近親屬居住的房屋，多余資金用于清償債務，這樣既保障了被執行人一家的居住權，又能以多余房款償還申請人的債務。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》雖然規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，不得拍賣、變賣或者抵債，但這一規定的目的在于保障被執行人一家的生存居住權，在置換的房屋能充分保障被執行人一家居住權的情形下，應允許拍賣，這并不違背該司法解釋的制定目的，否則對債權人來說有失公允。
3、做好執行拍賣前期工作。如有購買意向人，執行人員首先應主持協商，促成購買意向人與被執行人達成房屋購買協議，此時可直接用購買人支付的價款清償債務，無須啟動拍賣程序。如被執行人有兩處以上房屋，可選擇地理位置較好、價值相對較高、容易變現的房屋作為拍賣標的物。在拍賣前，應提前一定的時間，向該執行人所在的集體組織成員公告拍賣事項，告知購買人在拍賣成交、支付對價、依法辦理過續手續后，享有房屋產權，以便有購買意向、同一集體組織村民積極參與購買。
4、加大對妨礙拍賣行為的打擊力度。在執行涉農房屋拍賣活動中，應樹立起司法權威，對被執行人及案外人妨礙法院執行拍賣的違法行為，依法進行制裁，確保購買人對該房屋的物權得以全面實現，以消除購買人心中存在的種種顧慮。
來源：中國法院網都昌頻道