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對被執行人分期付款商品房如何執行
作者：曹大德張北京發布時間：2007-05-22
分期付款的商品房，因被執行人支付了部分房款，而占有、使用該房產。但其不擁有完整的所有權，即尚未取得產權證照，其權屬仍歸房地產開發商。執行此類案件時，開發商常以《城市私有房屋管理條例》中有關房屋所有權轉移須到房屋管理機關辦理所有權轉移登記手續規定為由，而向法院主張其權利。
筆者認為：這實際上涉及所有權的期待權的執行問題。所謂期待權，是指當法律規定或當事人約定的要件成立或實現而取得的特定權利。商品房分期付款合同中，購房人在支付完房款之前，房產的部分所有權能仍屬房地產開發公司，但購房人享有于房款付清后取得房產所有權的期待權。
此時，民事法律行為已經成立，購買人取得房屋所有權的過程已開始進行，其與房地產開發商之間已形成一種穩定的私法上的合同關系但因購房款未付清，取得房屋所有權的過程尚未完成，只能是期待的權利，購房款一旦付清，購房人即可取得房產所有權。
我國《民法通則》第17條規定，民事法律行為從成立時起具有法律約束力，行為人非依法律規定或取得對方同意，不得擅自變更。《合同法》第45條亦有類似規定，并且都有相應的追究民事責任的條款。而購房人與開發商之間對于房產所有權的取得顯然為附條件的民事法律行為。附條件民事法律行為中，條件成就與否未定期間，附條件權利主體已處于取得特定權利的有利地位，這種地位本身就具有一定的經濟價值，可以成為交易實體。在商品房分期付款合同中，在購房人支付了部分房款后，便產生了該價款形成的財產性權益，價款付得越多，這種權益價值就越高。但在這種替換過程中，出讓人與買受人各取得一部分所有權能。買受人的權利雖與所有權甚為接近，但非完全所有權，僅系所有權之期待權。
執行分期付款商品房時一般不能直接處分該房產，若是作為被執行人的購房人按期支付購房款的，可處分（拍賣或變賣）已付購房款形成的權益；若購房人不能按期支付的，視為購房合同已終止履行，則可向房地產公司直接送達履行到期債務的通知，按執行到期債權的方式處理。應注意的是，并非購房人支付的購房款須全部退還，因還存在違約責任的問題。若房地產公司應退還部分購房款而該公司又拒不退還的，可責令購房人（被執行人）向法院起訴；作為被執行人的購房人下落不明或怠于行使權利的，依據我國《合同法》第73條的規定，可由申請執行人（債權人）行使代位權。
如開發商同意直接處分該房產的，法院應從所得款中向其支付剩余房款。需要注意的是，在按揭購房合同中，因已付購房款形成的權利一般已質押給銀行，應保護銀行的優先受償權。 (作者單位：江西鄱陽縣法院) 來源：中國法院