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房地產(chǎn)執(zhí)行中當(dāng)事人該注意什么
關(guān)震張啟濤
在案件的執(zhí)行程序中，經(jīng)常需要以被執(zhí)行人的房地產(chǎn)作為標(biāo)的或執(zhí)行對象，對房地產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行必然涉及債權(quán)與物權(quán)法等諸多法律的種種規(guī)定，因而在實(shí)際執(zhí)行中
如何正確適用法律是很重要的。
一、房地產(chǎn)執(zhí)行時(shí)確定財(cái)產(chǎn)歸屬的幾種情況
在執(zhí)行房地產(chǎn)時(shí)，首先要確定被執(zhí)行人的房地產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人所有。司法實(shí)踐中，有以下幾種情況需要引起注意：1.對于已進(jìn)行登記的房地產(chǎn)，按照法定管理部門的登記確定可能性，一般來說，登記在被執(zhí)行人名下的房地產(chǎn)，視為被執(zhí)行人所有。2.未登記的建筑物，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確認(rèn)權(quán)屬。3.對于未登記在被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，登記名義人(案外人)與被執(zhí)行人均認(rèn)為財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人時(shí)，可以視為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。4.登記名義人否認(rèn)該財(cái)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人時(shí)，申請執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假的，應(yīng)提起撤銷該登記的訴訟，經(jīng)訴訟撤銷該登記并轉(zhuǎn)登記為被執(zhí)行人名下時(shí)，方可作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行。5.被執(zhí)行人通過繼承、判決或執(zhí)行裁定取得房地產(chǎn)所有權(quán)的，雖未經(jīng)辦理過戶登記，也可以對該財(cái)產(chǎn)采取執(zhí)行措施。6.以房地產(chǎn)作價(jià)或入股作為公司注冊資本，并經(jīng)工商登記的，該房地產(chǎn)未辦理過戶登記，當(dāng)該公司作為被執(zhí)行人時(shí)，該房地產(chǎn)可以視為該公司的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行。
二、關(guān)于對房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行
房地產(chǎn)投資采取合作建房的形式較多，合作建房一般采用兩種方式：一是雙方即土地方與投資方，采用成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行開發(fā)，按股份分享投資利潤或房地產(chǎn)權(quán)；二是雙方即項(xiàng)目所有方與投資方，采用合同的方式進(jìn)行開發(fā)并按照投資比例獲取利潤和分配房產(chǎn)分成。
(一)以項(xiàng)目公司的形式合作建房的
若項(xiàng)目公司為被執(zhí)行人，則所開發(fā)的房地產(chǎn)可以直接作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行，若項(xiàng)目公司的股東為被執(zhí)行人時(shí)，一般不能直接執(zhí)行項(xiàng)目公司所開發(fā)的房地產(chǎn)。
在執(zhí)行被執(zhí)行人的項(xiàng)目公司享有投資權(quán)益時(shí)，首先要對項(xiàng)目公司的經(jīng)營狀況尤其是贏利情況進(jìn)行調(diào)查和審查，確認(rèn)項(xiàng)目公司是否贏利及贏利多少；其次，應(yīng)查明贏利是否已經(jīng)支付；再次，區(qū)別不同的情況作出處理。有收益且未支付的，法院應(yīng)裁定凍結(jié)其收益，并向項(xiàng)目公司發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，責(zé)令其不得將該收益支付給被執(zhí)行人。被執(zhí)行人對項(xiàng)目公司不享有收益的，法院不得直接扣劃項(xiàng)目公司的存款或執(zhí)行其房地產(chǎn)以清償被執(zhí)行人的債務(wù)。
(二)以合作開發(fā)項(xiàng)目合同的形式合作建房的
若項(xiàng)目所有人是被執(zhí)行人，其所開發(fā)的房地產(chǎn)可以直接作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行。但若其他投資人是被執(zhí)行人時(shí)，該房地產(chǎn)在一般情況下不得直接執(zhí)行。理由是：
1.投資收益權(quán)是一種預(yù)期的收益而非確定的收益。因此，房地產(chǎn)權(quán)益的最終實(shí)現(xiàn)有賴于投資人必須忠實(shí)地履行合同。
2.投資權(quán)益具有不確定性，因?yàn)楹贤男衅陂g，隨著投資人投資的變化會(huì)導(dǎo)致權(quán)益分配的比例變化。由于此種合作形式的房地產(chǎn)開發(fā)均是以項(xiàng)目所有人的名義報(bào)建和銷售的，投資人忠實(shí)有效地履行完合作建房合同后，投資人有權(quán)要求項(xiàng)目所有人依合同的約定給付利潤或價(jià)值相當(dāng)?shù)姆课荩嗉幢粓?zhí)行人對項(xiàng)目所有人擁有債權(quán)。對這種合資建房形成的房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行，合作合同已履行完畢的，可按照《規(guī)定》中對被執(zhí)行人到期債權(quán)執(zhí)行的規(guī)定進(jìn)行；對合作建房合同正在履行中的房地產(chǎn)投資權(quán)益的執(zhí)行，可以按照未到期債權(quán)的執(zhí)行來辦理：即向項(xiàng)目所有人發(fā)出執(zhí)行通知書，禁止項(xiàng)目所有人在到期后向被執(zhí)行人支付，待到期后，再發(fā)出履行通知要求項(xiàng)目所有人直接向申請執(zhí)行人履行。