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房地產執行中的若干法律問題
作者：周曉笛發布時間：2002-11-04
在民事執行程序中，人民法院采取查封、拍賣等強制執行措施時，常常需要以被執行人的房地產作為執行標的或執行對象，對房地產強制執行必然涉及債權與物權法等諸多法律的種種規定，因而在實際執行中如何正確適用法律尤為重要。本文試就房地產強制執行的有關法律問題進行探討。
一、房地產執行時確定財產歸屬的幾種情況
在執行房地產時，首先要確定被執行的房地產是否屬于被執行人所有。司法實踐中，有以下幾種情況需要引起注意：1.對于已進行登記的房地產，按照法定管理部門的登記確定權屬，一般來說，登記在被執行人名下的房地產，視為被執行人所有。2.未登記的建筑物，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確認權屬。3.對于未登記在被執行人名下的財產，登記名義人（案外人）與被執行人均認為該財產屬于被執行人時，可以視為被執行人的財產。4.登記名義人否認該財產屬于被執行人時，申請執行人認為登記為虛假的，應提起撤銷該登記的訴訟，經訴訟撤銷該登記并轉登記為被執行人名下時，方可作為被執行人的財產進行執行。5.被執行人通過繼承、判決或執行裁定取得房地產所有權的，雖未經辦理過戶登記，也可以對該財產采取執行措施。6.以房地產作價或入股作為公司注冊資本，并經工商登記的，該房地產雖未辦理過戶登記，當該公司作為被執行人時，該房地產可以視為該公司的財產進行執行。
二、關于對房地產投資權益的執行
房地產投資采取合作建房的形式較多，合作建房一般采用兩種方式：一是雙方即土地方與投資方，采用成立項目公司的形式進行開發，按股份分享投資利潤或房屋產權；二是雙方即項目所有方與投資方，采用合同的方式進行開發并按照投資比例獲取利潤和分配房產分成。筆者將兩種形式下的房地產投資權益如何執行及其理由分別予以闡述：
（一）以項目公司的形式合作建房的
若項目公司為被執行人，則所開發的房地產可以直接作為被執行人的財產予以執行，若項目公司的股東為被執行人時，一般不能直接執行項目公司所開發的房地產。理由是：
1.股東對項目公司享有的投資權益與項目公司開發的房屋是兩個相離的財產集合。股東的投資權益獨立地屬于股東所有，項目公司開發的房地產的所有權利為項目公司獨立所有。
2.股東對項目公司享有的投資權益在一般條件下不具有有形財產的形態，而是以一種無形的權利形態出現的。這種權利具體體現在其對項目公司的收益、決策、管理、分配等行為上。因此，把房地產投資權益直接等同于具體的房地產實物是錯誤的。
在執行被執行人在項目公司享有的投資權益時，首先要對項目公司的經營狀況尤其是贏利情況進行調查和審查，確認項目公司是否贏利及贏利的多少；其次，應查明贏利是否已經支付；再次，區別不同的情況作出處理。有收益且未支付的，法院應裁定凍結其收益，并向項目公司發出協助執行通知書，責令其不得將該收益支付給被執行人。被執行人對項目公司不享有收益的，法院不得直接扣劃項目公司的存款或執行其房地產以清償被執行人的債務。被執行人的房地產投資權益具有財產價值且可以依法轉讓，法院可以依據最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》（以下簡稱《規定》）第五十四條，通過對被執行人享有的投資權益的變價轉讓來清償其債務。執行法院裁定凍結、轉讓被執行人的房地產投資權益時，應當同時向工商行政管理部門和項目公司以及項目公司的其他股東發出協助執行通知書，明確規定各自的協助義務，如有違反而造成投資權益流失的，依法追究其相應的賠償責任。
（二）以合作開發項目合同的形式合作建房的
若項目所有人是被執行人，其所開發的房地產可以直接作為被執行人的財產予以執行。但若其他投資人是被執行人時，該房地產在一般情況下不得直接執行。理由是：
1.投資收益權是一種預期的收益而非確定的收益。因為，房地產權益的最終實現，有賴于投資人必須忠實地履行合同。
2.投資權益具有不確定性，因為合同履行期間，隨著投資人投資的變化而會導致權益分配的比例變化。由于此種合作形式的房地產開發均是以項目所有人的名義報建和銷售的，投資人忠實有效地履行完合作建房合同后，投資人有權要求項目所有人依合同的約定給付利潤或價值相當的房屋，亦即被執行人對項目所有人擁有債權。對這種合資建房形成的房地產投資權益的執行，合作合同已履行完畢的，可按照《規定》中對被執行人到期債權執行的規定進行；對合作建房合同正在履行中的房地產投資權益的執行，可以按照未到期債權的執行來辦理：即向項目所有人發出協助執行通知書，禁止項目所有人在到期后向被執行人支付，待到期后，再發出履行通知要求項目所有人直接向申請執行人履行。
三、關于對預售商品房的執行
預售商品房在尚未取得產權證照時，其權屬仍歸房地產開發商。當房地產開發商為被執行人，開發的房地產為執行標的物時，對已全部支付或部分支付房款但未取得所有權的購房人權益如何進行保護，是執行實踐中亟待解決的問題。根據購房人與開發商合同履行情況的不同，對預售的商品房可做如下處理：
1.如購房人已向開發商付足房款或辦理了樓宇按揭手續，雖然此時因種種原因購房人尚未取得房地產權證，但該房屋不能作為開發商的財產予以執行，而可以當做購房人的房屋予以執行。
2.如購房人與開發商僅僅是簽訂了購房合同，未支付任何對價的，該房屋只能作為開發商的財產予以執行。
3.購房人與開發商簽訂了購房合同并支付了部分購房款，且該房屋已交付購房人使用的，該房屋不能作為開發商的財產予以執行，但可以作為購房人的財產予以執行，但執行所得價款應優先返還開發商尚未收取的購房款。
4.購房人與開發商簽訂了購房合同并支付了部分購房款，但房屋沒有交付的，該房屋可以作為開發商的財產予以執行，但執行所得價款應優先償還購房人已支付的房款。