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從執(zhí)行實(shí)務(wù)出發(fā)-談對(duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)的執(zhí)行
來源：江蘇法院網(wǎng)作者劉宏杰更新時(shí)間：2010-07-19160008
長(zhǎng)期以來，一房不能執(zhí)行或難以執(zhí)行一直困擾著執(zhí)行人員，對(duì)那些只有一處房產(chǎn)而無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的被執(zhí)行人來說，一處房產(chǎn)不能執(zhí)行成了他們一個(gè)最好理由。如何破解這一執(zhí)行難題，是所有執(zhí)行人員必須面對(duì)和解決的問題，在執(zhí)行實(shí)踐中，既要依法執(zhí)行達(dá)到案結(jié)事了的目的，又要給予被執(zhí)行人合情合理相對(duì)適當(dāng)?shù)陌仓茫瑫r(shí)還不能引起不穩(wěn)定因素的產(chǎn)生，實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果最好的結(jié)合，如何把握好上述幾個(gè)問題，是很值得探究的。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十條“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品。”這一條只是對(duì)被執(zhí)行人包括房產(chǎn)在內(nèi)的所有財(cái)產(chǎn)如何執(zhí)行的原則性規(guī)定，現(xiàn)有的司法解釋對(duì)于房產(chǎn)的執(zhí)行，要么就沒有規(guī)定，要么規(guī)定的過于簡(jiǎn)單，操作性差，各地做法也不盡相同，期待出臺(tái)一部專門針對(duì)房產(chǎn)執(zhí)行的司法解釋詳盡的規(guī)定操作程序和執(zhí)行的方式方法。
本人是從事執(zhí)行工作多年的老執(zhí)行，多年來執(zhí)行了不少被執(zhí)行人房產(chǎn)的案件，本人將執(zhí)行的心得體會(huì)和方式、方法整理歸納出來，與同仁一起探討，不足之處予以斧正。
執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)要做到“十查”：
一查被執(zhí)行人房屋的產(chǎn)權(quán)。查清被執(zhí)行人房屋的產(chǎn)權(quán)，這是執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)的首要前提，只有查清了產(chǎn)權(quán)，才能談得上能否處理和怎么處理。
二查被執(zhí)行人房產(chǎn)的土地性質(zhì)。被執(zhí)行人房屋產(chǎn)權(quán)的土地性質(zhì)，關(guān)系到房產(chǎn)的價(jià)值，同時(shí)也關(guān)系到買收人的利益。如果是國(guó)有土地，一般人都可買收；如果是集體土地，拍賣前不僅要征得國(guó)土部門的意見，而且買受人只能是本集體組織或其成員且是無宅基地的人買收方為合法。
三查被執(zhí)行人房屋內(nèi)實(shí)際居住人口。如果被執(zhí)行那個(gè)人只有一處房產(chǎn)，在執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)前，不僅要查清房屋共有人，還要查清房屋內(nèi)實(shí)際居住人口。此查的目的，是要確定被執(zhí)行人房屋是否適宜執(zhí)行，尋找合適的安置方案，為執(zhí)行做準(zhǔn)備。
四查被執(zhí)行人住所地人均最低住房面積標(biāo)準(zhǔn)。被執(zhí)行人一處房產(chǎn)被處置前，法院就面臨著安置問題，是租房還是購買經(jīng)濟(jì)適用房？對(duì)于被執(zhí)行人住所地人均最低住房面積標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官要做到心中有數(shù)，根據(jù)具體情況確定安置方案。
五查被執(zhí)行人房產(chǎn)有無設(shè)置抵押。被執(zhí)行人房產(chǎn)有無設(shè)置抵押關(guān)系到被執(zhí)行人房產(chǎn)能否拍賣問題，對(duì)于已設(shè)置抵押的房產(chǎn)，在評(píng)估前就應(yīng)估算該房產(chǎn)大概有多大的價(jià)值，如果價(jià)值較大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過優(yōu)先受償?shù)盅簷?quán)的，進(jìn)行評(píng)估、拍賣才能解決案件，否則，如果價(jià)值較小，拍賣價(jià)款不足以清償優(yōu)先抵押權(quán)的、或者所乘價(jià)款不多的，那么，評(píng)估拍賣就沒有必要進(jìn)行了。
六查被執(zhí)行人房產(chǎn)有無租賃。此查的目的在于同等條件下租賃者有優(yōu)先購買權(quán)，法院在拍賣前要特別通知租賃者參加競(jìng)買，否則是會(huì)很麻煩的，如果租賃者沒有參加競(jìng)買放棄優(yōu)先購買權(quán)或者參加競(jìng)買沒有競(jìng)得，對(duì)于拍賣前就應(yīng)告知競(jìng)買者該房產(chǎn)已租賃，租賃期限、租金，競(jìng)買者在買收房產(chǎn)后就有房產(chǎn)權(quán)，就可按原租賃合同收取租金，在租賃者不同意解除租賃合同的情況下，要等到租賃合同期滿后，買受人才能實(shí)際收回房產(chǎn)等情況。
七查被執(zhí)行人有幾處房屋。如果查得被執(zhí)行人有多處房產(chǎn)，對(duì)于不住的房產(chǎn)那就不必考慮能否拍賣和安置問題了，放心處理即可。
八查被執(zhí)行人房產(chǎn)有無設(shè)置其他優(yōu)先權(quán)。在查明被執(zhí)行人房產(chǎn)抵押、租賃等設(shè)置優(yōu)先權(quán)的，還要進(jìn)一步查明有無設(shè)置其他優(yōu)先權(quán)，如果設(shè)置了就要把這一因素考慮進(jìn)去進(jìn)行處理，省得以后優(yōu)先權(quán)者提出執(zhí)行異議。
九查被執(zhí)行人房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)行大概價(jià)位。在處分被執(zhí)行人房產(chǎn)前，對(duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)位應(yīng)有個(gè)大概的了解，如果價(jià)值過于偏小，又存在安置問題，那就沒有必要處理被執(zhí)行人的房產(chǎn)了，案件要尋找其他突破口。
十查被執(zhí)行人所在地經(jīng)濟(jì)適用房大概價(jià)位。此查的目的在于為被執(zhí)行人以后安置做準(zhǔn)備，在房產(chǎn)拍賣所得價(jià)款清償債務(wù)后，余額部分又不足以購買商品房的時(shí)候，在被執(zhí)行人請(qǐng)求下，商請(qǐng)當(dāng)?shù)卣块T出售經(jīng)濟(jì)適用房給被執(zhí)行人居住。
執(zhí)行被執(zhí)行人房產(chǎn)“十二法”：
一、以大換小。有些被執(zhí)行人只有一處較大的房產(chǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)卣_定的最低住房標(biāo)準(zhǔn)，別的又無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，怎么辦？那就動(dòng)員或者強(qiáng)制對(duì)被執(zhí)行人該處房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估拍賣，從所得價(jià)款中抽調(diào)部分款項(xiàng)在別處另行買一處符合最低住房標(biāo)準(zhǔn)的房屋給被執(zhí)行人居住，這樣，既滿足了案件的需要，對(duì)被執(zhí)行人又有了適當(dāng)?shù)陌仓谩?br /> 二、以近換遠(yuǎn)。所謂以近換遠(yuǎn)，就是將被執(zhí)行人在城區(qū)內(nèi)、或在交通條件相對(duì)好，離學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)等相對(duì)較近、人口密度較大地方的房產(chǎn)，因價(jià)值較大，置換到相對(duì)偏遠(yuǎn)的地方居住，所得差價(jià)用來償還申請(qǐng)人的權(quán)益。
三、分割處理。對(duì)被執(zhí)行人現(xiàn)居住較大的房產(chǎn)，可通過分割的辦法將被執(zhí)行人及其家屬必須居住的房產(chǎn)面積預(yù)留給被執(zhí)行人外，對(duì)其余的部分房產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估、作價(jià)交給申請(qǐng)人抵償債務(wù)、或經(jīng)過拍賣程序?qū)⑺脙r(jià)款交申請(qǐng)人用于清償債務(wù)。
四、租房居住。在被執(zhí)行人的房產(chǎn)既不在城區(qū)、又無法分割的情況下，將被執(zhí)行人的房產(chǎn)評(píng)估、拍賣后所得價(jià)款，首先要拿出部分價(jià)款對(duì)被執(zhí)行人進(jìn)行安置，最低程度要給被執(zhí)行人按當(dāng)?shù)刈畹途幼?biāo)準(zhǔn)租賃政府廉租房居住，租房的時(shí)間要根據(jù)被執(zhí)行人現(xiàn)在及將來幾年的收入而定，收入少的，租房時(shí)間可適當(dāng)長(zhǎng)一些，收入高的，租房時(shí)間可適當(dāng)短一些。
五、購買經(jīng)濟(jì)適用房居住。將被執(zhí)行人經(jīng)濟(jì)價(jià)值較大的房產(chǎn)拍賣或變賣清償債務(wù)后，余額部分按市場(chǎng)價(jià)又不足以購買商品房，法院應(yīng)將此情況通報(bào)給當(dāng)?shù)卣⑴c當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)將經(jīng)濟(jì)適用房出售給被執(zhí)行人居住。
六、協(xié)調(diào)有閑置房屋的有關(guān)單位進(jìn)行安置。對(duì)與被執(zhí)行人有關(guān)的廠礦、企事業(yè)單位、社區(qū)、村居委會(huì)有閑置房屋的，法院在執(zhí)行被執(zhí)行人一處房產(chǎn)前，要與這些單位協(xié)調(diào)將被執(zhí)行人安置到閑置房居住后，方可對(duì)被執(zhí)行人的房產(chǎn)進(jìn)行處置。