農村房產執行指在法院執行工作中需要對被執行人農村房產采取執行措施的各類案件的執行,既包括以農村房產為標的的訴訟案件的執行,也包括需把被執行人農村房產列為執行財產的其他案件的執行。對于農村房產如何執行，我國法律和司法解釋基本上處于空白狀態，執行法院往往難于下手。
以下是農村房產執行相關知識的匯總，僅供參考。
◇淺析農村房產執行的法律障礙
一、引言
我國是一個農業大國，農村人口占我國人口的絕大多數，農村問題始終是國家關心的焦點問題。我國法院數量中，基層法院占了80%，基層法院(尤其是中西部基層法院)受理的案件大多與農村相關。法院在調處涉農糾紛、平衡農民利益問題上處于主角地位。涉農案件的執行是法院執行工作的一大難點，而涉及農村房產的執行又是這難點之中的難點。農村房產執行指在法院執行工作中需要對被執行人農村房產采取執行措施的各類案件的執行,既包括以農村房產為標的的訴訟案件的執行,也包括需把被執行人農村房產列為執行財產的其他案件的執行。對于農村房產如何執行，我國法律和司法解釋基本上處于空白狀態，執行法院往往難于下手。執行農村房產障礙重重，其最大也是最讓法院不能回避的障礙就是現行法律中對農村房產占地(宅基地)的相關規定。依據現行法律，農村宅基地屬于農村集體所有，農村村民享有使用權，但不能自由轉讓。宅基地使用權流轉被嚴格限制導致地上房產流轉極度有限，由此又導致農村房產變現的極度困難。農村房產能否成為執行標的?有沒有執行出路?如何平衡執行需要與農民基本居住條件的矛盾?解決這一問題對我國法院執行工作意義重大。本文從分析農村房產執行現狀入手，剖析其執行中的法律障礙，力求為該類執行案件尋找出一條既有利于促使債權人權利的實現又促進和諧社會建設的有價值的路徑。
二、目前的執行作法及利弊檢討
(一)目前法院在對待農村房產執行上的幾種作法
1.消極的態度
這種態度基本上不考慮將農村房產列入執行對象。被執行人如無其他可供執行的財產，一般裁定中止執行，申請執行人催得急或上訪不斷的，則普遍對被執行人采取拘留措施，是“以拘代執”的典型現象。
2.盲目的態度
這種態度與前述態度完全相反。它完全不顧現行法律的相關規定，查封、變賣“敢作敢為”，只要有人敢買，執行人員就敢賣，既不對買受人作任何限制，不告知買房可能產生的不良法律后果，也不向相關部門履行任何手續。這種態度往往引發買受人與被執行人或其所在村集體的房地權屬糾紛，為農村社會的不穩定、不和諧埋下隱患。
3.理性的態度
經歷過消極和盲目態度碰撞、檢討之后，有的法院開始較理性地對待農村房產的執行。首先不排除對農村房產的執行，在確有必要時查封該房產，但處置之前先征詢當地土管部門的意見。其次變賣時告知買受人可能存在的不良法律后果，比如可能產生的土地權屬爭議。
(二)利弊檢討
消極的態度將農村房產視作雷區，從不涉足。雖然不致引起其他糾紛與麻煩，但也不利于債權人權利的實現，體現的是畏難的情緒。這種作法不僅在執行工作創新上無所作為，采取的“以拘代執”的手段還侵害了當事人的合法要權利;盲目的態度看似執行力度很大，實際上是沒有法律觀念的體現，按倒葫蘆起了瓢，容易引起群體性糾紛和上訪、纏訪，誘發局部地區的不安定，而這種不安定的危害后果可能比不執行的后果更加嚴重;第三種作法雖較理性，但也僅僅是方式方法的理性，當利害關系人質疑這種作法時，法院說不出實體法上的依據，并不能從根本上解決土地權屬爭議的難題。比較這三種態度之后，我們發現，現行法律對農村房產執行工作存有障礙，而根本性障礙存在于實體法上，如果不對相關的實體法規范進行修正，僅靠法院在執行方式上的改進是難以擺脫目前這種困窘局面的。
三、農村房產執行的法律障礙
(一) 宅基地制度的障礙 --- 宅基地使用權流轉的嚴格限制
我國《憲法》第十條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地，自留山，也屬于集體所有。”《土地管理法》第八條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地，自留山，屬于農民集體所有。”故農村宅基地屬于農民集體所有。又據《土地管理法》第六十二條第一款：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”的規定，農村村民享有宅基地使用權，但每戶只能擁有一處宅基地，其面積不能超過規定標準。
農民依法取得的宅基地使用權能否自由流轉?依現行法律的規定，答案是否定的。《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”這與國有土地使用權有明顯不同。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四條規定：“依照本條例的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。”國務院的有關文件也作出類似的禁止性規定，國發[2004]28號《國務院關于深化改革嚴格土地管理的規定》即規定：“禁止通過 ‘村改居方式 ’將農民集體所有土地轉為國有土地，禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。”而剛制定的《物權法》沿襲了上述規定，《物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”可見，我國土地使用權采取的是城鄉二元分立的結構。農村宅基地使用權不能自由流轉，不得出讓和自由轉讓，即使出租，租賃用途也不得用于非農業建設。
(二)房產制度的障礙---房屋流轉的極度有限
1.受讓對象范圍的極度有限。農村房屋流轉中受讓對象限定于非常狹小的范圍。第一,不能向城市居民轉讓。國務院國辦發[1999]39號《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”第二,不能向外村村民轉讓。由于宅基地使用權不能出讓、轉讓,農村房屋也就不能轉讓給外村村民,否則便擅自處分了宅基地的使用權,構成違法。第三,不能向同村有房村民轉讓。有房村民不能接受同村村民房產的轉讓,否則違反了“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規定。據此，農村房產的流轉僅僅限定于同村無房戶范圍內，范圍極其狹窄。流轉范圍的狹窄性，使農村房屋在作為執行對象時，讓執行人員非常棘手：第一，難以變現。變賣、拍賣異常艱難。執行法院查封被執行人的農村房產后，往往因無適當身份的人承買而不得不解封;第二，難以抵償。若抵償，申請執行人必須具有同一集體經濟組織成員身份，這種情況非常少見。
2.融資作用的極度有限。宅基地使用權流轉的嚴格限制和房屋受讓對象范圍的極度有限令農村房產難以發揮城市房產一樣的融資作用，《物權法》第一百八十四條就明確規定了宅基地不得抵押。融資作用的缺失，不僅制約了被執行人的履行能力，又影響了買受人的購買興趣，從而又加劇了變現的難度。
3.權屬登記的缺乏。在我國，農村房產沒有實行產權登記制度。農村房屋的買賣，只能憑借雙方的契約予以證明，而契約的紙質及存放的不便利滿足不了房屋使用的長期性要求。況且，在農村，訂立買賣契約還不是一個普遍的風尚。缺乏產權登記的農房買賣讓買受人多處于不利的地位。在出賣人反悔或多年以后不承認買賣事實時，買受人(尤其是購買之后沒有入住的買受人)很難提供一個有效的權利憑證予以證明。
4.流轉效力的不可預測。由于農村房屋的買賣沒有針對性的法律規定，只能從其他條文中加以推測，買賣的效力因法官的理解不同而有差異，甚至還有同案異判的現象。[1]致使交易主體無所適從，心存顧忌。
(三)操作規程的障礙---執行操作的失范
執行工作是一項程序性和操作性很強的工作。執行程序正當與否是判斷執行行為公正與否的重要標準。在以程序公正為基本內容之一的社會主義法治理念中，執行行為在具體操作中的程序問題尤顯重要。然而，現行執行制度有關農村房屋執行的規定僅是只言片語。農村房屋能否執行沒有法律上的說法[2]，該如何執行也沒有可資援引的操作規范。執行人員執行此類案件往往如涉雷區、如履薄冰，難有大的作為。實務中，執行人員只能參照對城市房產的執行規定采取措施，這種參照很容易引起被執行人及其所在集體經濟組織的異議。
(四)社保制度的障礙---社保功能的易位
相對城市居民而言，農民生活水平還很低，缺乏必要的社會保障，因此，現行農村土地和房產制度盡可能對農民基本生活予以保護，承擔著對農民相當濃厚的社保功能，使農民不致流落于喪失安身之處的境地。農房的社保功能為農房拉起一道保護電網，將本應屬于政府的職能轉移給了債權人---從理論上講，“為被執行人及其所扶養家屬提供基本居住條件，應當是社會保障制度的功能，屬政府的職責范圍。”[3]目前，我國農村社保體系尚未有效建立，在很多地方甚至還屬缺失狀態。農房的社保功能還將在較長時期內存續。
四、農村房產的執行出路
(一)執行的可能性
1.農村房屋出現富余。農村土地承包制的推行，外出務工人員的增多，使不少農戶的經濟條件得以明顯改善。農村新宅已不斷涌現，房屋富余現象已不鮮見。有些農戶遠不是一戶一宅，而是一戶多宅，甚至豪宅。而有些農戶不僅在農村擁有住宅，而且在城市也有房產。
2.農居環境的適宜。交通條件的日益改善，使當今城郊農村的出行與城市一樣便捷。久處鬧市被塵囂包圍的城市居民逐漸興起追崇自然的新生活方式，在城郊置產的風氣漸盛。這種風氣為城郊農房的流轉拓寬了對象范圍。
3.實務中有鼓勵農房交易的先例。實務中，農村房屋買賣行為發生后，有些地方房管部門和土地管理部門也區分情況為一些農村房屋辦理了相關權屬過戶手續，在一定程度上鼓勵了農村房屋的交易行為。[4]
4.法律規定部分農村房產可以抵押。《擔保法》第三十六條第三款規定鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物可以抵押，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。對這些可以設定抵押的農村房產無疑可以逕行執行。
(二)執行出路路徑之思考
在現行法律制度中，對農村房屋執行的最大障礙莫過于流轉對象的受限制性。農村房屋不打開通向集體經濟組織之外的流轉大門，其執行便永難有出路。如何打開這扇大門，本文設計了兩種思路。
1.出路路徑設計之基點----幾種關系的和諧平衡
①債權實現與被執行人基本生活關系的和諧平衡。執行工作是一項將債權由應然轉為實然的工作。這項工作的實施其實是一把雙刃劍。債權由應然變為實然前，債權人與被執行人處于一種不和諧的狀態。而轉為實然后，債權人的利益雖得到滿足，但被執行人的生活可能大受影響，尤其執行被執行人的房產更可能使其基本生活遭受影響。出路路徑的設計必須充分注意到債權實現與被執行人基本生活之間關系的和諧。
②宅基地使用權與房屋所有權關系的和諧平衡。農村房屋流轉的受限制性根源于我國農村土地所有權制度。宅基地集體所有導致宅基地使用權不能流轉，宅基地使用權不能流轉使農村房產流轉受限制。這里的邏輯關系是：
大前提：農村宅基地使用權不能流轉
小前提：農村房屋所有權包含了宅基地使用權
結論：農村房屋所有權不能流轉
這一邏輯關系在形式上看是成立的，但細加分析，其結論卻產生了法理上的悖論。在所有權的四項權能中，最能體現所有權人意志的便是處分權，而農村房屋所有權人的這種處分權恰恰被這個邏輯的結論所否定。因此，我國農村房地產權制度存在著與基本法理之間的矛盾。出路的設計必須調和這種矛盾，使宅基地使用權與房屋所有權和諧共處。
2.房屋使用權與所有權的分離——現行法律制度下所有權結構的再解析
勿庸諱言，農村房屋所有權人從法理上來說是享有處分自己房屋的權利的，但在執行中依此法理處分房產又違反了現行法律。有沒有一種既不改變農村土地權屬的現行制度，又能使農村房產自由流轉，從而避免這種尷尬的辦法?提出將農村房屋使用權與房屋所有權分離的觀點正是基于此種考慮。
所有權權利結構的傳統理論中，除將其解析為四項權能之外，沒有將作為權能的權利再作劃分。其實作為所有權四項權能之一的使用權，其內部仍有再解析的權能空間。使用權人既有占有權，也有收益權，以及對使用權本身的處分權，比如，國有土地使用權人既可占有該土地，也可抵押和轉讓。對房屋所有權權利結構進行再解析后，我們就能發現房屋使用權的市場活動空間非常廣闊。我們執行工作就如打開了一扇海邊的窗戶，美麗的遠景盡收眼底。
①參照系。在我國國有土地權屬法律制度中對使用權與所有權的分離有著比較成熟的經驗，農村房屋使用權與所有權分離制度可參照其制定。
②基本內容。第一，關于使用價格。使用價格可采協商方式，也可采拍賣方式確定。第二，關于使用權期限。使用權分離期限由所有權人與使用權人約定，但法律可視情況規定上限，約定的期限不能超過此上限，超過部分無效。使用期限屆滿，所有權人可行使收回權。第三，關于使用權內部權能。分離出來的農村房屋使用權猶如國有土地使用權一樣可以轉讓、抵押，也可贈與、繼承，經與所有權人協商同意，還可以對房屋加以添附，但不得拆除。第四，關于風險責任。所有權與使用權分離期間，使用人負有保管、維護義務，若有滅失、毀損應負賠償責任，但不可抗力除外。
③對執行工作的幫助。農村房屋使用權從所有權中分離出來后，不論該使用權怎樣流轉，其宅基地的集體所有權性質都不會改變。因此，不論該使用權人為集體經濟組織內部成員還是外村村民，抑或城市居民，都不違反現行土地法律基本制度。這種分離對執行工作最大的幫助在于能使房屋所有權承載的執行需要讓位于房屋使用權，使房屋所有權置身于執行之外，從而有效地避免執行對宅基地所有權與使用權不能轉讓所形成的沖擊，執行人員可拋開違法的顧慮，大膽地將被執行的農村房產使用權拍賣、變賣、抵償。而分離出來的房屋使用權因其內部下位權能的多樣性可使使用權人充分發揮使用權價值，將為拍賣、變賣以及抵償的成功提供最大可能。這種出路設計也能為被執行人基本居住條件提供制度保障，被執行人不因房產執行而喪失對房產的所有，執行法院可在該房產中方便地為其留出適當棲息之地。
房屋使用權與所有權分離不沖擊我國土地權屬制度的內容，如在物權法相關司法解釋中納入此內容，既方便易行，又能對農村房產執行的法律制度漏洞起到拾遺補缺的作用。
3.宅基地所有權的國有化——農村土地法律的修改
如上所述，我國農村房地產權制度與基本法理存在矛盾，農村房屋所有權的處分權能受到極大限制，這種所有權是被打了折扣的不完整的所有權，要徹底解決這種矛盾，還農村房屋所有權的完整面目，只能對相關法律制度進行修改，但所作修改必須符合我國社會主義公有制性質。經權衡比較，本文認為，可將我國農村宅基地由集體所有修改為國家所有。
①現實必要性。將宅基地所有權改為國有除以執行工作的視角看待外，在現實中也是非常必要的，因為宅基地集體所有已顯露出諸多弊端：第一，一戶多宅與多戶一宅的不平等。雖然法律規定一戶只能擁有一處宅基地，但現實卻并不如此，一戶多宅與多戶一宅的不平等存在于眾多的鄉村中;第二，審批的無序與無責。農村宅基地使用的審批權掌控在村委會和鄉干部手中，審批中個人意氣用事嚴重，“崽賣爺田不心疼”，賣后還不用承擔任何責任;第三，流轉秩序混亂。雖然法律規定宅基地使用權不能轉讓，但現實中的非法轉讓，互易(甚至以自留地、承包地交換)仍大量存在，而且缺乏監管。鄉、鎮政府的監管多以罰款為目的，恢復地貌的作法幾無可見;第四，舊基收回無可能。在現行農村宅基地法律制度中，對舊宅基地收回沒有規定，即便作了規定，以村集體經濟組織的能力也難以收回。[5]集體經濟組織的渙散與無力呼喚著宅基地國有制的到來。
②宅基地的使用。宅基地所有權國有化后，國家有關部門應對各村宅基地作出總體規劃，以一戶一基的原則無償(或象征性地收取少量使用費)撥給農戶使用，由土管部門統一進行權屬登記。對于一戶已有多宅的，超出部分征收高額使用費，迫使其讓出地基，或由政府以成本價收購該房產以實現宅基地使用的公平。國有化后的宅基地使用權及其地上房產可與城市房產一樣自由流轉。
③房產執行。宅基地國有化后的農村房產已與城市房產無二致，對其執行，在充分考慮下文的有關注意事項后，可適用有關對城市房產的執行措施。
以上兩種思路其實都是借鑒所有權與使用權分離的理論，所不同的只是前者是房屋所有權與使用權的分離，后者是土地所有權與使用權的分離，兩種思路的實踐都必須有完備的權屬登記制度與之配套。正如有學者所言“所有權權利結構中的任何一項具體權利，理論上都是可以與所有權分離的，前提是要有一個與此相適應的發達的權利登記制度”[6]。因此，倘若以上思路有幸踐行，必須同步建立起農村房地權屬登記的完備而發達的制度。如此之后，有關農村房產的執行失范性問題也將迎刃而解，因為把城市房產的執行規定移植過來已不存障礙，城鄉房產執行制度可由此實現并軌。當然，農村房產執行要有更廣闊的前景，還有賴于農村社會保障制度的普遍而有效的建立，將農房的社保功能交還給政府的保障制度，則需要國家和全社會的努力。
(三)執行中應注意的幾點事項
1.必須體現人權高于債權的理念
我國民訴法第二百二十二條、第二百二十三條規定，執行法院在扣留提取被執行人應當履行義務部分的收入時，應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需費用;查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產時，應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需品。這是我國法律對被執行人及其扶養的家屬就“生活必需費用”和“生活必需用品”賦予的執行豁免權。這是人權(生存權)高于債權理念在執行制度中的具體體現。不僅我國法律如此，世界各國法律也均有規定。[7]
對農村房屋的執行，尤應體現生存權高于債權的理念，這不僅是依法執行的需要，更是建設社會主義和諧社會的需要。我國是農業大國，農村人口占全國人口的絕大多數，農民能否安居樂業，農村能否和諧穩定關乎整個國家和諧穩定的大局。當前，處于貧困狀態的農民還有相當大的數量[8]，而我國的社會保障體系尚未有效建立，社會保障的范圍和程度還很不足，其基本生活尚且堪憂，若因執行其房產致使無家可歸，絕不是社會主義中國允許出現的現象。
根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》及參照最高人民法院《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，在對農村房屋的執行中，必須充分考慮執行措施的適度：第一，對屬被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債;第二，對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋，根據申請人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋后，可予執行;第三，為體現抵押權的安全性[9]，對于屬被執行人及其所扶養家屬必需但設定抵押的房屋，在給予被執行人一定的寬限期并由申請執行人或集體經濟組織提供臨時性住房[10]后，可以拍賣、變賣或抵債。
2.必須尊重當地的民風民俗
由于長期以來歷史文化的積淀，我國各地農村形成了各具地域特色的民風民俗，這是我國民間文化多樣性的體現。在對農村房屋的執行中，除一些確屬封建迷信和非法的或不健康的風俗外，如執行工作的條件和方式有多種選擇，執行人員應充分尊重當地的民風民俗。
①盡量為被執行人保留祖業。在中國農村，宗族和香火觀念歷來很強。長期以來，人們都以出賣祖業(主要指祖遺房屋)為恥，以家大業大為榮，一戶人家不到萬不得已寧愿將舊宅閑置也不出賣，若是法院強行查封變賣，將感到莫大的羞辱，由此產生對執行法院和執行人員的仇視，進而阻撓、抗拒執行，甚至報復執行人員。在被執行人有多幢(套)房屋可供執行時，應盡量保留被執行人的祖傳家業，以避免羞辱和刺激被執行人，但被執行人主動提出或同意執行除外。
②盡量照顧被執行人親房的優先購買權。在我國法律史上，房產買賣的親房優先購買權由來已久。唐律規定，房產買賣須先問近親，次問四鄰，近親四鄰不要，才得賣以別人。[11]這一法律觀念已演變成一種觀念文化，深深根植于中國人尤其中國農民心中。在農村，至今仍有處置家業，先問親房的習俗。[12]沒有征詢親房意見，買賣難以成交。必須指出，親房優先購買權不是法定的權利，執行中不得因照顧而遷就，必須保證與其他購買人的同等購買條件，且這種優先購買權應讓位于法定的優先購買權。
3.必須符合對物權執行的相關法理
對農村房屋的執行，還必須體現物權的共性，符合物權法的相關法理，主要有：
①保障房屋共有人的優先購買權。我國法律對共有中的優先購買權有著明確的規定[13]，執行中對共有人的優先購買權應依法予以保障。
②保障房屋承租人的優先購買權[14]。我國法律[15]規定，出租人將出租房屋出賣時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人購買房屋的權利。執行中也應依法予以保護。
③保障集體經濟組織及其成員的優先購買權。對于農村房屋的轉讓，集體經濟組織及其成員是否享有優先購買權，存在肯定說和否定說兩種觀點[16]。否定說認為農村房屋并不是共有財產，不應當適用共有財產中對共有人的優先購買權的規定。筆者認為，農村房屋有其特殊性，在法律沒有修改前其所依附的宅基地屬于集體所有，實際上就是集體經濟組織全體成員的共有，應該賦予其優先購買權。退一步說，不論以后采用前文所述的房屋所有權與使用權分離的思路，還是宅基地所有權國有化的思路，這種優先購買權也不得取消。因為農村房屋及其宅基地與生于斯、長于斯的集體經濟組織成員的生產生活等切身利益聯系最為緊密，保障集體經濟組織及其成員對農村房屋及其他重要生產、生活資料的優先購買權，能對弱勢的農民群體提供適當的照顧和便利，體現黨的政策和國家法律的人文關懷，有利于農民群眾安居樂業。在當前“三農”問題比較突出，干群關系相對緊張的時期，執行農村房屋尤應注意保障這種優先權，這也是執行和諧的需要。
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