房地產(chǎn)執(zhí)行若干問題探析
內(nèi)容提要：人民法院在執(zhí)行涉房地產(chǎn)案件時，遇到諸多困難和問題，有的缺少相關(guān)法律規(guī)定，有的是協(xié)助義務(wù)機關(guān)以種種理由進行推諉、推拖，有的搞地方保護鉆法律的空子。本文結(jié)合最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》和最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》兩部規(guī)范性文件，就執(zhí)行中涉及房地產(chǎn)的有關(guān)問題作一粗淺的探討。
在我國民事判決執(zhí)行難，已為人們所共識，可涉及房地產(chǎn)案件的執(zhí)行更難。
一是現(xiàn)行法律法規(guī)對該方面規(guī)定較少，甚至對其中許多問題根本未作規(guī)定，造成很多情況下無法可依;
二是房地產(chǎn)案件的執(zhí)行涉及面廣，需要相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，但某些房地產(chǎn)管理部門基于種種因素的影響，或拒不履行人民法院要求協(xié)助執(zhí)行的通知，或?qū)θ嗣穹ㄔ翰榉獾姆康禺a(chǎn)擅自解封，違法辦理過戶手續(xù)，或在協(xié)助執(zhí)行時以種種借口推諉、拖延，給人民法院的執(zhí)行工作設(shè)置障礙;
三是房地產(chǎn)變現(xiàn)難。受種種因素的制約，在我國許多地方尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)農(nóng)村的房地產(chǎn)處理無人要，加之當(dāng)?shù)赝恋亟灰椎姆秶鷺O小，相當(dāng)部分的土地不能進入市場進行交易。特別是集體所有的土地禁止交易，更給涉集體土地不動產(chǎn)的變現(xiàn)帶來困難。本文試根據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(以下簡稱《通知》)和最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)的相關(guān)規(guī)定，就涉及房地產(chǎn)執(zhí)行的若干問題作一粗淺的探析。
一、被執(zhí)行人已占有或登記房地產(chǎn)能否查封問題
人民法院在執(zhí)行過程中，首先遇到的就是如何判斷一房地產(chǎn)是否為被執(zhí)行人所擁有，這就涉及到判斷財產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)問題。執(zhí)行的標(biāo)的物必須是被執(zhí)行人的財產(chǎn)，這是人所共知的。執(zhí)行程序貴在迅速、及時，因此不可能要求執(zhí)行人員先調(diào)查核實清財產(chǎn)權(quán)，再實施查封行為，只有根據(jù)表面證據(jù)進行判斷，因此人民法院查封某房地產(chǎn)時的判斷標(biāo)準(zhǔn)不能象民事確權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)那樣要求得十分嚴(yán)格，這個標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有利于人民法院的執(zhí)行，因此說其判斷的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是明確的、外在的，能夠客觀把握和具有可操作性的。具體講，就是在執(zhí)行查封、扣押等強制執(zhí)行措施時，以被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)推定為其所有，登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)和其他財產(chǎn)權(quán)推定為其所有，人民法院對其可以查封、扣押。因為此時法院采取的是查封、扣押措施，而不是確權(quán)行為，故大可不必?fù)?dān)心查封、扣押錯誤。現(xiàn)實生活中，一般情況下，所有者的動產(chǎn)一般由其占有，所有者的不動產(chǎn)、特定的動產(chǎn)和其他財產(chǎn)權(quán)一般登記在所有權(quán)人的名下，以該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，基本上與真實的財產(chǎn)權(quán)屬狀況相吻合。當(dāng)然這也不是絕對的，實踐中確實有少數(shù)情況與該判斷得出的結(jié)果不相吻合，對于這些例外情況，案外人可以通過提交異議書等方式向法院申明理由，提交有關(guān)證據(jù)，由人民法院采取相應(yīng)措施進行補救，這樣既有利于人民法院的執(zhí)行，又不至于損害案外人的合法權(quán)益。
二、案外人已付清價款并實際占有財產(chǎn)能否查封問題
實踐中有時會遇到一些被執(zhí)行人將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有使用，但尚未辦理過戶手續(xù)，甚至有的第三人又將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，也沒有辦理過戶登記手續(xù)，房地產(chǎn)仍然登記在被執(zhí)行人名下的情況。此種情況下能否對其房地產(chǎn)采取查封，有人認(rèn)為，物權(quán)變動是以登記為其公示方式，原則上未辦理過戶登記手續(xù)的，第三人尚未取得所有權(quán)，此房地產(chǎn)仍屬被執(zhí)行人所有，人民法院可以查封。還有人認(rèn)為，目前我國對物權(quán)立法尚在進行中，為了保障第三人的利益，第三人已交付全部價款并已實際占有的房地產(chǎn)，雖未過戶，法院也不宜進行查封。
對于這個問題，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際，從既有利于法院執(zhí)行，同時又能較好地保護案外人的合法權(quán)益，平衡兩方的利益出發(fā)，堅持以登記為標(biāo)準(zhǔn)的基本原則，這種登記具有物權(quán)登記的性質(zhì)，同時引入過錯責(zé)任原則。因為城市房地產(chǎn)管理法及土地管理法均已明確規(guī)定了不動產(chǎn)管理制度，并且在民事交往中以及合同法的規(guī)定中已基本確定了不動產(chǎn)以其登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，因此，我們必須首先確定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更以登記為標(biāo)準(zhǔn)的原則。但目前現(xiàn)實生活中，一律按照過戶登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)有時會有失公平，會損害第三人的合法權(quán)益，這是因為實踐中確實存在登記困難的實際問題。在執(zhí)行中，為了保護第三人的合法權(quán)益，同時也不致使法院陷入工作被動，對那些第三人確已支付全部價款并已實際占有、尚未在有關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，如果第三人沒有過錯，因登記部門的原因，如其辦事效率低下、不能按時辦理等情形，此時房地產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定歸該第三人所有，法院不得對其查封，如果已作出查封，可在查明事實的基礎(chǔ)上，作出裁定，及時解除。
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