抵押房產被拆遷后的執行
市場經濟條件下，以房屋產權向金融機構抵押借款，是企業或個人取得資金的常用手段。在我國目前城市化進程不斷加快的情況下，房屋拆遷屢見不鮮，因抵押的房產被拆遷而產生的執行糾紛也由此產生，法院如果處理不當，不僅會影響案件的順利執行，而且可能會影響到社會穩定。筆者認為，對被拆遷的抵押房產的執行不同于對一般抵押房產的執行。一般情況下，債務人或第三人以其房產為債權人的債權實現設定抵押后，當債務人不履行債務時，債權人通過向法院起訴，取得對該抵押房產享有優先受償權的執行依據，執行過程中法院通過拍賣或變賣該抵押房產，以其價款優先償還抵押權人的債權。當抵押的房產根據規劃需要被強制拆遷后，依據現行《城市房屋拆遷管理條例》的規定，被拆遷人可以選擇實行貨幣補償，也可以選擇實行房屋產權調換的方式補償。不同的拆遷補償方式會對案件的執行產生不同的影響。
1、貨幣補償方式。
所謂貨幣補償是指根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定補償的具體金額，并由拆遷人直接支付給被拆遷人的一種拆遷補償方式。拆遷補償金是被拆遷人因其房產被依法拆遷而獲得的補償，是被拆遷房產的一種貨幣轉化形態。當被拆遷房產設定有抵押權時，抵押權人可以對抵押房產的拆遷補償金行使物上代位權。換言之，抵押權的效力及于該拆遷補償金，抵押權人對抵押房產因拆遷而獲得的補償金依然享有優先受償權。我國擔保法第五十八條規定：“抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第八十條第一款進一步規定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。”這些規定是抵押權人對抵押人獲得的拆遷補償金依然享有抵押權的法律依據。執行過程中法院可以直接裁定提取或劃撥被執行人的拆遷補償金，用于案件的執行。
2、房屋產權調換補償方式。
所謂房屋產權調換補償是指拆遷人與被拆遷人約定，被拆遷人的房屋被拆遷后，由拆遷人在其他地方給被拆遷人安置相應房產，雙方實行產權調換，并按被拆遷房產和安置房產的價格差價，實行多退少補的一種拆遷補償方式。我國現行法律對抵押房產被拆遷后，抵押權人對抵押人選擇房屋產權調換方式獲得的拆遷安置房是否享有優先受償權沒有規定。換言之，抵押權的效力能否及于拆遷安置房尚沒有明確的法律依據，從而導致實務中在涉及拆遷安置房的執行上爭議頗多，操作不一。筆者認為，抵押權效力應當及于拆遷安置房，抵押權人對抵押人的拆遷安置房在原抵押擔保的債權數額內仍享有優先受償權。理由如下：
其一，就抵押權的本質而言，抵押權是一種價值權，抵押權人在抵押物上設定抵押權的目的，不是為了實現對抵押物的使用或收益，而是通過支配抵押物的交換價值以擔保債權的實現。抵押物即使改變其原有形態或性質，但只要還能維持其交換價值，就不會影響抵押權的實現。因此，抵押物的變價物或替代物在實質上仍是抵押權的客體，抵押權人也就仍能追及至抵押物的變價物或替代物上行使抵押權。抵押權人對抵押物的變價物或替代物所享有的這種權利，即為抵押權人的物上代位權。而抵押物的變價物或替代物則為原抵押物的代位物。這種代位物不僅包括拆遷補償金，也應包括產權調換的安置房。
其二，就構建社會誠信機制而言，抵押房產被拆遷后，因抵押人選擇了不同的拆遷補償方式，而對抵押權人應承擔的責任就大相徑庭，必然會助長社會投機鉆營之風。且如果因政府拆遷的公法行為，而要讓私法主體承擔相應的不利后果，這顯然與法律的公平正義相悖，也不利于構建社會誠信機制。因此，筆者認為，抵押房產被拆遷后，無論抵押人選擇何種拆遷補償方式，只要抵押債權尚未得到清償或抵押人沒有另行提供其他擔保，抵押權的效力就應當及于抵押房產的代位物，抵押權人對被拆遷的抵押房產的代位物依然享有優先受償權。
其三，從社會實踐層面分析，承認抵押權人對拆遷安置房依然享有優先受償權并不會導致操作上的混亂。執行中，關于拆遷安置房爭議最多的是當法院執行拆遷安置房時，卻發現抵押人已將安置房賣給第三人，如何平衡抵押人、抵押權人和第三人的利益成為司法實務中的難題。對此，筆者認為，現行法律的規定并未限制抵押物的轉讓，對于抵押房產代位物的安置房的轉讓，法律也不應禁止。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條第一款規定： “抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。”該解釋在確認抵押權的追及效力的同時，放開了對抵押物轉讓的限制，很好地平衡了抵押人、抵押權人和第三人三者之間的利益。
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