根據法律規定，因買賣而發生房屋所有權轉移的，應當辦理登記過戶手續。但未辦理登記過戶手續，房屋買賣合同是否有效呢?《合同法》實施前，理論界存在較大爭議，實踐中也有不同做法，但《合同法》實施后，比較統一的觀點認為：不動產辦理登記過戶手續是物權變動的要件，不是買賣合同生效的要件。
以下是過戶房產執行問題研究相關知識的匯總，僅供參考。
◇已換房主未過戶的房產能否強制執行
案情：
李某借張某款3萬元到期未還，張某起訴，法院判決張某還款。但判決生效后，李某未履行付款義務，于是，張某申請法院執行，要求拍賣李某的一處房產償還欠款，執行人員便將該房產查封。該房居住人王某提出異議，稱該房是其合法財產，不是李某的財產，要求解除查封。經查，該房是王某2年前花8萬元從李某手中購買的，已付房款7、5萬元，其他5千元約定辦完房屋過戶手續后付清，后來李某下落不明，所以該房過戶手續一直未辦。
分歧：王某所提的異議是否成立?法院能否執行該房產?有兩種觀點
第一種觀點認為：王某所提異議不成立，因為，該房屋沒有辦理登記過戶手續，房屋轉讓無效，房屋產權沒有轉移，該房仍然屬于李某財產，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價款償還李某欠下張某的債務。
第二種觀點認為：王某所提異議成立，因為，該房屋李某已在2年前賣給王某并交付，雖然沒有辦理產權過戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權人，張某作為借款合同的債權人，兩個債權是平等的，都應當同等的受到法律保護，法院不能為保護一個債權而損害另一個債權。所以，該房屋不能執行。
筆者同意第二種觀點。本案涉及到債權與物權、合同效力與物權變動的關系等問題。
評析:
一、買賣房屋未辦理登記過戶手續，合同是否有效
根據法律規定，因買賣而發生房屋所有權轉移的，應當辦理登記過戶手續。但未辦理登記過戶手續，房屋買賣合同是否有效呢?《合同法》實施前，理論界存在較大爭議，實踐中也有不同做法，但《合同法》實施后，比較統一的觀點認為：不動產辦理登記過戶手續是物權變動的要件，不是買賣合同生效的要件。因為：
1、法律、行政法規沒有特別規定房屋買賣合同自辦理登記過戶時生效。
《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。從這一條規定看，辦理批準、登記手續要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規的特別規定，沒有法律、行政法規對合同生效的特別規定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒有一部法律或行政法規明確規定買賣房屋合同自辦理房屋過戶登記時生效。
2、現行有關規定可以推出未辦理登記過戶不影響買賣合同的效力。
《城市私有房屋管理條例》第9條明確規定，辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更手續時，購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證。由此可見，買賣合同是辦理所有權變更登記手續的必需證件，而這里作為產權登記證明的買賣合同一定是有效合同，因為無效合同是不受法律保護的，更不能作為產權登記證明。所以，該條規定說明買賣行為與登記過戶行為是兩個獨立的行為，買賣房屋是否辦理過戶登記手續與買賣合同的效力無關。最高人民法院的司法解釋對此也有體現。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行;如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任”，這一規定說明，財產所有權的轉移與否，并不決定雙方協議的效力。
3、辦理過戶登記是產權變動的要件，不是合同生效的要件。
最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條中更明確規定：“……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”這一規定說明，合同的效力與物權變動的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產權過戶登記引起的法律后果是房屋產權不發生轉移，對之前買賣合同的效力沒有影響，買賣合同自合法成立時生效，實際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價款，說明合同已經對雙方當事人產生效力了。
二、房屋產權未發生轉移，是否法院就可據此執行該房屋。
關于這個問題，實踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產權變更登記就對房屋強制執行。筆者認為，這種做法是錯誤的。因為：
1、這種做法與債權的平等性相悖。債權不同于物權，債權一個很重要的特征是平等性，王某作為買賣房屋合同的債權人，張某作為借款合同的債權人，其二人地位是平等的，都應當受到法律同等的保護，并不能因為誰先起訴或誰先申請強制執行而獲得一種優先于其他債權人的權利，《破產法》關于破產財產分配的規定就是最好的例證。假如李某宣告破產，對于李某的財產，張某不因其持有法院作出的生效判決而具有優先于其他債權人的權利，分配破產財產時，張某也要和其他沒有起訴的債權人一樣平等受償。而且，即使李某被宣告破產，該房屋因在破產前出賣給王某，根據最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題》第七十一條的規定，該房屋已不能列入破產財產范圍，更沒有理由將該財產取回優先受償于張某。因此，如果法院為了執行張某訴李某的生效判決而強制執行房屋，實質上就賦予了張某對該房屋的優先權，這與債權的平等性是相悖的。
2、王某基于對房屋的合法占有權，可以對抗第三人。王某從李某手中購賣房屋后，因故未辦理產權過戶手續，房屋產權未轉移，毫無疑問，李某仍是法律上的房屋所有權人，但是李某享有的所有權已經是一種法律上受到限制的所有權，這種限制實際上是因為買受人所享有的合法占有權對所有權的限制。買受人王某基于其與出賣人李某之間的買賣合同而對該房屋已經合法占有，享有占有權，這種占有雖非物權，但具有權利推定、占有保護、占有持續三大功能，甚至具有物權的某些效力。各國物權法都設立了占有之訴以保護占有人所享有的占有權，對抗來自他人對占有的非法侵害。我國雖未制定物權法，但對占有權的保護在《民法通則》及其他法律法規中都有所體現。因此，王某可以基于其合法的占有權對抗張某的請求。
3、買賣房屋未辦理產權變更登記，房屋產權未轉移，房屋就可以作為債務人的財產予以執行，這是對法律的片面理解。法律的價值是公平、正義和秩序，法院執法也要體現法律的價值，即通過法院審判、執行活動最大限度的實現社會的公平、正義和秩序。如果不顧王某與李某之間的購房合同，強制執行王某正在占有使用中的房屋，必須會侵害王某的利益，不僅對王某而言有失公平，也是對穩定的社會秩序的破壞，這種靠損害一個合法利益而保護另一個合法利益的做法，是法律所不允許的。
綜個所述，本案張某基于債權要求法院強制執行房屋，用房屋拍賣款償還其欠款，如果查明李某與王某的房屋買賣合同有效，即使該房屋未辦理過戶登記手續，法院也不能強制執行該房屋。
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