【農(nóng)村宅基地】農(nóng)村房產(chǎn)執(zhí)行中應注意的幾點事項
1.必須體現(xiàn)人權(quán)高于債權(quán)的理念
我國民訴法第二百二十二條、第二百二十三條規(guī)定，執(zhí)行法院在扣留提取被執(zhí)行人應當履行義務部分的收入時，應當保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需費用;查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應當履行義務部分的財產(chǎn)時，應當保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。這是我國法律對被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬就“生活必需費用”和“生活必需用品”賦予的執(zhí)行豁免權(quán)。這是人權(quán)(生存權(quán))高于債權(quán)理念在執(zhí)行制度中的具體體現(xiàn)。不僅我國法律如此，世界各國法律也均有規(guī)定
對農(nóng)村房屋的執(zhí)行，尤應體現(xiàn)生存權(quán)高于債權(quán)的理念，這不僅是依法執(zhí)行的需要，更是建設(shè)社會主義和諧社會的需要。我國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占全國人口的絕大多數(shù)，農(nóng)民能否安居樂業(yè)，農(nóng)村能否和諧穩(wěn)定關(guān)乎整個國家和諧穩(wěn)定的大局。當前，處于貧困狀態(tài)的農(nóng)民還有相當大的數(shù)量,而我國的社會保障體系尚未有效建立，社會保障的范圍和程度還很不足，其基本生活尚且堪憂，若因執(zhí)行其房產(chǎn)致使無家可歸，絕不是社會主義中國允許出現(xiàn)的現(xiàn)象。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》及參照最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，在對農(nóng)村房屋的執(zhí)行中，必須充分考慮執(zhí)行措施的適度：第一，對屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債;第二，對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋，根據(jù)申請人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋后，可予執(zhí)行;第三，為體現(xiàn)抵押權(quán)的安全性,對于屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需但設(shè)定抵押的房屋，在給予被執(zhí)行人一定的寬限期并由申請執(zhí)行人或集體經(jīng)濟組織提供臨時性住房[10]后，可以拍賣、變賣或抵債。
2.必須尊重當?shù)氐拿耧L民俗
由于長期以來歷史文化的積淀，我國各地農(nóng)村形成了各具地域特色的民風民俗，這是我國民間文化多樣性的體現(xiàn)。在對農(nóng)村房屋的執(zhí)行中，除一些確屬封建迷信和非法的或不健康的風俗外，如執(zhí)行工作的條件和方式有多種選擇，執(zhí)行人員應充分尊重當?shù)氐拿耧L民俗。
①盡量為被執(zhí)行人保留祖業(yè)。在中國農(nóng)村，宗族和香火觀念歷來很強。長期以來，人們都以出賣祖業(yè)(主要指祖遺房屋)為恥，以家大業(yè)大為榮，一戶人家不到萬不得已寧愿將舊宅閑置也不出賣，若是法院強行查封變賣，將感到莫大的羞辱，由此產(chǎn)生對執(zhí)行法院和執(zhí)行人員的仇視，進而阻撓、抗拒執(zhí)行，甚至報復執(zhí)行人員。在被執(zhí)行人有多幢(套)房屋可供執(zhí)行時，應盡量保留被執(zhí)行人的祖?zhèn)骷覙I(yè)，以避免羞辱和刺激被執(zhí)行人，但被執(zhí)行人主動提出或同意執(zhí)行除外。
②盡量照顧被執(zhí)行人親房的優(yōu)先購買權(quán)。在我國法律史上，房產(chǎn)買賣的親房優(yōu)先購買權(quán)由來已久。唐律規(guī)定，房產(chǎn)買賣須先問近親，次問四鄰，近親四鄰不要，才得賣以別人,這一法律觀念已演變成一種觀念文化，深深根植于中國人尤其中國農(nóng)民心中。在農(nóng)村，至今仍有處置家業(yè)，先問親房的習俗,沒有征詢親房意見，買賣難以成交。必須指出，親房優(yōu)先購買權(quán)不是法定的權(quán)利，執(zhí)行中不得因照顧而遷就，必須保證與其他購買人的同等購買條件，且這種優(yōu)先購買權(quán)應讓位于法定的優(yōu)先購買權(quán)。
3.必須符合對物權(quán)執(zhí)行的相關(guān)法理
對農(nóng)村房屋的執(zhí)行，還必須體現(xiàn)物權(quán)的共性，符合物權(quán)法的相關(guān)法理，主要有：
①保障房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)。我國法律對共有中的優(yōu)先購買權(quán)有著明確的規(guī)定.執(zhí)行中對共有人的優(yōu)先購買權(quán)應依法予以保障。
②保障房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán).我國法律規(guī)定，出租人將出租房屋出賣時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。執(zhí)行中也應依法予以保護。
③保障集體經(jīng)濟組織及其成員的優(yōu)先購買權(quán)。對于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓，集體經(jīng)濟組織及其成員是否享有優(yōu)先購買權(quán)，存在肯定說和否定說兩種觀點.否定說認為農(nóng)村房屋并不是共有財產(chǎn)，不應當適用共有財產(chǎn)中對共有人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。筆者認為，農(nóng)村房屋有其特殊性，在法律沒有修改前其所依附的宅基地屬于集體所有，實際上就是集體經(jīng)濟組織全體成員的共有，應該賦予其優(yōu)先購買權(quán)。退一步說，不論以后采用前文所述的房屋所有權(quán)與使用權(quán)分離的思路，還是宅基地所有權(quán)國有化的思路，這種優(yōu)先購買權(quán)也不得取消。因為農(nóng)村房屋及其宅基地與生于斯、長于斯的集體經(jīng)濟組織成員的生產(chǎn)生活等切身利益聯(lián)系最為緊密，保障集體經(jīng)濟組織及其成員對農(nóng)村房屋及其他重要生產(chǎn)、生活資料的優(yōu)先購買權(quán)，能對弱勢的農(nóng)民群體提供適當?shù)恼疹櫤捅憷w現(xiàn)黨的政策和國家法律的人文關(guān)懷，有利于農(nóng)民群眾安居樂業(yè)。在當前“三農(nóng)”問題比較突出，干群關(guān)系相對緊張的時期，執(zhí)行農(nóng)村房屋尤應注意保障這種優(yōu)先權(quán)，這也是執(zhí)行和諧的需要。
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