【基本案情】
李父生有李兄與李妹二子女。2010年5月10日，經村干部在場見證，李妹與李父達成書面協議，約定將李父的二層樓房一幢贈與李妹，李父可暫時在此房居住，待李父去世后，李妹將房屋收回。后李父一直獨自居住在訴爭的二層樓房內。2014年2月20日，李父經見證人在場見證，請人代書起草一份遺囑，將上述房屋指定由原告李兄繼承。2014年4月，李父去世。2014年8月，原告李兄訴至法院，要求按照遺囑繼承李父的房屋。被告李妹辯稱，2010年我與父親李父已經簽下協議，訴爭房屋歸我所有，并不屬于李父之遺產，原告李兄不能繼承。
【案件分歧】
本案的難點在于李父能否行使贈與任意撤銷權，即本案所涉房屋物權在李父立遺囑之時是否已經轉移給李妹。對此，審理中形成了兩種觀點。
第一種觀點認為，依據《合同法》第一百八十六條規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。《物權法》第九條之規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生法律效力;未經登記，不發生效力。本案訴爭房屋未辦理過戶登記手續且一直由贈與人李父占有、居住，因此，李父立遺囑之前的贈與行為依據法律規定可以撤銷。
第二種觀點認為，本案訴爭房屋系農村房屋，農村房屋無法辦理過戶登記手續。此外，爭議房屋雖由贈與人一直居住，但雙方簽訂的《協議書》中明確約定
“其父李父暫時在此房居住，待李父去世后，李妹將房屋收回自己占用”，應當視為房屋已經交付，李父不能行使贈與任意撤銷權。
【案例評析】
本人同意第二種觀點，理由如下：
一、贈與人行使任意撤銷權的條件
贈與人任意撤銷權是指未經公證的贈與、或非履行道德義務的贈與，贈與人在贈與財產的權利轉移以前無需任何理由均可撤銷贈與的權利。《合同法》第186條第一款規定了贈與人享有任意撤銷權，即“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與”。一般而言，贈與人行使任意撤銷權應當符合下列條件;一是贈與具有可撤銷性。《合同法》第186條第二款規定：“具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定”，即社會公益性質、道德義務性質以及經過公證的贈與合同不具有可撤銷性，一旦成立即發生法律效力，只有這三類合同以外的贈與合同，贈與人方可行使撤銷權;二是贈與財產權利尚未轉移。財產權利的轉移，動產以占有轉移為要件，不動產以所有權登記為要件，即贈與的動產需仍在贈與人的占有之中，贈與的不動產尚未辦理過戶登記手續;三是撤銷權行使的任意性。贈與人行使撤銷權時無需說明理由。法律之所以賦予贈與人與受贈人達成合意后法定要件實現前以悔約權，在于使贈與人不致因情緒沖動、思慮欠周，貿然應允將不動產等價值貴重的物品無償給與他人，遭受財產上的不利益。本案中，訴爭的財產贈與合同標的為農村房屋，不涉及社會公益性質、道德義務性質，也不是經過公證的贈與合同，而是父女二人在村干部見證下訂立的房屋贈與合同，根據法律規定，屬于可撤銷贈與的范疇。關鍵要看，該房屋在李父立遺囑之前，其財產權利有沒有實現從李父到李妹的轉移。
二、本案所涉贈與合同的特點
與一般的房屋贈與合同相比，本案所涉贈與合同有以下特點：一是合同標的物為農村房屋。農村房屋絕大部分是村民自籌資金在宅基地上興建的房屋，由于多種原因，農村房屋的權屬登記至今尚無法律明文規定，有的地方以鄉鎮政府或村委會的名義進行登記，但大多數地方僅有房屋申請、批建手續，并無權屬登記手續。二是合同雙方身份關系特殊。贈與人與受贈與人系父女關系，這種特殊的身份關系有可能對雙方履行合同的行為構成合理的影響。三是該合同經村干部見證。說明該合同并非父女二人私下的秘密協議，而是一個第三方知曉的協議。四是該合同并非死因贈與合同。死因贈與合同是指雙方當事人約定于贈與人死亡時才發生效力的贈與合同。受贈人必須是贈與人死亡時生存著的人，受贈人在贈與人死亡時也已經死亡，死因贈與合同就永遠不能發生效力。死因贈與是在贈與人死亡后發生效力的，因此，贈與人死亡后，若出現可由贈與人撤銷贈與的情形時，贈與人的繼承人有權撤銷贈與。本案所涉贈與合同雖然也提及“李父去世”的問題，但合同中的表述為“李妹將房屋收回”，顯然不能將此理解為“李父去世后發生效力”。
三、訴爭房屋的財產權利應視為已經實現轉移
根據我國《合同法》規定，贈與合同是指贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與合同是單務、無償合同，同時也是實踐合同，即必須實際給予贈與物，贈與才生效。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》(簡稱《民通意見》)第128條規定：“公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立;未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。”該條實際對贈與房屋的權利轉移規定了兩種情形，一是辦理過戶登記手續，二是雖然未辦理過戶登記，但贈與人將產權證書交于受贈人，且受贈與人已經實際占有、使用該房屋。
但是，本案的特殊性在于贈與合同所涉房屋系農村房屋，雖然《房屋登記辦法》第八十二條規定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用宅基地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記”，但我國法律對農村房屋權屬至今既無所有權變更“應當”登記的規定，也沒有所有權轉移須登記方可生效之規定，現實生活中，農村房屋的登記管理成為“空白地帶”，因此，根據《民通意見》便無法判斷訴爭房屋權利是否已經實現轉移，故只能根據案涉贈與合同的特點及日常生活經驗做出綜合分析判斷。
就本案而言，因贈與人與受贈與人系父女關系，且贈與人其他無房可住，所以，贈與合同簽訂后，贈與人仍然生活在贈與房屋內，這既是合同的約定，也是贈與人生活所需，更是李妹作為女兒應盡的孝道，所以，不能因為李父一直生活在贈與房屋內就判斷該房屋沒有交付，此其一。而由村干部對該贈與合同進行見證，至少表明了兩個事實，一是表明李父的房屋贈與行為是理性的、慎重的、經過反復權衡的，二是村干部作為本村的村民代表到場見證，使該贈與行為具有了一定的向社會公示的性質，此其二。尤其值得注意的是，合同其實已經對李父居住該房的性質進行了界定。合同規定，該房屋由贈與人暫住，待贈與人過世后，受贈人有權收回該房屋。“暫住”的字面含義是“暫時居住”，即李父對合同簽訂后的房屋享有的僅僅是“居住權”，而非“所有權”。因為在李父去世后，李妹對該房屋享有的是“收回”權，而非“取得”權。所謂“收回”權，顧名思義，行為人只有在已經享有所有權的情況下才能對房屋行使“收回”權，否則，是無權“收回”的。所以，雖然李妹并無其他證據證明訴爭房屋已經在李父立遺囑前辦理了交付手續，但根據合同內容合同訂立時的狀態及農村房屋的特質，可以推定訴爭房屋已經交付于受贈人李妹，贈與合同發生法律效力，李父立遺囑將該房屋留給其子李兄的行為屬于無權處分。其子李兄要求按照遺囑繼承訴爭房屋的請求法院難以支持，應當駁回其訴訟請求。
