房屋贈(zèng)與是指贈(zèng)與人將自己的房屋無(wú)償給予受贈(zèng)人,受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的行為。因房屋贈(zèng)與引起糾紛現(xiàn)實(shí)中時(shí)常發(fā)生,越秀法院民三庭法官李昇毅表示,房屋贈(zèng)與時(shí)需特別注意以下事項(xiàng)：
一、贈(zèng)與合同是否辦理公證的法律效果截然不同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百八十六條之規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同,不適用前款規(guī)定。”也即未經(jīng)公證的贈(zèng)與,在贈(zèng)與房屋未辦理權(quán)屬過(guò)戶登記手續(xù)之前,贈(zèng)與人可行使任意撤銷權(quán);而有經(jīng)公證的房屋贈(zèng)與,除了《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十二條明確列明的法定撤銷的幾種特定情形之外,不得隨意撤銷。
二、贈(zèng)與可以附義務(wù),雙方應(yīng)依約履行。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十條之規(guī)定：“贈(zèng)與可以附義務(wù),贈(zèng)與附義務(wù)的,受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)”,受贈(zèng)人不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù),根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十二條的規(guī)定,贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與;同時(shí),撤銷贈(zèng)與應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使,贈(zèng)與人應(yīng)特別注意撤銷贈(zèng)與的法定期限。
三、應(yīng)事先了解贈(zèng)與所需稅費(fèi),明確由誰(shuí)負(fù)擔(dān)。贈(zèng)與稅費(fèi)政策各地存在差異,而且親屬和非親屬贈(zèng)與、不同親疏關(guān)系的親屬辦理贈(zèng)與所需繳納的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)也會(huì)不同,贈(zèng)與房屋前雙方可先行到房管部門了解可能涉及哪些稅費(fèi),并在贈(zèng)與合同中明確約定稅費(fèi)如何分擔(dān),以減少日后因稅費(fèi)負(fù)擔(dān)引發(fā)的訟爭(zhēng)。
實(shí)踐中,為少交稅費(fèi)或者規(guī)避“限購(gòu)”等政策,有實(shí)為房屋買賣卻制造成贈(zèng)與的形式的情況存在。李法官提醒,因贈(zèng)與的權(quán)利義務(wù)不等同于買賣關(guān)系,房屋可能因贈(zèng)與人撤銷贈(zèng)與而被收回,房屋存有瑕疵贈(zèng)與人也未必需承擔(dān)責(zé)任,且違反國(guó)家政策訂立的贈(zèng)與合同可能在法律上被認(rèn)定為無(wú)效,對(duì)買房人(受贈(zèng)人)而言存有極大風(fēng)險(xiǎn)隱患,特定情形下房屋贈(zèng)與的稅費(fèi)也未必低于買賣所需稅費(fèi)。
