不久前，本報連續(xù)披露了杭州某些房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，擅自將二手房交易中的評估服務(wù)費率從2.5‰提高到4‰的情況，引起了杭州市民及物價部門的廣泛關(guān)注。為此，杭州市物價局召開了房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估收費政策告誡會，并表示，如果有房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或其他房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提高收費標(biāo)準(zhǔn)，或不按照規(guī)定收取房產(chǎn)評估費的，將從重從嚴(yán)查處。
哪知一波未平一波又起，9月9日本報接到讀者顧先生的投訴，反映他遇到的房產(chǎn)評估收費的新變化。一個多星期前，顧先生在某中介公司長慶街分公司看中了一套位于青春坊小區(qū)內(nèi)的二手商品房。9月6日收到交易稅費的清單時，他發(fā)現(xiàn)，買方應(yīng)交稅費中多了評估費一項。中介公司答復(fù)說，除了賣方要付交易評估費外，買方按揭貸款，要做一次抵押評估，需要另行支付3‰的評估服務(wù)費，這是評估公司的新規(guī)定。因為他跟賣家商定是“凈到手”，即他需要單獨支付所有稅費。現(xiàn)在既要替賣方繳3‰的交易評估服務(wù)費，再加他自己3‰的抵押評估服務(wù)費，光評估費一項就達(dá)6‰。竟然比原來僅由賣方支付時的4‰還高，真讓人想不通。
實地調(diào)查——評估費到底收多少
同一標(biāo)的物，位置、面積、內(nèi)部結(jié)構(gòu)，甚至委托的評估公司都完全相同，為什么要進(jìn)行兩次評估?房產(chǎn)代理公司依據(jù)什么代收代付?房產(chǎn)評估公司又以什么作為收費理由?
為了全面了解和掌握具體情況，筆者再次進(jìn)行了暗訪。在裕興房產(chǎn)慶春中心公司，一位徐姓經(jīng)理接待了我，話題繞了好久，終于轉(zhuǎn)到評估服務(wù)費上。她很肯定地告訴我，如果是房改房，那么按規(guī)定，賣方要交200元評估費，如果買方要申請銀行按揭的話還要另外進(jìn)行一次以抵押為目的的評估，交3‰的評估服務(wù)費;如果是商品房按揭，那么賣方要做交易評估，需要承擔(dān)3‰的評估費，買方則要再做一份抵押評估，另外單獨支付3‰的評估費。一次性付清房款的話就只需進(jìn)行交易評估。
文二路上都市房網(wǎng)的物業(yè)顧問郎小姐也給了我類似的回答。她說，其實中介一般是不會把收費依據(jù)講得很詳細(xì)的，“知道得太清楚問題就多了，一般我們就把要交多少錢給客戶列一個數(shù)字，客戶也不會問太多，所以你問為什么要分開收啊，還是合在一起收啊，一般是不會告訴你的。”她還告訴我，他們的掛鉤單位是杭州一家比較有名氣的評估公司，讓我放心。
兩天時間里我走訪了我愛我家、裕興房產(chǎn)、都市房網(wǎng)等數(shù)個杭州頗有規(guī)模的房產(chǎn)代理公司的門店，得到的回答大同小異。房產(chǎn)代理公司表示，只知道要收費及如何收費，至于為什么要這么收，“不知道”是我聽得最多的答復(fù)，其次就是“去問評估公司吧”，于是我去了能對這個“新規(guī)定”作出解釋的評估機(jī)構(gòu)了解情況。
作為杭州比較大的一家評估機(jī)構(gòu)，杭州永正房地產(chǎn)評估有限公司董事長趙志菲表示，轉(zhuǎn)讓評估、抵押評估分開收費的方式他們是從8月18日開始的。他也承認(rèn)以前確實是交易、抵押合在一起操作，出具一式三份的轉(zhuǎn)讓評估報告，收一次費用，然后拿評估報告去銀行辦按揭，這個做法也確實得到了市場和社會的認(rèn)可。但他說，事實上這種做法是不規(guī)范的，一次評估里面不能有兩個不同性質(zhì)的評估目的，所以他們進(jìn)行了重新整頓。
趙志菲認(rèn)為，這跟原來由賣方單獨承擔(dān)的4‰是不相關(guān)的，收兩道費用，是合理的，從估價行為來說也是合理的，即使有些評估公司按3‰+3‰的標(biāo)準(zhǔn)收費也不為過。但是考慮到是同一套房子，查看現(xiàn)場也只去一次，所以他們公司一般只要求買方支付1‰的評估服務(wù)費，算是一個優(yōu)惠。
最后他表示，評估公司也有自己的難處，萬一評估費用降得太低的話，可能對評估公司本身的競爭、評估的質(zhì)量產(chǎn)生不良影響。
如此看來，評估機(jī)構(gòu)這次的整改是“有理有據(jù)”的，根據(jù)不同的評估目的分別收取評估費用是無可厚非的。但消費者難道真要繳那么多費嗎?
交易評估究竟該由誰買單
建設(shè)部第45號令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第十四條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。”
如此，也就是說，市場價格才是衡量標(biāo)準(zhǔn)，只有在成交價格明顯低于正常市場價格時，評估價格才被作為依據(jù)提出來。在杭州，為政府提供契稅計征依據(jù)的房地產(chǎn)價值評估不僅是強(qiáng)制性評估，而且其費用全部由居民承擔(dān)。
在采訪中，一位房地產(chǎn)專家也強(qiáng)調(diào)說，為征稅提供的交易評估屬于政策性評估，理論上應(yīng)該由政府承擔(dān)，北京、上海、江蘇等地都采用成交價格申報制，假若稅務(wù)部門認(rèn)為申報價明顯低于市場成交價，則由政府委托評估公司出具評估報告，費用由政府承擔(dān)。而目前杭州這筆費用都由居民承擔(dān)。
抵押評估是強(qiáng)制性的嗎
再說說買方申請按揭貸款時被要求進(jìn)行的抵押評估。據(jù)了解，抵押評估是非強(qiáng)制性的，建設(shè)部56號令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第22條“設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。”有關(guān)法律規(guī)定，抵押價值可以采用協(xié)商價值，只要銀行認(rèn)可該房產(chǎn)價值，根本不需要提供房產(chǎn)抵押評估報告。因此無論是房產(chǎn)代理公司，還是評估機(jī)構(gòu)都無權(quán)強(qiáng)制購房者進(jìn)行抵押評估。
筆者在工商銀行某支行信貸科采訪時，銀行方面有關(guān)人士說，他也是9月5日看到客戶提交的按揭材料中，評估報告被蓋章說明“此報告僅用抵押”，才知道評估公司有了這樣的新做法。他表示，在個人二手房貸款的實際操作中，5年內(nèi)的新房可以憑當(dāng)時的購房發(fā)票確認(rèn)該房產(chǎn)價值。
個人二手房貸款操作細(xì)則中有一條：“所購二手房房齡已5年以上的必須經(jīng)銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估價值”。從這個條款來理解，并不是特指需要專門的抵押評估報告，對銀行來說只要有一份評估報告來證明該房產(chǎn)的價值即可，對評估目的沒有特別要求，出具轉(zhuǎn)讓評估報告或者抵押評估報告都可以。
考慮到貸款人的費用問題，他說，其實銀行方面并不要求存檔評估報告原件，只要貸款人在辦理申請時帶上評估報告原件及復(fù)印件，由銀行進(jìn)行核對，核對無誤后在復(fù)印件上蓋章存檔即可，這樣貸款人就沒有必要做兩次評估了。
