當個人需按揭貸款購房時，或單位需進行大宗房產買賣時，評估，都是必不可少的環節。同時，REITs正蓬勃發展，房地產投融資在火熱進行中，這一切也都少不了專業的房地產評估。在產品升級換代與房產交易日益頻繁的今天，你意欲購買或轉讓的房產到底價值幾何?
被稱為衡量“房產價值天平”的房地產評估業正在進入置業者的視線。12月1日即將實施的《房地產評估機構管理辦法》(以下簡稱《辦法》)將對行業進行規范，并有專業人士認為，房地產評估行業將走向更規范、更大眾化的發展之路。
行業不規范 消費者利益嚴重受損
房地產評估行業的發展已經走過了12年的歷程。據中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長宋某華介紹，自1993年首次某立房地產估價資格師以后，評估行業的運用越來越廣泛，至今全國已經有3萬多名評估師，5000多名家評估機構，而今北京就有3000多名評估師，100多家評估機構，各機構間的競爭十分激烈。而此次《辦法》取消了評估機構業務的地域限制，競爭還會加劇。
宋某華表示，估價師最核心的工作就是用專業的技能提供客觀、公正的意見，估價報告是確定抵押貸款額度以及房屋拆遷補償金額非常重要的參考依據。而目前該行業中出現了一些不規范行為，主要表現在三個方面。
第一，評估機構的市場競爭環境不公平。據行業中人士介紹，包括銀行在內的很多機構在選擇評估公司時，進行公開招投標的較少，很多機構都有自己認可的評估機構名單，而要擠進這些名單，有的估價機構便用高回扣來攬得生意，由于評估費用都是客戶負擔，所以利益受損的還是客戶;在二手房按揭評估中，評估機構如果與房產中介公司合作，往往會給中介公司回扣。
第二，競爭手法不健康。一位業內人士表示，在房地產評估行業中，更普遍的是房產按揭評估，而打價格戰是很多評估公司常用的競爭手段，誰能承受更低的價格誰就能做成單子。比如，根據《關于房地產中介服務收費的通知》等規定，凡價值50萬元以下的二手住宅評估，評估費均為1500元。但在實際情況中，平均評估費為500元/套，有的甚至低至300元/套。而由于房產按揭貸款的風險較低，所以銀行等金融機構對評估報告的質量把關不是非常嚴，也是導致評估費用競爭甚于報告質量競爭的原因之一。
第三，受利益牽制，評估師不能秉持客觀公正的原則。據第一太平戴維斯(北京)公司助理董事胡某明介紹，除了按揭貸款評估外，在拆遷補償評估等大單生意中，各評估公司的競爭也達到白熱化程度。由于評估報告在很大程度上決定著征用拆遷機構要付出的補償金，于是為攬得生意，有的評估公司故意壓低標的評估價格。這于征用拆遷單位有利，可以少付補償金，評估公司也可以順利獲得評估費用，而被征地的對象則成為受害者。
《辦法》為評估機構分級 規范行業發展
為規范行業的發展，日前某設部頒布了《房地產評估機構管理辦法》，并將于12月1日實施。該《辦法》明確規定：估價機構從事房地產估價活動不受區域限制，但對不同級別估價機構從事的估價范圍做出了限制(詳見表1)。而此前這兩方面的規定比較模糊。
同時，《辦法》還規定，房地產估價機構資質的有效期為3年，對新設立中介服務機構的房地產評估機構資質等級應當核定為三級資質，設1年的暫定期。暫定期內三級資質的房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在某工程抵押以外的房地產估價業務。估價機構不得超越資質等級業務范圍承接房地產估價業務。否則報告無效，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款。房地產估價師不得以個人名義承攬估價業務，分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業務。此外，《辦法》鼓勵房地產估價機構加入房地產估價行業組織。
據悉，除了本《辦法》之外，今年還將是該行業成立以來新政實施最多的一年，接下來還將出臺更多的相關法律法規，包括《關于商業銀行管理抵押的通知》《估價師注冊管理辦法》《估價師考試管理辦法》《估價師繼續交易管理辦法》《北京市房屋質量缺陷損失評估辦法》等，這些法律法規的出臺將更好地規范市場，同時促進行業的發展。
胡某明表示，需要進行評估的機構應當以進行公開招投標的方式來選聘評估公司，這樣才有利于公平競爭和市場的規范發展。
大宗交易凸顯房產評估價值
據《樓市》記者了解，自1993年房地產估價行業起步以來，雖公眾的關注度不高，但其在房地產行業中的運用已十分廣泛，尤其在最近于房
地產界賺足眼球的REITs身上,因為REITs在選擇物業時，必然要對其進行專業的評估。同時，各金融機構
不良資產的評估也成為房地產評估業的一個新興業務領域。房地產評估業的發展將隨著房地產業的發展而起飛。
據董事胡某明介紹，目前房地產評估在行業的運用大概包括五類：第一類，與銀行金融業相關的，有抵押貸款、公司上市、上市公司的收購和兼并、房地產投融資、REITs以及不良資產的評估等;第二類，與司法相關的，有司法拍賣、財產分割、公司清算、租務糾紛、訴訟等評估;第三類，與政府機關相關的，有土地拍賣、房產規劃、拆遷補償評估等;第四類，與公司企業相關的，有企業賬務、企業收購、企業合并和買賣、企業稅務等評估;第五類，與個人相關的，有資產公證、稅務以及移民投資等。
他表示，隨著房地產行業的發展，專業評估的作用將會更加重要。在抵押貸款中，專業評估是幫助銀行等金融機構把控風險的重要環節;同時，在大宗交易中，買賣雙方都需要對物業進行綜合因素的測評，而專業的評估公司不僅能對物業本身的各個要素進行評估，更重要的是他們占有大量市場和政策信息，對未來市場變化的預期比較準確。在此意義上，評估報告不只是對物業現狀的一個測評，更是對委托方的一種指導。REITs等房地產基金的迅速發展，更凸顯出房地產評估的重要性。10月17日， 2005年國際房地產評估論壇在西安舉辦，與會專家也一致認為，隨著市場的發展，房地產評估的重要性將會更加凸顯。
個人房產交易評估作用日益彰顯
張先生曾在一家房產中介公司工作，他向記者透露，中介公司很大一部分利潤來源于現金收購房產再進行倒賣。他表示，二手房的買賣主要是買賣雙方通過中介機構進行協商，價格透明度不高。很多中介公司利用和客戶的信息不對稱優勢，低價買進房產進行倒賣，賺取差價。而有的中介公司本身設有評估部門，其估價報告看似專業，實則完全站在本公司的立場上，沒有專業知識的消費者難免吃虧上當。
