【解讀溯源】
房地產(chǎn)評(píng)估是房產(chǎn)交易中的重要一環(huán)，許多情況下，房子“值”多少錢全憑評(píng)估公司說了算，浮動(dòng)相當(dāng)大。
近日，國(guó)家建設(shè)部、人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》(建住房[2006]8號(hào))，同時(shí)還配合相關(guān)估價(jià)工作實(shí)施頒布了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，該《意見》將自2006年3月1日起施行。
【編者按】
盡量靠譜兒
房產(chǎn)評(píng)估，說白了就是給房子定個(gè)價(jià)兒。
定價(jià)的最高境界在于：估價(jià)無限接近于實(shí)價(jià)。
可這“無限接近”的技術(shù)要求一旦由人為實(shí)現(xiàn)，這譜兒就難靠了。
例如，張三想購買一處二手房，經(jīng)手銀行需要一份房?jī)r(jià)的評(píng)估，張三當(dāng)然想盡量低估些，這樣就能少掏錢;可銀行自然想高估一些，這樣就能多收錢。
甲想低估乙想高估，加上沒有真正能管得住甲乙的條條框框，這房子值多少錢還不全憑評(píng)估師一張嘴嗎?
既然評(píng)估師的嘴這么具有決策性，評(píng)估師自然成了香餑餑，甲想拉攏就得多利誘，乙想拉攏就得多出錢，有點(diǎn)兒亂了。
在錢口袋面前，老百姓的小胳膊哪能擰得過銀行的大粗腿?
這下挺好，新規(guī)定一出，這政策的天平就往咱老百姓的頭頂偏了又偏。
□今報(bào)記者郎悅
3月1日實(shí)行的新政，對(duì)普通百姓最大的利好消息就是：原來需要購房者交納的上千元評(píng)估費(fèi)可能將由銀行承擔(dān)。新政說了：誰張羅誰交費(fèi)
《通知》規(guī)定：商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。原則上商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)抵押估價(jià)的委托人，并按“誰委托，誰付費(fèi)”的原則，由委托人承擔(dān)估價(jià)費(fèi)用。如商業(yè)銀行和借款人另行約定委托人的，從其約定。
記者了解到，目前沈陽各銀行在審批貸款過程中，一般都要求申請(qǐng)者到專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，而且相關(guān)費(fèi)用由申請(qǐng)者承擔(dān)。老陳訴苦：銀行讓我拿這2000元之前，陳先生就曾遭遇了這一“霸王條款”。
去年年終，他在某銀行申請(qǐng)辦理二手房貸款，當(dāng)時(shí)銀行就要求對(duì)陳先生的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為此陳先生交納了近2000元的評(píng)估費(fèi)用。
而讓陳先生氣憤的是，在辦理貸款的同時(shí)，陳先生的一位同事在另一家銀行辦理二手房貸款時(shí)，卻沒有被要求進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，這筆評(píng)估費(fèi)用自然也就省了。而經(jīng)辦銀行的解釋是，對(duì)于二手房貸款，他們銀行一律要求進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，陳先生既然選擇在這里辦貸款，也就要按照這里的規(guī)矩辦。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，要求對(duì)申請(qǐng)者的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，主要是為了防范風(fēng)險(xiǎn)，各銀行并沒有統(tǒng)一的規(guī)定。換句話說“我的地盤我做主”。這讓陳先生啞口無言，誰讓自己在申請(qǐng)貸款前，沒問清楚呢!業(yè)內(nèi)擔(dān)憂：銀行不甘吃這“虧”
工行房貸部一位工作人員也表示，目前評(píng)估費(fèi)用都是由房貸申請(qǐng)者承擔(dān)。
而對(duì)于3月1日推行的《通知》，他認(rèn)為由銀行交納這筆費(fèi)用好像不太可能，因?yàn)樵u(píng)估費(fèi)用一般在千元以上，銀行即使?fàn)奚徊糠挚蛻簦膊粫?huì)多負(fù)擔(dān)這部分費(fèi)用，而且目前的情況是，在二手房個(gè)貸業(yè)務(wù)上，銀行與個(gè)人相比仍處于強(qiáng)勢(shì)。不過目前《通知》還沒有在銀行內(nèi)部傳達(dá)，究竟評(píng)估費(fèi)用如何分?jǐn)傔€不好說，或者通過另一種形式化解銀行風(fēng)險(xiǎn)也有可能。
【老實(shí)估價(jià)】
高估低估都得學(xué)會(huì)“平”估
出于購房者的需要，一些中介公司聯(lián)合評(píng)估機(jī)構(gòu)隨意把房產(chǎn)交易價(jià)格估高或估低，達(dá)到獲得高額房貸或少繳納稅費(fèi)的目的，《通知》中明確提出，今后想任意評(píng)估交易價(jià)格可難了。
新政說了：“回扣”將成往事
《通知》規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。
業(yè)內(nèi)擔(dān)憂：“食物鏈”難打破上有對(duì)策，下有政策。
某中介公司房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)隋先生告訴記者，為了拉攏客戶，中介與一些評(píng)估機(jī)構(gòu)合作，可以按照客戶的要求對(duì)房產(chǎn)評(píng)估，利用做“假”合同把房?jī)r(jià)調(diào)低，可以少交稅。另外，由于銀行對(duì)二手房貸款的成數(shù)不斷降低，還可以把房?jī)r(jià)調(diào)高，以滿足購房者多貸款的目的。評(píng)估價(jià)格是在銀行和管理部門允許的范圍內(nèi)做到最大化，不會(huì)非常離譜。
不過，中介公司與評(píng)估機(jī)構(gòu)一般都有合作的默契，有一些規(guī)模比較大的中介公司甚至與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂合作合同，凡是在該中介公司交易的客戶都拉到某評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，由于有巨大的利益，評(píng)估機(jī)構(gòu)不惜違規(guī)。在這種情況下，評(píng)估公司就很難保證獨(dú)立。
【慧眼尋人】
一定要找“正經(jīng)”評(píng)估師
目前沈陽市場(chǎng)上的中介公司以及評(píng)估機(jī)構(gòu)魚目混珠，作為普通的購房者如果需要進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)該選擇正規(guī)公司，以免上當(dāng)受騙。新政說了：估價(jià)“貓膩”要公示
《通知》規(guī)定：房地產(chǎn)管理部門要定期對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽檢，對(duì)有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，要依法嚴(yán)肅查處，并記入其信用檔案，向社會(huì)公示。
業(yè)內(nèi)提醒：要看專業(yè)資格證
專業(yè)從事房產(chǎn)評(píng)估的李先生告訴記者，沈陽市場(chǎng)上普通的中介公司與評(píng)估機(jī)構(gòu)并沒有明顯的區(qū)別，有一些中介公司名稱就叫某某房產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)公司，使普通購房者產(chǎn)生了混淆，其實(shí)這兩者并不是一回事，專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)最基本的要有《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格》，否則評(píng)估不具備法律效力。
【讀報(bào)幫助】
房產(chǎn)評(píng)估的 N種需要
第一：想知道個(gè)準(zhǔn)價(jià)。房主如果要出賣手中的房產(chǎn)，但對(duì)房子到底值多少錢又心中沒數(shù)，就可以進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，以免房子賣便宜了。
第二：繳納稅費(fèi)。在交易過程中，如果房產(chǎn)主管部門認(rèn)為交易價(jià)格低于一般的市場(chǎng)價(jià)，將通過評(píng)估，以估算的價(jià)格作為征收稅費(fèi)的依據(jù)。
第三：申請(qǐng)銀行貸款。銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以確定放貸金額。
第四：發(fā)生抵債、繼承等糾紛。需要專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)涉及房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為相關(guān)部門提供參考。
