《房地產估價機構管理辦法》將于12月1日實施
現(xiàn)在，老百姓買房貸款、賣房過戶、找中介、進銀行，人家都會告訴你這房子要評估，房地產評估與市民的生活越來越近。12月1日起，建設部新頒發(fā)的《房地產估價機構管理辦法》將開始實施，這意味著對房地產評估機構的管理將更加規(guī)范和有效。
其實，對于房產評估，許多人還是比較陌生的，日前在快報做的《津城地產大調查》活動中，就有超過92%的人對于房產評估表示不了解。在辦理過戶、繳納稅費時，有的交易雙方為了少交契稅，存在不如實申報成交價的情況，此時，政府部門會要求評估出一個合理的價格。雖然有很多的房屋中介都提供免費評估業(yè)務，但是，正規(guī)的房屋評估究竟是怎么回事，什么時候需要房屋評估等卻是許多百姓不明白的問題。
中介 低價收房高價賣
李先生在中山路有一套住房想賣掉，于是找到了二手房中介，中介根據(jù)他提供的資料給出36萬的價格，于是他就把房子賣給了這家中介。沒想到的是，過段時間，他發(fā)現(xiàn)中介在銷售這套房子時給出的價格卻是40萬，整整多出4萬。于是，他找正規(guī)的中介公司問了問，人家才告訴他，許多房地產中介公司根本不具備房產評估的資質，他們往往以低收高賣的手段來賺取高額房屋差價。李先生這樣的遭遇在二手房的交易中并非個別現(xiàn)象，許多市民都反應他們在辦理二手房買賣業(yè)務時，中介公司給出的評估價格會相差很多，因此而出現(xiàn)的經濟糾紛在生活中并不鮮見。
估價 兩種渠道兩重天
天津市房地產估價師協(xié)會負責人表示，房地產經紀咨詢公司的估價與專業(yè)估價不是一回事。房地產經紀咨詢公司提供的評估服務，是其工作人員在為交易雙方提供房屋買賣信息過程中，根據(jù)自身經驗或利用事先設計的計算機軟件，對買賣房屋的價值做出的口頭咨詢，不可能完全按照房地產估價的程序，不能作為辦理房地產買賣、抵押等手續(xù)的參考依據(jù)。由于某種情況下中介公司對于一套房子既是買方又是賣方，所以低價收房高價賣的現(xiàn)象十分普遍，估價失去了公正。例如，許多店員沒有對買賣房屋進行實地查勘就能作出估價結果。另外，許多房地產經紀咨詢公司也不具有建設部或天津市房管局頒發(fā)的《房地產估價機構資質證書》，所以他們估價結果不具有法律效力。
而專業(yè)的估價是指具有《房地產估價機構資質證書》的專業(yè)機構接受業(yè)務委托后，根據(jù)委托估價的房地產的實際情況及估價目的，指派專業(yè)估價人員對委托估價的房地產進行實地勘察，并遵循獨立、客觀、公正的原則，選用適宜的估價方法，在綜合分析房地產價格影響因素的基礎上，對委托評估的房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定，并以專業(yè)房地產估價機構的名義，出具具有法律效力的估價報告書。另外，如果由于估價機構的責任造成了估價結果失實，估價機構及相關人員要承擔相應的法律責任。
多種因素影響價格評估
許多市民反映，看起來各方面條件都差不多的房子，實際成交時差價可能會比較大。業(yè)內人士表示，影響二手房價格評估的因素主要有四個方面，即區(qū)域因素、房屋自身因素、市場因素、消費者心理因素等。首先是區(qū)域因素，主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其中地段等級是影響房屋價格的重要因素。另外，小區(qū)環(huán)境的好壞直接影響著人們的居住品質。目前，天津有許多小區(qū)幾乎沒有綠化，缺乏物業(yè)管理，顯得較臟、較亂，這樣的環(huán)境就會降低房屋價值，相反，有一定的綠化、停車位、有公共活動場所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價值的提升。
其次是房屋自身因素，主要包括房屋成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業(yè)類型、通風采光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。許多市民表示自己的房屋裝修花了大價錢，理應賣個好價，其實，這樣的想法是不合實際的。因為雖然房屋裝修對房屋價格有一定的影響，但是由于每個人喜好風格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說，裝修五年以上的價值基本上降為零。此外，房屋的燃氣狀況(管道天然氣、管道煤氣、液化氣)、物業(yè)類型(多層、板式小高層、高層塔樓)、采光(主要考慮是否有遮擋)及景觀等對房屋價格都有一定的影響。
最后兩點是市場因素和消費者心理因素。其中市場供求狀況對房屋的價格影響最大。此外，購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價格在一定程度上也會升高。
二手房評估市場看好
在了解了以上的內容后，您對自己房屋的優(yōu)缺點就會有一個客觀的了解，那么評估給出的價格就會有了較為清醒的認識。所以，當您的房屋需要進行房產估價時，應該到正規(guī)的房產估價機構去，目前，本市有資質的評估機構有52家，這些機構都可以對您的房屋做出客觀準確的估價。而為了進一步規(guī)范估價行業(yè)，建設部出臺的《房地產估價機構管理辦法》也將于12月1日正式實施，《辦法》將在推動房地產業(yè)發(fā)展、促進百姓安居等方面發(fā)揮重要的作用。比如《辦法》明確界定了房地產估價活動的業(yè)務范圍，進一步嚴格了各資質等級房地產估價機構的準入條件，取消了房地產估價機構在承接業(yè)務上的地域限制，重新合理劃分了各級房地產估價機構的從業(yè)范圍，并規(guī)定一級機構可以在全國設立分支機構……這些，都會對評估行業(yè)產生積極的影響。
但是，一位業(yè)內人士介紹，目前個人做二手房評估的業(yè)務較少，評估機構的客戶主要偏重于企業(yè)。有評估需求的個人客戶主要集中在辦理按揭貸款時，一般個人在普通二手房交易中主要是通過買賣雙方協(xié)商價格。目前業(yè)內也在討論如何進一步貼近公眾需求設立滿足個人房產評估需求的業(yè)務。而對于個人房產評估業(yè)務價格，他表示，一般一套房產的評估費500元左右，24小時內就能給出結論，并且會相當公正和專業(yè)，具備一定的市場前景。
