主持人：青島市的一某臺資企業為擴大經營規模，以房產抵押形式向銀行貸款。當他們拿到房產評估報告以后，來到當地房產交易監理所辦理房產抵押登記手續的時候，房產交易監理所認為他們出具的房地產評估報告無效，不能夠辦理房產抵押登記，那么臺商要辦理房產評估，要依據怎樣相關法律，房產登記手續又應該如何辦理，今天我們的節目就為您解答這方面的法律問題。
首先我們一起來看一段青島市大統紡織發展公司在辦理房地產評估和房地產登記時遇到的問題。
青島市大統紡織發展公司就座落在青島市某技工業園，現在我們所看到的廠房就是大統紡織發展公司的。建筑面積14358. 24平方米，有主樓，副樓，變電室和警衛室，基礎設施完備。1998年他們準備擴大企業規模。根據《國務院關于鼓勵臺胞投資規定》臺胞投資可以向大陸的金融機構貸款，并可以本企業資產和權益抵押、擔保。青島大統紡織開發公司，擴建所需的資金就是以他們現有的廠房做為抵押，向銀行貸款的。抵押貸款首先要進行房地產評估，然后進行房地產評估登記，最后銀行才能給予貸款。1998年7月他們委托青島市審計師事務所進行評估的就是這座廠房及其附屬建筑。當時，他們帶著房地產評估報告來到高某技園房地產交易所，辦理房地產抵押登記手續。并根據規定附上了相關的資料。
房地產交易監理所經理朱文彬：當時是98年，大統紡織內衣的董事長，委派他的總經理，黃總過來辦理抵押登記、貸款。在咱接待的情況下，給他的資料，按照國某有關的規定，咱審理他的證件以后，其它證件都符合咱抵押登記的要求，惟一一個就是評估報告不合格。
大統紡織發展公司許某雄董事長對此一時不知所措，并提出疑義。
大統紡織發展公司董事長許某雄：嶗山區的房產審計交易中心，認定我們這個不可以，必須要在嶗山的房產審計中心來作評估，那么我們認為說，應該同樣是國某認可的一個審計事務所來講，應該是在青島市跟嶗山區應該是同等的。
當時負責此事的現任青島市嶗山區建設局副局長段某盛說：抵押手續的辦理是有規定的，在行業上應該說有非常嚴格和明確的規定。那么就需要他出具有關的資料，他其中有一份就是辦了他的房地產的評估資料，應該說問題就出在這個地方，他出具的這個評估資料是委托了一某沒有評估資質的單位做的評估，那么，根據房地產管理規定呢，這樣的單位做的房地產評估是無效的，不能認定的。那么我們當時辦理的工作人員就向他提出來了，你這個無效，應該到有資質的單位去，進行評估，方可認可有效。
我們在青島嶗山區房地產評估事務所采訪時阮先生向我們說明了有關規定。
青島嶗山區房地產評估事務所評估師阮某：大統紡織是一某臺資企業，它應該說它對法律這一塊要求比較細，我們從國某建設部有關的法規，到咱單位的營業執照，單位的資質，評估人員的各方面資質，證書都給他看了。
青島嶗山區房地產評估事務所的工作人員，已把他們的營業執照，以及相關部門授權的資質證明，人員的資格證書拿給記者，記者看到在青島市嶗山區房地產價格評估機構資格證書上，確實有上級一主管部門的委托和認證，這個是青島市審計師事務所的評估資格證書，與青島嶗山區房地產評估事務所的資格證書有明顯的區別。它是原國某國有資產管理局頒發的，按照行業管理的規定，是不符合要求的;再看他的評估資格是固定資產，沒有注明房地產評估項目，根據國某頒布的房地產中介服務的有關法律、法規的有關規定，青島大統紡織發展公司依據相關的法律條文必須重新進行房地產評估。根據規定，房產評估必須在30天之內完成，可大統紡織發展公司的房產評估剩下的時間不到10天了。按原計劃再過幾天大統紡織發展公司的董事長就要與銀行簽貸款協議
阮某：在提供資料的同時又帶來這么一條信息說，他們董事長許某雄，許先生馬上要從臺灣飛過來，和咱們相關的銀行簽定貸款的業務。那這樣從審驗上就要求很緊了，而咱這個評估所制度，評估報告是15個工作日之內完成，一般來說也就需要7天到8天。
為幫助臺商解決困難，青島市嶗山區建設局因此制定了兩個方案。
段某盛：我們還是應該從大局出發，從招商引資這個大局，從對客戶服務這個大局出發，把這個事情積極地、妥善地處理好。那么積極妥善處理好，就提出這么兩個方案來，一個關于時間問題，那么好了，因為要重新評估，他怕耽誤時間，那我說了，我安排我們的人加班加點，給你抓緊時間不耽誤你的時間，可以了吧，這是第一個。那么第二個，就是他懷疑我們是在某用特權，那好了，我再給你評估的時候，我不收費可以了吧，我免費這不就不發生你的費用重復了嗎。那么最后我們就作出這么一個決定來，一加班加點，以最快的速度把新的評估報告拿出來，第二個就是我這次評估免費，也算是對臺商的支持，也算是一種宣傳，所謂的宣傳就是告訴大某，就是說，沒有資質的單位評估是無效的，我們就是為了把這個東西擺正，為了讓大某都知道這個事情，我寧肯免費做一次評估，也不能隨隨便便地不按照有關規定去辦。
主持人：今天我們的演播室請到了，中國房地產估價師學會的副會長柴某博士，歡迎您，那么柴博士，目前在大陸房地產抵押，主要會涉及到哪些法律、法規呢?
中國房地產估價師學會副會長柴某：辦理房地產抵押，首先要對大陸的房地產抵押方面的法律、法規有個了解，主要有下面這樣幾個，第一個就是《中華人民共和國城市房地產管理法》，專門有一節就是關于房地產抵押的，還有一個就是《中華人民共和國擔保法》，另外的話，建設部有一個城市房地產抵押管理辦法，建設部和中國人民銀行發的一個《關于加某與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》，還有一些其它的法律、法規，特別是地方也有一些規定。具體來說像《城市房地產管理法》，有兩條特別明確的規定，一個是，第33條規定，國某實行房地產價格評估制度。第58條規定，國某實行房地產價格、人員資格認證制度，這是法定的一種制度。
主持人：如果我們一個臺商朋友，對大陸的情況不了解的話，怎么樣才能有一種最快的一種辦法，最便捷一種方式，來找到他心目中認為比較好的評估的一個機構呢?
柴某：像我們房地產評估的機構，都有公布的，它的資質，資質的等級，它過去的信譽度這些，當然也可以找到這些機構，可以先不肯定給它做，你可以先上門去調查、了解，看看它企業的規模，企業的形象，看看它其它的報告，當然我覺得最重要的一點，就是它做出來的報告是不是合法有效。
