一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的形勢(shì)
我國(guó)建立現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價(jià)制度是從八十年代中期開始的，目前已經(jīng)有了一定的規(guī)模。主要表現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)的估價(jià)制度已成為國(guó)家的法定制度，1994年國(guó)家房地產(chǎn)管理法規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。二是房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行國(guó)家的統(tǒng)一考試，從1995年開始，取得資格的近20000人，從2002年開始，每年舉行一次。三是國(guó)家出臺(tái)了佑價(jià)規(guī)范。四是成立了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估工作還存在一些問題。 一是注冊(cè)會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師和房地產(chǎn)估價(jià)師的關(guān)系不清，職責(zé)不明。 國(guó)務(wù)院清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組的辦公室設(shè)在中國(guó)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)，要把資產(chǎn)評(píng)估分離出來，與房地產(chǎn)估價(jià)是合并。2001年國(guó)家擬定了一個(gè)《關(guān)于統(tǒng)一我國(guó)評(píng)估中介服務(wù)市場(chǎng)管理意見的報(bào)告》(征求意見稿)，發(fā)到財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部、人事部、國(guó)家工商管理局等部門，核心內(nèi)容是：評(píng)估是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)。將來建立法律、會(huì)計(jì)、評(píng)估三個(gè)平臺(tái)。具體設(shè)想：一是國(guó)務(wù)院成立經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)專業(yè)服務(wù)組織管理委員會(huì)，統(tǒng)一行使國(guó)家對(duì)評(píng)估服務(wù)行業(yè)的管理權(quán)，把現(xiàn)在的財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部對(duì)評(píng)估管理職能放到管理委員會(huì)。其職能包括制定評(píng)估管理法規(guī)、資格設(shè)立、市場(chǎng)準(zhǔn)入、對(duì)行業(yè)組織、評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管等。二是組建一個(gè)評(píng)估行業(yè)的自立性行業(yè)協(xié)會(huì)，就是把中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)和中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)三會(huì)合并，組建一個(gè)統(tǒng)一的中國(guó)注冊(cè)評(píng)估師協(xié)會(huì)，成立一個(gè)注冊(cè)評(píng)估聯(lián)合會(huì)，下面分為中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)和中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)。當(dāng)然，涉及到利害關(guān)系的幾個(gè)部門的反對(duì)意見比較大。最近，我和有關(guān)部門聯(lián)系了一下，準(zhǔn)備把他們的意見和幾個(gè)部門的意見附上，讓上面拍板。我們認(rèn)為，沒有必要成立一個(gè)實(shí)體性的委員會(huì)，應(yīng)該成立一個(gè)跨部門的聯(lián)席會(huì)議，共同商議評(píng)估的準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)、術(shù)語(yǔ)、收費(fèi)、職業(yè)道德、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，或互相承認(rèn)資質(zhì)，在達(dá)成共識(shí)的基礎(chǔ)上，幾個(gè)部門聯(lián)合發(fā)文，聯(lián)系會(huì)議比較松散。計(jì)委對(duì)此有意見，說這樣 把它的價(jià)格管理職能給劈開了;它還認(rèn)為，整個(gè)評(píng)估都應(yīng)該歸價(jià)格部門來管理，評(píng)估都是價(jià)格行為。國(guó)家人事部也有意見，他們認(rèn)為清理整頓專業(yè)資格的問題應(yīng)該由人事部來搞。 二是房地產(chǎn)估價(jià)師與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)師交叉。這個(gè)問題客觀存在的。在美國(guó)、英國(guó)、港臺(tái)房地產(chǎn)評(píng)估都叫資產(chǎn)評(píng)估，主流都是房地產(chǎn)的評(píng)估，其他資產(chǎn)比例很小。一個(gè)資產(chǎn)為什么需要評(píng)估，必須具備兩個(gè)基本條件：一是獨(dú)特性，任何商品資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換過程中，從理論上講都有一個(gè)確定價(jià)格，但不等于都需要專業(yè)的評(píng)估，一般的商品交易，價(jià)格顯而易見，不需要專業(yè)評(píng)估。所以，一般的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)和土地的評(píng)估很感興趣，因?yàn)樗鼉r(jià)值量相當(dāng)大，評(píng)估所需費(fèi)用與資產(chǎn)相比很小。傳統(tǒng)上需要評(píng)估的，當(dāng)然是房地產(chǎn)，還有古董、名家藝術(shù)品等，個(gè)別的珠寶鉆石也需要鑒定評(píng)估。現(xiàn)在，發(fā)展到企業(yè)的整體資產(chǎn)需要評(píng)估，極個(gè)別情況下有無形資產(chǎn)也要評(píng)估。 除此以外，房地產(chǎn)評(píng)估為何在資產(chǎn)評(píng)估里是老大?房地產(chǎn)在社會(huì)中總財(cái)富中占絕對(duì)的大多數(shù)，按照保守統(tǒng)計(jì)，占60-70%。一個(gè)家庭、企業(yè)、國(guó)家的很多資產(chǎn)凝聚在房地產(chǎn)中。在評(píng)估中，有幾個(gè)主要的評(píng)估，一是抵押評(píng)估，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中要取得資金，需要靠物來做擔(dān)保，世界各國(guó)最終選定的就是房地產(chǎn)。因?yàn)椋懿坏簟勖L(zhǎng)、價(jià)值比較大，某種意義上能保證升值。這樣幾個(gè)特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)是適合做抵押物;稅收的評(píng)估我們基本上沒有這一塊，未來是要有的，國(guó)家機(jī)器的運(yùn)轉(zhuǎn)要靠稅收保證，財(cái)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的公平合理的征收是應(yīng)該按其價(jià)值進(jìn)行的。強(qiáng)行征用要依法進(jìn)行補(bǔ)償，比如，在房屋拆遷中，要對(duì)拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。所以，在資產(chǎn)評(píng)估中，房地產(chǎn)評(píng)估是老大。 三是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需要盡快脫鉤改制。多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)過去是政府的交易部門，后逐步成為房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，事務(wù)所有時(shí)也行使政府的一些職能，既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員。現(xiàn)在按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，要成立有限責(zé)任公司，對(duì)于評(píng)估業(yè)務(wù)不多的，確實(shí)有些困難。但對(duì)于多數(shù)來講，這是一個(gè)絕好的機(jī)會(huì)，通過改革，原來的牌子就送給你，如果你原來做的不錯(cuò)，就有了業(yè)務(wù)關(guān)系，實(shí)際上等與國(guó)家出錢給你找了業(yè)務(wù)關(guān)系。想通了，搞個(gè)評(píng)估事務(wù)所自己**比較踏實(shí)。 加入WTO以后，房地產(chǎn)要受到一些挑戰(zhàn)，………………房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域受的沖擊可能非常大，評(píng)估是服務(wù)，服務(wù)領(lǐng)域有中介服務(wù)和物業(yè)管理，中介服務(wù)有咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)，現(xiàn)在沖擊比較大的可能是代理，代理可以開連鎖店。在美國(guó)、英國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)都有實(shí)質(zhì)。在中國(guó)評(píng)估你必須有評(píng)估資質(zhì)。但現(xiàn)在壓力比較大的是，他們?cè)谥袊?guó)發(fā)展他們的會(huì)員，搞一些培訓(xùn)班，考取他的資格等。比如金融保險(xiǎn)進(jìn)來以后，因?yàn)樵S多金融業(yè)務(wù)需要做評(píng)估，他們就可能找他們的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
二、評(píng)估工作的設(shè)想
1、出臺(tái)有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、辦法。一是修訂國(guó)家評(píng)估規(guī)范，特別是拆遷的評(píng)估規(guī)范;二是制定新的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)新的術(shù)語(yǔ)通過符號(hào);三是制定房地產(chǎn)估價(jià)合同示范文本。目前估價(jià)合同五花八門，亂收費(fèi)、亂承諾;四是修改關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定;五是制定注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育管理辦法;六是制定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估糾紛調(diào)解辦法。過去我們的評(píng)估從理論上講，深度還可以，但是實(shí)踐中演變成了一種模式，成為形式上的評(píng)估。目前評(píng)估的精度也不夠，特別是在拆遷中，評(píng)估往往要精確到元，否則老百姓不干。所以，一旦出現(xiàn)糾紛，就需要一套調(diào)解糾紛的辦法。 2、房地產(chǎn)估價(jià)師的考試。從今年開始，每年都舉行一次。教材和考試大綱要進(jìn)行修改。原來四門考試，第一題都是客觀題，如單選題，多選題，判斷題，綜合分析題，只要選擇就完了。后面的題都是主管題，特別是案例，這樣就造成了閱卷的工作量很大，時(shí)間長(zhǎng)。重要的是閱卷難以做到客觀合理、公平。有時(shí)判卷人員難以理解答案，比較死板的人，一樣的答案就判你是對(duì)的，差幾個(gè)字或者換個(gè)說法，就判你是錯(cuò)的，實(shí)際上我一看說的是一回事;也可能有的答案比參考答案更好。因?yàn)椋愕臉?biāo)準(zhǔn)答案不可能就一定說的很全面。因此，經(jīng)過幾年的摸索，題型是不是要做些調(diào)整，就是全部改成單選、多選、判斷、綜合分析。綜合分析實(shí)際上也是選擇，也是單選多選，或者是融合在一起，現(xiàn)在已經(jīng)給幾位原來命題的專家們都打過招呼，叫他們?nèi)ハ搿４蠹曳从常绻某煽陀^題，能不能反映實(shí)際水平，確實(shí)這也是一個(gè)問題。 3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試。2001年12月18日人事部建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法的通知，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,簡(jiǎn)單講就是買房子、租賃房子的代理銷售人員。但要取得執(zhí)照。經(jīng)過到國(guó)外考察，外國(guó)也都進(jìn)行經(jīng)紀(jì)人考試，從今年開始每年進(jìn)行。考試的教材有四本,一本是《房地產(chǎn)的基本制度與政策》，再一本《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)》，三是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》，四是《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》,委托上海組織編寫。現(xiàn)在中介服務(wù)機(jī)構(gòu),深圳做的比較好。 4、房地產(chǎn)估價(jià)師的管理。一是從2001年開始注冊(cè)工作。后來考慮分為職業(yè)的和非職業(yè)的進(jìn)行管理。注冊(cè)管理的辦法是必須到有資質(zhì)的機(jī)構(gòu),脫鉤改制的機(jī)構(gòu)來注冊(cè),這是原來的注冊(cè)規(guī)定。現(xiàn)在對(duì)此問題還沒有定論,一種想法是都予注冊(cè),分為職業(yè)的和非職業(yè)的;職業(yè)的就是在有資質(zhì)的脫鉤改制的機(jī)構(gòu)工作的，其他的都是非職業(yè)的。注冊(cè)的辦法一種是你原來在從哪里考取的，你就在原單位注冊(cè)，但這和管理辦法相違背。還有一種就是在有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)注冊(cè)。這種辦法能反映你的真實(shí)情況,還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要你在脫鉤改制機(jī)構(gòu)里面,就給你注冊(cè)。按照注冊(cè)條例,其他的就不給注冊(cè),但這可能存在一些問題。我們覺得還是都管起來好。現(xiàn)在初步考慮都給注冊(cè),同時(shí)搞一個(gè)注冊(cè)專用章,符合條件的發(fā)個(gè)執(zhí)業(yè)專用章;不符合的,就沒有這個(gè)章。有執(zhí)業(yè)專用章的就簽名生效。沒有執(zhí)業(yè)專業(yè)用章的只能做一些輔助性的工作 二是繼續(xù)教育。我們的繼續(xù)教育已經(jīng)在開展，有必修課和選修課,必修課按照部里要求,必須參加中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)舉辦的繼續(xù)教育培訓(xùn)班;選修課由各省負(fù)責(zé)培訓(xùn)。繼續(xù)教育采取兩種形式，一種是集中在黃山培訓(xùn)中心培訓(xùn),省里有積極性的可以搞自己的培訓(xùn)教材。通過培訓(xùn)對(duì)估價(jià)人員進(jìn)行一次大的清理。 三是要建立估價(jià)師的查詢系統(tǒng)。經(jīng)過初始注冊(cè)和培訓(xùn)，張三、李四是不是房地產(chǎn)估價(jià)師，是注冊(cè)的還是非注冊(cè)的，有沒有劣跡,人在哪里,在網(wǎng)上或者什么形式，都能查得到。 5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理。重點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制的情況,進(jìn)行一次全面的摸底。脫鉤改制之后，正規(guī)的機(jī)構(gòu)全國(guó)到底有多少家,什么樣的資質(zhì),它的名稱是什么,法人是什么,注冊(cè)資本是多少,電話,地址,包括估價(jià)師的名單,都要弄清楚。同時(shí)建立兩個(gè)系統(tǒng)，一是建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的查詢系統(tǒng);二是建立全國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的聯(lián)盟。設(shè)計(jì)一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的牌子,統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一的企業(yè)形象,你可以加盟,不影響你現(xiàn)在的老板身份,你完全獨(dú)立核算,是個(gè)法人。做好了之后,社會(huì)上的老百姓信得過這個(gè)牌子。像麥當(dāng)勞你到世界上哪一家餐館去,享受到的基本上是同一種服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),吃的東西的口味基本上是一樣的。這樣做大做強(qiáng)，不光是對(duì)著國(guó)外，國(guó)內(nèi)也要競(jìng)爭(zhēng)，從而提高我們的競(jìng)爭(zhēng)力。 6、發(fā)展協(xié)會(huì)的會(huì)員,開展會(huì)員的交流。我們協(xié)會(huì)會(huì)員工作的發(fā)展可能還存在著一些問題,現(xiàn)在我們會(huì)員分為團(tuán)體會(huì)員和個(gè)人會(huì)員兩種。你是房地產(chǎn)估價(jià)師的,必須成為會(huì)員。當(dāng)然,會(huì)員還要提供一些服務(wù),提供哪些,希望做個(gè)交流,當(dāng)然,我們不會(huì)增加大家的負(fù)擔(dān)。像國(guó)外的,你是哪個(gè)協(xié)會(huì)的會(huì)員,別人對(duì)你比較信任,有信任感。 7、對(duì)外交流。原來我們基本上做的差不多了,但現(xiàn)在遇到一個(gè)問題,就是和香港的資格互認(rèn)問題,香港有個(gè)香港測(cè)量師協(xié)會(huì),它原來在回歸之前是英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)香港分會(huì),回歸之后,就改為香港測(cè)量師協(xié)會(huì),它的測(cè)量師是廣義的,有大地的測(cè)量,工料的測(cè)量，房地產(chǎn)估價(jià)師它叫做產(chǎn)業(yè)測(cè)量師,就是資格互認(rèn)的問題,我們一些做法是借鑒他們的,所以他們很多機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入大陸多年了,我們2001年的估價(jià)師考試,允許國(guó)外和港臺(tái)符合條件的參加,這是過去沒有的。再一個(gè)是通過互認(rèn)這個(gè)問題,互認(rèn)一批,他們承認(rèn)我們的，我們承認(rèn)他們的。當(dāng)時(shí),他們擔(dān)心大陸這么多估價(jià)師對(duì)他們?cè)斐蓻_擊,實(shí)際上相反，是他們對(duì)我們的沖擊。他們能進(jìn)來,我們出不去。拿我們建設(shè)部來講,注冊(cè)建筑師,城市規(guī)劃師等都存在著這個(gè)問題。對(duì)外交流方面,我們準(zhǔn)備每年組織出國(guó)考察,到國(guó)外去看看別國(guó)是怎么發(fā)展的做些什么事。 8、科研。協(xié)會(huì)能夠發(fā)展也需要靠科研來支撐。從今年開始,我們每年出一個(gè)估價(jià)報(bào)告的精選。同時(shí)協(xié)會(huì)拿出一部分經(jīng)費(fèi)來搞科研課題,比如，要研究估價(jià)的合理誤差是多大,國(guó)外是怎么掌握的,國(guó)內(nèi)應(yīng)該怎么掌握,是10%還是15%。 9、建立一個(gè)自我約束機(jī)制。我們這個(gè)行業(yè)在發(fā)展過程中總的主流是好的,但現(xiàn)實(shí)中也存在很多問題。如惡性競(jìng)爭(zhēng),就是低價(jià)收費(fèi),包括委托方讓你評(píng)多少就評(píng)多少,還有回扣。怎么來建立估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的自我約束機(jī)制,我們想了些大的思路,就是學(xué)習(xí)國(guó)外的模式加入保險(xiǎn),每一個(gè)估價(jià)師都要入保險(xiǎn)。所謂保險(xiǎn),就是造成的誤差專門由保險(xiǎn)公司來賠。保險(xiǎn)公司受不受理你這保險(xiǎn),就看你信譽(yù)了,信譽(yù)好就受理,有的信譽(yù)不好,有劣跡,保險(xiǎn)費(fèi)就高,你可能交不起,那不入保了。將來我的委托人找你所在的機(jī)構(gòu)時(shí)，首先看你入沒入保險(xiǎn),沒有保險(xiǎn)我根本不給你做,就這樣一套懲罰機(jī)制。你沒有保險(xiǎn)你就在這個(gè)行業(yè)生存不了。還有一種就是建立風(fēng)險(xiǎn)金,交到行業(yè)的協(xié)會(huì),從你的業(yè)務(wù)里面提出一定的量,出了事行業(yè)協(xié)會(huì)賠償,嚴(yán)重的將來也要被開除。這兩個(gè)機(jī)制,在我們國(guó)家現(xiàn)在都沒有建立。今后，社會(huì)上要公開來做科研課題,希望大家跟我們提一些建議,協(xié)會(huì)怎么發(fā)展。 三、關(guān)于評(píng)估對(duì)象 技術(shù)方面的問題主要是估價(jià)對(duì)象,在我們考試教材修改里面,對(duì)估價(jià)對(duì)象正確認(rèn)識(shí)或者界定比較重要。對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定,我們從兩個(gè)方面做了分類,一個(gè)是我們現(xiàn)實(shí)估價(jià)的實(shí)物,如對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)包括三個(gè)方面,一方面是實(shí)物,就是肉眼看得見的,手可以摸得著的東西;第二個(gè)方面是房地產(chǎn)的權(quán)益，即所有權(quán)和使用權(quán)。實(shí)物的好壞對(duì)它的價(jià)值影響比較大,像鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的、磚結(jié)構(gòu)的、鋼結(jié)構(gòu)的差異很大的,實(shí)物的好壞不同,它的價(jià)值不一樣。同時(shí),實(shí)物狀況不一樣,如權(quán)益不同,價(jià)值也差異很大。完全的商品房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房?jī)r(jià)格就不一樣。還有在房改中買的公房分為成本價(jià)房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房,它上市的政策不一樣,補(bǔ)交的土地收益不一樣,它的價(jià)值也有影響。再一個(gè)方面就是區(qū)位,住房坐落的位置不同,可能實(shí)物狀況一樣,權(quán)益狀況也一樣,但它的價(jià)值也不一樣。在我們現(xiàn)實(shí)中估價(jià)對(duì)象大概有這樣幾種：一種是空地,就是沒有建筑物的土地。第二種估價(jià)對(duì)象是有建筑物的土地,地上有了建筑物,但我們估價(jià)對(duì)象就不只是土地。我看了很多報(bào)告,報(bào)告里面估價(jià)對(duì)象是什么,很多都沒有交待清楚。當(dāng)然,這個(gè)建筑物可能是已經(jīng)建成的,可能是舊的,也可能是新的。第三種就是地上建筑,不包含土地。第四個(gè)對(duì)象是土地與建筑物的合成體。第五個(gè)對(duì)象就是在建工程,這個(gè)估價(jià)在我們現(xiàn)實(shí)里面比較多,評(píng)估方法大多采用成本法。第五個(gè)估價(jià)對(duì)象就是房產(chǎn)開發(fā)商正在建的一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。老百姓買是未來建成的一個(gè)房子,什么樣的裝修,什么樣的檔次,什么樣的戶型,大部分可能還在圖紙上。第六種我們把它定義為未來狀況下的房地產(chǎn)。第七個(gè)就是已經(jīng)消失的房地產(chǎn),這種情況不多。但有些情況下可能需要做,房地產(chǎn)不存在,但它也要你估價(jià),也有些例子,如城市發(fā)生火災(zāi)之后,房子投保了,火災(zāi)之后房子全沒了,現(xiàn)在要確定它的賠償,應(yīng)該賠多少錢,你到現(xiàn)場(chǎng)去看,只有這塊地,但要評(píng)估好是評(píng)這個(gè)沒有的房子。這是把一個(gè)已經(jīng)消失的房地產(chǎn)作為估價(jià)的對(duì)象。第八種是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)。與過去狀況下的房地產(chǎn)差異部分,如后來增加的裝修,我碰到過這樣的案子。這種情況在北京就有幾種,我估計(jì)其他各地也有;又如開發(fā)商原來蓋一個(gè)商場(chǎng),把它預(yù)售了,在商場(chǎng)的主體完成的時(shí)候,后來買家就先期進(jìn)行裝修了,為了趕時(shí)間,再后來可能市場(chǎng)變得差一點(diǎn),因?yàn)樯虉?chǎng)建的多，價(jià)格下落了,原來的買家可能就后悔,他抓你開發(fā)商的毛病,如延期交房,或者找你的質(zhì)量問題,說合同無效要退房。如果退了房，別人后來買下了,因?yàn)檠b修給你賠多少?不管賠不賠,賠多少,但是客觀上是個(gè)什么?這樣的話,委托我們房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也可以來做。不知怎么做,有些找會(huì)計(jì)、審計(jì)來做,按照裝修單位提供的單據(jù)查它的賬。我覺得這樣的房地產(chǎn)可以來做,關(guān)鍵是估價(jià)對(duì)象怎么來界定。上述估價(jià)對(duì)象就是過去狀況的房子和現(xiàn)在狀況的房子差異多少錢。第九種估價(jià)對(duì)象就是房地產(chǎn)整體中的一個(gè)部分,這主要是一個(gè)樓層、一套房子、公寓，某種意義上它就是一個(gè)部分。第十種估價(jià)對(duì)象是包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)。典型的是評(píng)估整體的賓館,用收益法來做,自然涵蓋了,里面的床、柜子、電視機(jī),就是包含有其他的資產(chǎn)的房地產(chǎn)估價(jià)。第十一種是作為企業(yè)整體的一部分房地產(chǎn)。我估價(jià)的對(duì)象是企業(yè)的整體,有可能企業(yè)的房地產(chǎn)獨(dú)立出來評(píng)估,現(xiàn)在的上市公司很多都這樣做。房地產(chǎn)的保險(xiǎn)估價(jià)也非常重要,最典型的就是火災(zāi)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)估價(jià)的對(duì)象應(yīng)該是可能發(fā)生災(zāi)害，遭受損失的部分。例如對(duì)一棟房子進(jìn)行保險(xiǎn)估價(jià)，土地的價(jià)值就可以不計(jì)算在內(nèi)，因?yàn)榧词拱l(fā)生火災(zāi)，土地是不會(huì)滅失的。這是從實(shí)物的角度劃分的。 如果從權(quán)益的角度劃分房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象，大致有18種，第一種是出讓的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，即手續(xù)是完備的，產(chǎn)權(quán)是明晰的，為設(shè)置抵押權(quán)、典權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行的評(píng)估。第二種是劃撥的土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。我國(guó)的土地屬于國(guó)家或集體，所有權(quán)暫時(shí)沒有價(jià)值。第三種農(nóng)民集體土地上的房地產(chǎn)所有權(quán)。第四種是部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，如房改中以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋。第五種是共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)共有人書面同意，該房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。第六種附帶有租約的房地產(chǎn)，即已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，如商場(chǎng)、寫字樓等。第七種是設(shè)置有抵押權(quán)的房地產(chǎn)，其價(jià)值是干凈的房地產(chǎn)扣除抵押權(quán)涉及的本金及利息。第八種是設(shè)置有典權(quán)的房地產(chǎn)，其價(jià)值會(huì)更低。第九種是設(shè)置有地段權(quán)的房地產(chǎn)，典型的就是通行權(quán)，在別人的土地上通行也影響它的價(jià)格。第十種是手續(xù)不完備的房地產(chǎn)。第十一種是產(chǎn)權(quán)不明或者有糾紛有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。第十二種是臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。分為超過批準(zhǔn)時(shí)限和未超過期限的房地產(chǎn)。第十三種是違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)。嚴(yán)格講這種房地產(chǎn)沒有價(jià)值。第十四種是已被劃為征用或拆遷范圍的房地產(chǎn)。現(xiàn)在按照貨幣補(bǔ)償也要研究沒有拆遷的情況下的買賣和拆遷情況下的差異。第十五種是已被法院查封或監(jiān)管的房地產(chǎn)。第十六種是房地產(chǎn)的租賃權(quán)。某種意義上土地的使用權(quán)本質(zhì)上也是一種租賃權(quán)。第十七種是房地產(chǎn)的典權(quán)。典權(quán)本身可以買賣，類似于抵押權(quán)。在西方抵押權(quán)可以買賣。第十八種是房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，這個(gè)空間有時(shí)不是整體上來買賣的，這就是空間的利用權(quán)問題。在日本，政府要修一條道路必須要穿過一個(gè)地方，不用全部買，只要買一部分，買三層到四層的空間。在我們國(guó)地基是我的，我可能蓋三層，三層以上再賣出去，這也是一種空間利用權(quán)。
