上海體育館附近某樓盤4至6月共成交8套房子，交易中心顯示的成交價為每平方米2.2萬元，而房產評估機構的評估價是，毛坯房單價在每平方米2.6萬元至3萬元之間，裝修房則在3萬元以上。某中介公司業務員透露，只要買賣雙方任何一方提出做低或做高房價的要求，我們就會去“搞定”評估公司。
據了解，目前，上海9個行政區對房產交易前進行強制性評估，主要作用一方面是銀行考慮到貸款安全，另一方面是防止國家稅收流失。但實際上由于有利可圖，估價中往往會出現明顯高估和低估價值的情況。有知情人透露，從上海60余家良莠不齊的評估公司中的任何一家中，委托方其實都可以輕易拿出一份符合自己利益要求的評估報告，有的估價機構出具的估價報告甚至超過標的物實際價值100%以上。如此一來，房價評估形同虛設。
有關專家認為，行政部門要加強對不規范市場行為進行監管。將公益性質的詢價與盈利性質的評估分開，取消強制性的評估機制，建立公開透明規范的房產估價公共平臺，從根本上遏制房產估價行業亂象。
中介可隨時做高做低房價
今年3月，吳先生看中了一套1985年的老公房，成交價68.3萬元。吳先生到銀行貸款時被告知，因為房齡太老，只能貸6成貸款。吳先生要求房產中介“能不能把房價做高一點?”中介提出做高房價到78萬元，銀行就能貸78%，也就是60萬元。中介向吳先生保證，與他們合作的房產評估公司是銀行認可的，“不會有問題”。
不久前，記者致電上海5家房產評估公司詢問“外環線外一套120萬元的房產能否做低房價”。5家都說“可以根據客戶需求做低房價”。某評估公司的一位先生表示：“做低到97萬元沒問題。如果120萬元的話，不能享受普通住房優惠，要交3%契稅，評估成97萬元可以少交兩萬多!”
一套房產可以估高價格，也可以估低價格，業內人士向記者坦承，這一現象在二手房交易中十分普遍。據了解，做高房價的目的通常是為了套取更多的貸款，甚至通過“陰陽合同”的方式做到零首付。而做低房價可使買賣雙方少繳稅。房價做得越低，逃稅越多。
目前，上海共有9個行政區房地產交易中心在二手房繳稅過戶前要求房價評估，而各區指定的評估公司各不相同。中介機構普遍反映，9個區指定的評估公司的評估方式和松緊程度也各不相同。其中，虹口區和普陀區最為嚴格。浦東新區的評估方式比較特別。記者了解到，浦東的房價評估是由評估公司向交易中心稅務窗口提供一套價格評估軟件，工作人員在二手房繳稅前將交易價格輸入，該軟件即可自動給出是否符合市場價格區間的核價結果。但浦東一般只對非普通住宅和商業房產進行核價。
為牟利評估難公正
據了解，評估公司在進駐房地產交易中心后，會從稅務部門領取一筆費用作為房產核價和評估的“代辦費”，每年通常在十幾萬元左右。上海八達國瑞房地產估價有限公司有關人士表示，公司一般在房產交易中心安排兩三名工作人員，人均月工資約四五千元，算下來，這筆“代辦費”剛好抵消人力成本，甚至可能還要虧本。
業內人士透露，銀行和財稅部門引進房產評估公司，主要是考慮到貸款安全和防止國家稅收流失。剛開始基本不收費，很多評估公司是虧本的，但現在情況變了。因為盈虧不能相抵，不少評估公司就在非正常的路徑上動起了腦筋。“很多中介公司與評估公司有密切的經濟往來，這樣房價就可以做高或做低了，部分房產評估公司早已不是代表公正和中立的機構。”
知情人士告訴記者，最常見的方式就是中介公司用“好處費”搞定房產評估公司。例如，在合同價不低于市場價70%的情況下，按照可省下費用的30%至50%給予評估公司“好處費”，即可通過核價。
“現在有些區的評估機構甚至出現了變相亂收費的情況。中介公司想要做低房價，只要到指定的評估公司繳納上萬元手續費就可以放行。”
對于這種指責，評估公司均矢口否認，稱公司的估價師絕對不會為牟利而亂估價。“這種行為不僅違紀，還是違法的。最多就是各個估價師評估眼光和角度不同，但差別也就在幾百元，不會差太多。另外估價師協會也有相關的制約措施。”
不過，一位房地產估價行業的資深從業人員告訴記者：“要對一套物業進行專業評估，至少必須前往現場勘察。尤其是二手房，受市場環境、房源具體情況的影響相當大，各種細微的差別都會影響成交價格，不到現場實地勘察根本無法對房源進行專業評估。”而目前各區交易中心進駐的評估公司，顯然沒有完全作到這一點。
房產評估急需規范
記者經過調查發現，作好一份二手房評估報告，只需十幾分鐘甚至更短的時間就決定了買賣雙方的經濟利益。
對此，記者詢問進駐某區交易中心的評估公司，工作人員不耐煩地解釋，有政府數據，我們根據以往的記錄得出市場估價，“這個就不用你們操心了”。也有估價公司表示，一般會采用市場比較法對具體房源進行評估，挑選至少三個以上的評估房屋在成交時間、地段、房齡、戶型等方面盡可能地接近成交實例，與評估目標進行比照，估算出目標房屋的合理價格。
對于部分房產評估公司亂評估、亂收費，該市房地產估價師協會有關負責人指出，不同評估公司對同一套房屋有不同的評估價很正常，一般都會有上下浮動的合理范圍，但由于目前市場競爭激烈，也不排除有企業隨意抬高或壓低評估價。如果發現企業有做低或做高評估價的行為，協會將在每年的年檢中予以“扣分”并要求整改，嚴重的可以吊銷企業估價的資質。
該負責人還表示，如果購房者對于估價公司的結論有異議，可以要求重新評估。“協會將委托下屬的專家委員會，對估價報告重新審查。”
有關專家認為，行政部門最重要的職責是提供良好的社會服務，提供公開透明的評估服務并對不規范的市場行為進行監管。最簡單的做法，就是將公益性質的詢價與盈利性質的評估分開，特別是取消強制性的評估機制。由辦稅窗口直接告訴買賣雙方合理的價格范圍，建立上海二手房估價的公共平臺，任何人都可以公開透明地查詢到合理的基準價。
