成本估價法又稱成本逼近法，是指在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。
成本估價法的運用范圍有時比市場比較法還要廣泛，特別適用于市場狹小、無法運用市場比較法進行估價的房地產(chǎn)的估價。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣方不合理的利潤，達到降低房價的目的。
成本估價法的基本公式
一、新建房地產(chǎn)的成本估價法公式
新建房地產(chǎn)的價格按成本估價法進行計算，其公式為：新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅
結(jié)合上海房地產(chǎn)開發(fā)實際，上述公式可具體化為：
新建房地產(chǎn)價格=土地使用權(quán)出讓金+動拆遷費用(或征地安置補償費)+市政配套增容費十建筑工程費用+專業(yè)費用+開發(fā)商投資利息+銷售費用+相關(guān)稅費+開發(fā)利潤
1、土地使用權(quán)出讓金—土地使用權(quán)出讓金有內(nèi)銷與外銷之分。內(nèi)銷出讓金相當于5年土地使用費，再根據(jù)建筑容積率高低調(diào)整;外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準地價表標定的基準地價調(diào)整。
2、動拆遷費用—包括動遷安置費、補償費、拆遷管理費等。動拆遷費用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補償費高的達每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區(qū)動遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區(qū)只需要10多萬元。
3、征地費用—征地費用是指征用農(nóng)地的費用。征地費用包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地管理費等。征地費用與動拆遷費用一樣，不同區(qū)域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農(nóng)地征用費用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。
4、市政配套增容費—對于住宅建設項目來說，只有住宅建設配套費、增容(指水、煤氣、電話等用量擴大或新增)費和貼費(電貼費)發(fā)生在非住宅建設項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設配套費為每平方米建筑面積370元。
5、建設工程費用—這項費用包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費(指為房屋居住使用創(chuàng)造條件的工程)。室外工程費(指基地規(guī)劃紅線內(nèi)的水、電、氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明等的建設費用)。建設工程費用隨建材價格、人工成本的變化而波動。
6、開發(fā)商投資利息—投資利息包括支付土地費用的利息、建設工程費用的利息、專業(yè)費用的利息和配套費用的利息。利息計算有靜態(tài)計算和動態(tài)計算兩種，前者計算的是單利，后者計算的是復利。例如，某項目開發(fā)周期為2.5年，則其取得土地費用5000萬元的利息為(年利率為10.08%)：
7、銷售費用—這項費用包括市場推廣費(廣告費)、銷售代理費、銷售手續(xù)費等，一般取房屋銷售價格的2%～4%.開發(fā)項目規(guī)模較大的(如10萬平方米以上的項目)，這項費用比例可相應降低，尤其是廣告費用。
8、相關(guān)稅費—相關(guān)稅費是指營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅。如果契稅(以出讓方式取得土地使用權(quán)時繳納，稅率為3%)米計入土地費用，則應單獨列出。“二稅一費”為房屋銷售價格的5.56%，印花稅為0.03%.
9、開發(fā)利潤—開發(fā)利潤應視整個房地產(chǎn)市場狀況而定。1993～1995年，上海房地產(chǎn)開發(fā)利潤多在30%～50%以上，有的高達100%.而近兩三年，房地產(chǎn)市場低迷，銷售不暢，為數(shù)不少的房地產(chǎn)企業(yè)無利銷售甚至虧本銷售，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率大大降低。一般而言，上海的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期在2年以內(nèi)(不包括2年)的住宅。利潤率可取15%～20%;開發(fā)周期在2～3年的，利潤率可取一ZO%～25%.商業(yè)樓、辦公樓等在此基礎上視具體情況調(diào)高或壓低。
上一頁12下一頁
