近年來，在物業(yè)管理中，引入第三方評估監(jiān)理機(jī)制的討論引起各方關(guān)注。物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機(jī)制，就是在原有的的物業(yè)服務(wù)市場中只有買賣雙方的基礎(chǔ)上，引入一個(gè)能夠客觀、公正、獨(dú)立的評價(jià)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)事務(wù)的第三方。這類似于財(cái)務(wù)市場的會計(jì)師事務(wù)所和建筑市場的監(jiān)理公司。
第三方評估監(jiān)理機(jī)制成功實(shí)施的必備條件
任何一個(gè)事物的發(fā)展都具有兩面性，引入第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)也存在著同樣的問題。如果一些問題處理不好，會違背引入第三方評估監(jiān)理機(jī)制的初衷。筆者認(rèn)為該監(jiān)管機(jī)制的成功實(shí)施必須具備以下幾個(gè)條件，否則該監(jiān)管機(jī)制應(yīng)該慎行。
提高行業(yè)的市場化程度，培養(yǎng)公民的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品消費(fèi)意識
將第三方評估監(jiān)管機(jī)構(gòu)引入物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行評估、監(jiān)督，其實(shí)在深圳、廈門等地曾經(jīng)提倡過，但由于種種原因最終都沒能實(shí)現(xiàn)。廈門實(shí)施第三方評價(jià)最終失敗，一個(gè)主要原因是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)意識不強(qiáng)，對物業(yè)服務(wù)不認(rèn)可，即使管理服務(wù)達(dá)標(biāo)了也不認(rèn)可。
這種心理源于中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的住房分配制度，人們習(xí)慣了住公房，一旦住進(jìn)房子，一切都單位給包了，個(gè)人除了水電費(fèi)是無須任何付出的。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們才慢慢認(rèn)識到了物業(yè)管理。但是大部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識也僅僅停留在最基本的層面上。隨著福利分房體制的終結(jié)，這一認(rèn)識在業(yè)主心中已略有改觀。但是在中國，幾千年來，一直有著一種四合院文化和農(nóng)家大院文化的延續(xù)，就是用舊物權(quán)概念來解釋現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)的現(xiàn)象。過去的四合院和農(nóng)家大院，關(guān)起門來都是自已的。但是，現(xiàn)在住在了小區(qū)，自己的天花板成了別人的地板，自己跟鄰居有了很多公用的東西，比如，小區(qū)的綠化面積、小區(qū)的道路和停車場等。如何分?jǐn)傎M(fèi)用，自已不太明白，也需要重新了解。
另外，幾千年來，中國百姓一直缺乏契約精神，加之物權(quán)概念仍然需要進(jìn)一步理解和消化。所以，在社會上引入第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估時(shí)，需要不斷地提高物業(yè)管理的市場化程度，引導(dǎo)物業(yè)買受人增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)意識。宣傳物業(yè)服務(wù)就是一個(gè)產(chǎn)品，住房子花錢買服務(wù)是物業(yè)保值、增值必經(jīng)之路，打造一個(gè)比較客觀的外部發(fā)展環(huán)境，是成功實(shí)施第三方評估監(jiān)理機(jī)制的必要條件。
引入第三方評估監(jiān)理機(jī)制的相關(guān)配套法規(guī)必須健全
在物業(yè)管理行業(yè)中引入第三方評估監(jiān)理機(jī)制，僅僅簡單引入是達(dá)不到預(yù)期效果的，還需要健全的相關(guān)配套法規(guī)，從制度上把關(guān)，以免此機(jī)制流于形式，甚至給目前已是糾紛頗多的物業(yè)管理行業(yè)添亂。引入第三方評估機(jī)構(gòu)的相關(guān)配套法規(guī)、準(zhǔn)入退出機(jī)制以及相關(guān)的責(zé)任義務(wù)均可以參照注冊會計(jì)師、執(zhí)業(yè)律師行業(yè)的相關(guān)配套法規(guī)和處罰措施，從制度上引導(dǎo)第三方評估監(jiān)管機(jī)制健康發(fā)展，否則引入該機(jī)制應(yīng)該慎行。
另外，第三方監(jiān)管行業(yè)的準(zhǔn)入門檻不能設(shè)得太低，否則局限于從業(yè)人員的自身專業(yè)素養(yǎng)，根本起不到公正的評估監(jiān)管作用。可以參照注冊會計(jì)師的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)注冊物業(yè)管理師從事此行業(yè)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，使該機(jī)制起到真正的評估監(jiān)管作用，化解物業(yè)管理糾紛，真正促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
保證第三方公信力是該機(jī)制的生存之本
北京市住建委張農(nóng)科副主任在講話中談到，2010年物業(yè)服務(wù)的工作重點(diǎn)基本思路是緊抓住一個(gè)矛盾，就是物業(yè)管理這個(gè)糾紛的矛盾，突出規(guī)范兩個(gè)主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會，注重依靠第三方力量，來協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)。這就是說物業(yè)服務(wù)公司、開發(fā)商，以及業(yè)主產(chǎn)生糾紛時(shí)，要請第三方來評估，這個(gè)第三方首先要講信用，這樣，第三方出具的評估報(bào)告等相關(guān)文件才會有公信力，才會對糾紛的解決產(chǎn)生促進(jìn)作用。那么，怎樣才能保證第三方評估監(jiān)管機(jī)構(gòu)的公信力呢?
首先，要給第三方評估監(jiān)管機(jī)構(gòu)一個(gè)明確的定位，是一個(gè)不具備強(qiáng)制性的第三方。他的產(chǎn)生和存在不能依附于任何一方，必須是獨(dú)立，必須是市場化運(yùn)作的結(jié)果。那么他所進(jìn)行的評估、監(jiān)管才有可能是公正的，這樣才能取得物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主雙方的信任，才能保證這個(gè)第三方機(jī)構(gòu)的公信力。
其次，還要明確這個(gè)第三方評估監(jiān)管機(jī)構(gòu)責(zé)任。這個(gè)第三方是在物業(yè)管理糾紛中站在一個(gè)中立，公正的立場上，搭建一個(gè)平臺，讓雙方拉近關(guān)系，分清責(zé)任，理性地處理糾紛。
第三方評估監(jiān)管機(jī)制是靠信用生存的，如果第三方在評估監(jiān)理過程中喪失了公正的立場，它就喪失了公信力，也就喪失了市場，這個(gè)機(jī)制也就無法生存下去了。
社會需要建立多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制
第三方評估監(jiān)管機(jī)制服務(wù)于整個(gè)物業(yè)服務(wù)市場。而物業(yè)服務(wù)面對的客戶是成千上萬的尋常百姓家，這成千上萬尋常百姓家庭的和諧與安寧是構(gòu)建整個(gè)和諧社會的基礎(chǔ)。所以這個(gè)第三方監(jiān)管機(jī)制的順利運(yùn)行還需要依賴于整個(gè)社會的多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
首先，需要政府引導(dǎo)社會各方來共同培育、呵護(hù)第三方評估監(jiān)管機(jī)制。
一項(xiàng)新生事物的發(fā)展都是一個(gè)螺旋發(fā)展的過程，政府要尊重新生事物發(fā)展的客觀規(guī)律，盡力給這個(gè)新生的監(jiān)管機(jī)制一個(gè)自由發(fā)展的空間，除了在制度予以科學(xué)、嚴(yán)格限制外，不要做更多的行政干預(yù)，比如：第三方機(jī)構(gòu)出臺了一個(gè)公正的報(bào)告，但業(yè)主不認(rèn)可，政府會不會從社會穩(wěn)定的角度對報(bào)告予以否定，否則第三方機(jī)構(gòu)將沒法開展工作。政府應(yīng)將該第三方評估監(jiān)理機(jī)制的生存、發(fā)展以及自我修繕能力完全交給市場，努力營造全社會的各方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，為第三方評估監(jiān)理監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)展、壯大打造一個(gè)良好的外部社會發(fā)展環(huán)境。
其次，政府還需加大業(yè)主大會、業(yè)主委員會的建設(shè)。
業(yè)主委員會是業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益代表，只有成立了業(yè)主委員會才具備了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接對話的主體資格，才能談得上維護(hù)權(quán)益;否則連對話的資格都沒有，何談維護(hù)自身權(quán)益。
當(dāng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)等各方聯(lián)動(dòng)時(shí)，將能保證物業(yè)管理服務(wù)市場在各個(gè)環(huán)節(jié)的公開、公正、透明。
明確引入第三方評估監(jiān)管機(jī)構(gòu)所產(chǎn)生的費(fèi)用出處
將第三方評估監(jiān)管機(jī)構(gòu)引進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場所面臨的重要問題就是所產(chǎn)生的費(fèi)用由誰來出。筆者認(rèn)為此項(xiàng)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)可以分成兩個(gè)方面進(jìn)行分擔(dān)：
1.前期物業(yè)管理服務(wù)階段
在這個(gè)階段，第三方評估監(jiān)管的成本應(yīng)該由開發(fā)商來出。這屬于開發(fā)商理所應(yīng)當(dāng)提供的售后服務(wù)。這樣也能避免開發(fā)只顧賣房拿錢，輕視項(xiàng)目后續(xù)的物業(yè)管理的短視現(xiàn)象。如果不按規(guī)范設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收階段就通不過，為后期物業(yè)管理打下良好的開端。
