本文就房地產估價與安全因素評價之間的關系做一些論述。通過系統全面的分析各種安全因素及其危害性，給出了一系列房地產估價實務中可能遇到的安全隱患，并就這些安全隱患對房地產價值的影響進行了研究與探討。以期喚起有關方面特別是廣大房地產估價師對安全因素的重視，從而降低估價風險，提高房地產估價的準確性和有效性。
1.引 言
在房地產估價實務中，比較法中的交易情況、交易日期、房地產區位權益實物狀況，成本法中的土地使用權出讓金、拆遷補償安置費、勘察設計費、建安工程費、公共配套設施建設費及相關稅金，收益法中的預期未來凈收益及風險等，這些因素引起了房地產估價師的高度重視，成為了估價結果的直接依據，而保證房地產正常使用的安全因素往往被大家有意無意地忽視了。能夠安全的使用是房地產價值得以實現的前提，因此安全因素必須予以充分考慮，在估價實務中將其納入價值影響因素體系。房地產估價中涉及的安全因素極為廣泛，包括自然條件、設計建造、環境污染、室內裝修等諸多方面潛在的安全隱患。
2.自然條件安全性分析
地震、風沙、冰雹、大雪、雷雨等自然條件無時無刻不在考驗著我們居家辦公娛樂之所的安全。它們對安全辦公與居住構成的威脅大多是區域性的，房地產估價師對這些區域性安全因素可以從宏觀上把握。比如，1976年7月28日，唐山7.8級大地震讓整個城市一夜之間變為廢墟，如果在城市規劃時能夠充分考慮地質板塊構造而移址遷建，在設計建造時能夠充分考慮地震危害性而采用框架結構，就不會釀成這樣的災難。而成都地處“天府之國”，歷史上從未有過災難性的地震災害，從地質板塊構造學說來看也未處于板塊邊緣的地震火山活躍地段，地震對成都樓市的安全威脅便微乎其微。
我國地處北半球，北方寒冷，房屋朝向宜南偏西、北偏東，以增加冬天室內日照時間。南方炎熱，房屋朝向宜南偏東、北偏西，以降低夏天室內溫度減少中暑機會。北方多雪，屋頂造型以有利于積雪的迅速自然清除為宜。南方多雨，一到夏季便風雨交加、電閃雷鳴、水流成河。建筑物窗戶玻璃破碎傷人，雷擊導致火災，洪水淹沒引起財產損失甚至人員傷亡等事故的報道經常見諸報端。估價實務中應對窗戶設計是否合理、玻璃安裝是否牢靠、避雷設施是否銹蝕、排水設施是否通暢，沿江房地產是否在洪峰之下等安全因素予以關注。湖北省武漢市在長江防洪墻內開發高檔商品住宅，盡管商品住宅享受到了長江的美景，但由于其危害了長江防洪的安全，受到洪澇災害的威脅，而不得不將其炸掉，經濟損失超過2億元。
3.設計建造安全性分析
3.1 地基安全因素
房地產作為不動產，決定了建筑物對土地的依賴性。地基的好壞，直接關系著建筑物的安危，是建筑工程事故發生的重要原因。地基事故一旦發生，后果極為嚴重，補救也極為困難，因此在規劃設計階段就應保證地基有足夠的承載力，并滿足總沉降量和不均勻沉降量限定在規定范圍內的變形要求。通過查驗竣工驗收報告，檢查施工前是否進行了標準貫入實驗確定非粘性土的密實度、含水量分析實驗確定粘性土的稠度，是否用載荷實驗法確定地基容許承載力，并在此基礎上合理設計建筑高度，合理確定基礎底面積大小、斷面形式、埋深和建筑間距，以滿足安全要求。在估價實踐中，我們應設法獲取有關地基安全性的材料，勘察地基的地質構造，地形地貌，土坡的遠近和失穩的可能性，排水設施是否齊備等安全因素。1972年仲夏，香港普降大雨，雨量高達1658.6毫米，引起山坡殘積土軟化而滑動，7月18日發生大地震，致使寶城大廈倒塌，因大樓之間間距太小，還砸壞鄰近一幢大廈的一角，造成了巨大的人員傷亡和財產損失。此外，估價師還應全面分析保證邊坡穩定的支擋和排水設施，考察地基土是否為移山填海、沖積平原、垃圾掩埋等而形成，確定地基土是否為凍土、軟土、膨脹土、濕陷性黃土等需經過特殊處理的土質，并采取了相應的安全措施。
3.2 建筑安全因素
建筑物是房地產使用價值的載體，而且一經建成便很難再對它進行矯正或修補，它的設計合理性和建造質量直接關乎著人們的生命財產安全，像豆腐渣工程這種不具備安全使用保證的建筑物是毫無價值可言的。房屋的主要功能是承重，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結構的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動動載等荷載通過柱和墻傳遞給基礎，起著房屋骨架作用。屋頂與房屋外墻圍成一個封閉的空間，可起防雨、防水、保溫、隔音的作用。門窗、陽臺、雨篷、臺階、散水等作為房屋建筑的組成部分，為房間的通風透光及進出提供了方便。估價實務中，應重點考察墻柱力學設計的合理性，特別是當存在剝落、裂縫和露筋銹蝕現象時，估價師須進行全面的受力分析，以確保墻柱有足夠的承載能力。對于樓地面，如果有裂縫、空鼓、起砂，木樓地面有腐朽、翹裂、松動和油漆老化時，也應引起高度重視。在現場查勘后，嚴格按照《危險房屋鑒定標準》、《工業廠房可靠性鑒定標準》等標準和規定逐項進行安全影響評價打分，作為成新率或尚可使用年限的依據。
3.3 消防安全因素
隱患險于明火，責任重于泰山。但凡房地產都應該具備消防通道，電梯不能取代樓梯的作用。在評估電梯公寓或辦公樓時，應檢查樓道的寬度是否能夠滿足消防緊急通道的要求，樓道上是否堆積有大量的木制品、棉制品、紙制品等可燃廢棄物，消防設施、滅火器材及消火栓狀況等是否性能良好。在某些國家，居住用房地產的陽臺上往往都還配備有一根可直達地面的逃生繩。對于商業用房地產特別是公眾聚集的商場、影劇院等房地產的估價，應嚴格檢查其是否依法通過了消防設計審核、消防驗收；查勘疏散通道、安全出口、疏散指示標志、應急照明等是否符合規定。
家用電器的快速普及導致居民用電量的大幅增加，從電氣安全的角度考慮，住宅入戶導線截面為16mm2，分支回路截面為2.5 mm2，空調等大功率電器和廚房、衛生間的回路最好選用4 mm2的銅線。由于鋁表面極易氧化，氧化層具有高電阻，大電流通過高電阻能產生異常高溫。另外，電氣線路過細，也會使電線發熱加劇，絕緣老化加速，易導致線路間短路和接地故障，引起電氣火災事故。因此，對于鋁導線、入戶導線截面積不能達到標準、電線與插座不配套、開關產品未經國家檢測合格等布線存在安全隱患的房地產，便存在一定的價值減損。其價值減損額度是重新布線的成本。
