在房地產估價實務操作中，經常會碰到估價對象房地產帶有一定的租約限制，租約的合法性及租金的合理性在很大程度上影響房地產的價值，若租約租金高于市場客觀租金，對于買受方而言，未來能夠帶來的租金收益高于市場租金，作為等價交換，買受方應付出高于正常市場價格的買價；反之，當租約租金低于市場客觀租金時，買受方將蒙受一定的租金損失，則支付的價款必然低于市場價格。只有當租約租金與市場客觀租金水平相當時，對房地產市場價格產生的影響才會降到最低，因此估價人員在對待有租約限制的房地產評估時應根據具體情況采用合適的方法進行估價。
一、三種估價方法對有租約限制房地產價值評估的適用性
1、市場法：市場法是指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格進行交易日期、交易情況、區域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。但在《房地產估價規范》所規定的個別因素修正內容中，無租約限制修正這一項目，且在實際調查及選取交易案例時，很難獲得成交案例是否附租約以及租約租金和租期等情況，因此通常市場法求取的比準價格較難考慮到租約限制。目前通常有兩種解決方法：一是盡量選擇剩余租期和租金標準相同或相近的可比實例，分別測算各可比實例和估價對象租約的影響值，以估價對象租約影響值與可比實例租約影響值的比值作為修正系數在個別因素中予以修正；二是先用市場比較法直接測算無租約限制的公開市場價值，再扣除由收益法求出的租約限制影響值，即為考慮租約限制的房地產價值。
2、成本法：成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適主要用于房地產市場不發達，難以運用市場比較法、或既無收益又很少出現買賣的公用建筑的房地產估價，對于收益性物業估價一般不適用，且其在成本法的計算公式和參數中無租約限制的因素，因此一般不采用成本法對有租約限制的房地產價值進行評估。
3、收益法：收益法是指預計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折算到估價時點上的現值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。根據《房地產估價規范》，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數據，有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金，因此，收益價格考慮了租約影響。
二、有租約限制的房地產評估應注意的問題
通過上面分析，對有租約限制的收益性物業，一般選取收益法和市場法進行估價較為合理，但由于種種原因，在實際的估價過程中租約中規定的租金可能遠遠背離市場客觀租金，如果一味的參照租約租金來進行測算，勢必導致評估價值遠遠偏離實際的市場價值，帶來一定風險，因此在評估過程中應注意相關問題：
1、一些房地產的價值評估項目無需考慮相約的限制，如：房地產拆遷價值的評估(所存在租約關系由被拆遷人與承相人解決或拆遷人與承租人另行解決)、房地產交易課稅稅基價值的評估(不應因租約的存在而使國家稅收發生流失)、房地產保險價值的評估等。
2、估價人員要能準確把握租約租金與客觀租金之間的關系及租約的可履行程度，若租約租金與市場客觀租金相差較遠，應采用市場客觀租金作為測算依據而不是租約租金。
3、租金在租賃時一次性已經支付或剩余租期內的部分年期租金已經支付，已經支付的租金在租賃期內不再計算，出租人在已經支付了租金的期限內不再有收益權，該因素對房地產評估價格影響較大。
4、只考慮已登記租約的限制，根據《合同法》及《物權法》，沒有到相關房產管理部門登記的租賃合同，雖其合法有效性并不因沒有登記而受影響，但是基于產權理論，物權的效力優于債權，因此作為擔保物權的抵押權其效力就應該優先于未登記的租賃權，此時的租賃權就不得對抗抵押權，那么設定抵押權時評估抵押價值可以不考慮租賃權的限制。
5、若租期較短，即租賃期限早于或同時于抵押期間結束的，租約對抵押物的處置價值不構成約束，因此可不考慮租約限制的影響。
三、結束語
房地產估價是一門科學性與藝術性結合的學科，房地產估價本身就是一種權利的估價，不同權利限制的必將導致不同的估價結果，作為行業從業人員，應該在執業過程中不斷深入研究各種權利限制對于房地產價值的影響，以推進房地產估價行業的不斷發展。因此，為求得科學、客觀、合理的估價結果，全面履行估價師職責，對有租約限制房地產的評估，我們應評估房地產所附租約的租約影響值，尤其是租約的租期長，租金市場租金差別較大的房地產。
