房屋交付是出賣(mài)人將所建房屋交付于買(mǎi)受人的行為。交付房屋關(guān)系質(zhì)量驗(yàn)收、逾期責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，雙方對(duì)房屋質(zhì)量及相關(guān)問(wèn)題經(jīng)常產(chǎn)生糾紛。本文梳理出常見(jiàn)十種糾紛并提出相應(yīng)解決意見(jiàn)。 一、一般質(zhì)量問(wèn)題 一般質(zhì)量問(wèn)題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合
房屋交付是出賣(mài)人將所建房屋交付于買(mǎi)受人的行為。交付房屋關(guān)系質(zhì)量驗(yàn)收、逾期責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，雙方對(duì)房屋質(zhì)量及相關(guān)問(wèn)題經(jīng)常產(chǎn)生糾紛。本文梳理出常見(jiàn)十種糾紛并提出相應(yīng)解決意見(jiàn)。
一、一般質(zhì)量問(wèn)題
一般質(zhì)量問(wèn)題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買(mǎi)受人可以拒絕接受，由出賣(mài)人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé) 任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，根據(jù)《關(guān) 于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng) 解釋 ）第13條，買(mǎi)受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損 失由出賣(mài)人承擔(dān)。
二、房屋質(zhì)量不合格
《建筑法》61條規(guī)定： 建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 現(xiàn)行竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗(yàn)收合 格、綜合驗(yàn)收合格、分期綜合驗(yàn)收合格，北京市則將規(guī)劃驗(yàn)收合格作為合格標(biāo)準(zhǔn)。工程驗(yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合 格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車(chē)場(chǎng)等整體驗(yàn)收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門(mén)出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，買(mǎi)受人可以拒絕 接受房屋，并請(qǐng)求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，買(mǎi)受人可以主張相同權(quán)利。
三、遲延交付房屋
根據(jù)《解釋》第15條，出賣(mài)人遲延交付房屋，在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違 約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。 當(dāng)事人另有約定 實(shí)質(zhì)是出賣(mài)人事先在買(mǎi)賣(mài)合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣(mài)人的逾期交房的違約責(zé) 任，故其合法性與公平性將成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。出賣(mài)人通常會(huì)將不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。作者認(rèn)為：能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮 1、出賣(mài)人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到；2、出賣(mài)人是否能夠或應(yīng)該能夠解決；3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。
四、配套設(shè)施遲延或者交付不能
配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設(shè)施包括停車(chē)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、會(huì)所等?；A(chǔ)設(shè)施 完備是買(mǎi)受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買(mǎi)受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是房屋舒適居住、價(jià)值增長(zhǎng)的不 可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷(xiāo)售廣告、售樓書(shū)為準(zhǔn)。銷(xiāo)售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買(mǎi)受人是否購(gòu)買(mǎi)與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣(mài) 人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
五、裝飾和設(shè)備不合約定
買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)常約定出賣(mài)人提供精裝房，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí)，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此與出賣(mài)人發(fā)生爭(zhēng) 執(zhí)。材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無(wú)約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣(mài)人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失 的責(zé)任。交付房屋時(shí)，出賣(mài)人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內(nèi)空氣污染，危及人體健康 時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
六、房屋相關(guān)資料不完備
房屋交付時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格；2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資 料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，前者是出賣(mài)人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的 法律文件，后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書(shū)。出賣(mài)人未提供第1和2項(xiàng)資料時(shí)，買(mǎi)受人可 以拒絕接受房屋；未提供 兩書(shū) 時(shí)，有判例認(rèn)為： 兩書(shū) 是為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益而規(guī)定，未提供 不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件。
