房地產商發出入住通知，購房人卻認為房子無法入住，房子交付總不能公說公有理、婆說婆有理，房子是否能夠交付，只能看房子有沒有達到合同約定的交房條件。 首先讓我們先看一下北京市目前使用的建設部《商品房買賣合同》示范文本的約定，該合同第十一條約定的房屋交接條 房地產商發出入住通知，購房人卻認為房子無法入住，房子交付總不能公說公有理、婆說婆有理，房子是否能夠交付，只能看房子有沒有達到合同約定的交房條件。
首先讓我們先看一下北京市目前使用的建設部《商品房買賣合同》示范文本的約定，該合同第十一條約定的房屋交接條件是：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。”該合同第八條約定的交付條件是：“出賣人應當在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第＿＿＿＿＿種條件，并將具備下列第＿＿＿＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1．該商品房經驗收合格。2．該商品房經綜合驗收合格。3．該商品房經分期綜合驗收合格。4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。”
從以上合同條款看，如果購買住宅，房地產商不把第十一條中提到的“兩書”劃掉，交房時房地產商要提供“兩書”應不成問題（本身房地產商提供也沒有什么困難）。關鍵是如何約定合同第八條，示范文本中寫出的4點比較含糊，建議購房人應堅持選擇填寫第5點空白，明確房地產商交房時必須提供政府認可的《竣工驗收備案表》和《面積實測數據》。
《竣工驗收備案表》是國家要求房地產商房屋交付使用時必須提供給購房人的文件，但可惜這個強制性要求目前只在建設部的規范性文件中有明確提到，如果合同不約定清楚，打起官司時，房地產商有的是理由耍賴。
房地產開發企業在商品房交付使用時沒有提供具有房產測繪資格單位的“測繪成果”是否達到入住條件，取決于購房人和房地產商的合同是否有房地產開發企業交付房屋時要提供《面積實測數據》的約定。如果購房人和房地產商簽訂合同時沒有選擇在合同第八條“5．” 的空白處約定：房地產開發企業在商品房交付使用時要提供具有房產測繪資格單位的《面積實測數據》，將很難主張房地產開發企業交付房屋時沒有提供《面積實測數據》不符合房屋交付條件。
我為什么一再在我的文章中提醒購房人收房時要查看《面積實測數據》呢？這是因為《商品房買賣合同》第五條（2）約定了“面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。”而目前北京處理房地產糾紛案件時，通常把購房人收房視為購房人事實接受了房屋，放棄了要求退房的權力。這就是我要告訴購房人如果收房前看不到房地產商的提供的《面積實測數據》的風險是：當《面積實測數據》顯示出購房人所購房屋的面積誤差比絕對值超出3％時，購房人如果想要求退房，可能將無法達到目的。
另外，筆者強烈建議買期房的購房人，最好能在合同中將房屋交付時水、電、氣、暖、通訊、電視、公共設施、環境應達到什么條件，在合同第十七條或補充協議中約定得越細越好（一些購房人在接收房屋時被房地產商莫名其妙地強收幾千元甚至上萬元的各種所謂“開通費”就是吃了合同約定“不明”的啞巴虧），并千萬別忘了將此約定“鏈接”在合同第八條中，即在提交政府認可的《竣工驗收備案表》和《面積實測數據》后面加上“并達到合同第十七條第＿＿＿＿款和（或）補充協議第＿＿＿＿條的約定要求。” （劉宏誠）
