《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定,房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。 案情介紹: 張某系某房地產開發公司員工,2008年4月,張某與該房地產公司簽訂了商品房買賣合同,購買編號為D40號別墅一幢,合同簽訂之
《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定, 房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用 。
案情介紹:
張某系某房地產開發公司員工,2008年4月,張某與該房地產公司簽訂了商品房買賣合同,購買編號為D40號別墅一幢,合同簽訂之日付款2萬元,并約定辦理不低于20萬元的按揭貸款,在房屋交付使用時付清余款。房屋交付使用前,張某利用職務之便對房屋進行裝飾并入住。后張某離開該公司,又因個人信用問題被銀行拒絕提供貸款,房地產開發公司要求張某付清房款遭到拒絕后,向法院起訴,要求張某付清余款。
那么在本案中,張某擅自入住房屋,是否視為對房屋交付條件的放棄呢?
案件評析:
《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定, 房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用 。第三十一條規定: 房地產開發企業應當在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書 。以上規定說明開發商對商品房應先驗收合格,并向購房戶提供住宅質量保證書和住宅使用說明書后才能交付。
關于交付轉移時間,《民法通則》第七十二條規定: 按照合同或者其他合法方式取得財產的,財產所有權從財產交付時起轉移,法律另有規定或當事人另有約定的除外 。一般認為,這里所指的當事人另有約定,只能是對于特定物買賣的約定;法律另有規定一般是指對于不動產買賣的規定。
依據《合同法》的有關規定,商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務,買賣合同的標的物自交付時起轉移。對商品房買賣中的交付,最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適應法律若干問題的解釋》第十一條規定: 對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外 。一般情況下,商品房竣工驗收合格后,開發商提供住宅質量保證書、住宅使用說明書和房屋鑰匙并經購房人確認簽收后即視為房屋的交付。
本案中,張某利用工作便利,在未付清購房款,雙方未簽收住宅質量保證書、住宅使用說明書前便擅自裝飾入住,在實際上已占有使用了該房屋,符合法律規定的轉移交付條件。張某的先行違反合同行為,應視為對合同約定房屋交付條件的放棄,房地產開發公司要求付清購房款的請求是基于雙方合同的約定,其理由成立。
