在預售商品房買賣合同中，房屋按約交付是房產(chǎn)商的主要義務，也是購房者的重要權利。房屋交付標志是界定房屋交付與否的標志，因此，如何約定房屋交付標志對買賣雙方都是非常重要的。《預售合同》第13條就是約定房屋交付標志的條款，那么，房屋交付的標志如何約定為好呢?
在預售商品房買賣合同中，房屋按約交付是房產(chǎn)商的主要義務，也是購房者的重要權利。房屋交付標志是界定房屋交付與否的標志，因此，如何約定房屋交付標志對買賣雙方都是非常重要的。《預售合同》第13條就是約定房屋交付標志的條款，那么，房屋交付的標志如何約定為好呢?
目前，大部分《預售合同》采取下列三種約定方式：
其一是以取得《住宅交付使用許可證》或《大產(chǎn)證》作為交付標志;其二是以簽署《房屋交換書》作為交付標志;其三是交付鑰匙或簽署驗收單作為交付標志。對于此中所涉及的法律問題，現(xiàn)作如下分析：
一、以取得《住宅交付使用許可證》或《大產(chǎn)證》作為交付標志的，將損害購房者的權益。
取得《住宅交付使用許可證》或《大產(chǎn)證》是房產(chǎn)商交房的主要條件(根據(jù)《預售合同》第10條之規(guī)定，雙方可約定上述一種方案作為房屋交付之條件);而房屋交付不僅需要房產(chǎn)商具備交付的條件，還應根據(jù)《預售合同》第13條規(guī)定履行書面通知的義務。同時，在驗收交接中，還應出示相關文件(特別是《住宅交付使用許可證》或《大產(chǎn)證》)和提供有關文件和資料。
而以取得《住宅交付使用許可證》或《大產(chǎn)證》作為交付標志，實際就意味著只要取得上述文件，無須通知購房者，無須辦理交接手續(xù)，已從法律上表明房產(chǎn)商交付房屋了，這對購房者來講，顯然是不公平的。這不僅變相的使房產(chǎn)商規(guī)避了根據(jù)《預售合同》第13條在房屋交接時所應履行的義務，而且一旦房產(chǎn)商逾期交房，也會影響購房者獲得相應賠償?shù)臋嗬Ｒ虼耍@種約定方式顯然對購房者是不利的。
二、以 簽署房屋交接書 作為交付標志，不利于房產(chǎn)商維護自身的合法權益。
根據(jù)《預售合同》第14條：在甲方(即房產(chǎn)商)辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了房地產(chǎn)權證(大產(chǎn)證)后日內，由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》。《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備手續(xù)。因此，《房屋交接書》只有在房產(chǎn)商取得大產(chǎn)證后才能簽署。
而一旦雙方在《預售合同》中選擇的交房條件是取得《住宅交付使用許可證》，那么房產(chǎn)商將會陷于兩難境地：一方面房屋已符合合同規(guī)定的交房條件，房產(chǎn)商已通知交房;另一方面，房產(chǎn)商還未取得大產(chǎn)證，辦理交接手續(xù)時，購房者可以根據(jù)《預售合同》拒絕簽署《房屋交接書》。這樣一來，盡管房屋已經(jīng)具備了交房條件，房產(chǎn)商也書面通知交房，并已向購房者交付鑰匙，將房屋交由購房者使用了，但由于無法簽署《房屋交接書》，導致在法律意義上房產(chǎn)商仍未履行完交房義務。如此，將會給房產(chǎn)商帶來不必要的風險和可能的糾紛。
三、以 交付鑰匙或簽署驗收交接單 作為交付標志，是符合常理的、對雙方公平的交付方式。
《預售合同》所稱的房屋交付是指物的交付，即房屋交付使用，而非房地產(chǎn)權利的轉移。顯而易見，房屋交付使用關鍵在于房屋鑰匙的交付，故交付鑰匙是符合常理的、對雙方公平的交付標志。另外，有的房產(chǎn)商專門制作驗收交接單，在購房者對房屋及設備設施作驗收，并且收到鑰匙后，須簽署該驗收交接單。因此，約定簽署驗收交接單作為交付標志也是公平、合理的。
在此，應特別引起房產(chǎn)商注意的是，如果事先在《預售合同》沒有約定，而在交房時發(fā)生購房者由于各種原因遲遲不來辦理房屋交接手續(xù)，或者由于購房者提供的通訊地址無法聯(lián)系到之原因，將會給房產(chǎn)商帶來不必要的麻煩和糾紛。舊版《預售合同》(指1997版)對上述情況的處理有明確規(guī)定，而現(xiàn)時的《預售合同》在此有一些差別。現(xiàn)《預售合同》第15條規(guī)定：如乙方(購房者)未按約定日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)，甲方(房產(chǎn)商)應當發(fā)出書面催告書一次。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋的風險責任轉移由乙方承擔。現(xiàn)《預售合同》中沒有表明發(fā)生上述情況時，什么時間作為房屋交付的日期。因此，本律師建議，在簽署《預售合同》時，房產(chǎn)商可以把催告書約定的驗收交接日之第二日視為房屋已交付作為《預售合同》第15條的補充條款加入合同中，以維護自身的合法權益，避免出現(xiàn)不必要的糾紛。
