房屋交付條件：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商必須提供房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施《工程竣工驗(yàn)收備案表》(取代原來(lái)的竣工綜合驗(yàn)收合格證，依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》，國(guó)務(wù)院在《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》(國(guó)發(fā)[2004]16號(hào))中取消了住宅小區(qū)等
房屋交付條件：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商必須提供房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施《工程竣工驗(yàn)收備案表》(取代原來(lái)的竣工綜合驗(yàn)收合格證，依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》，國(guó)務(wù)院在《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》(國(guó)發(fā)[2004]16號(hào))中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收)，其中一方面是驗(yàn)證，另一方面也要看驗(yàn)收合格證取得的合法性。
商品房的轉(zhuǎn)移占有視為交付使用。商品房竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。建設(shè)部《商品房買賣合同示范文本》(2000年版)第八條規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)在___年__月__日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第___種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。
3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。
4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。
實(shí)踐中，合同雙方一般約定適用第1種作為商品房的交付條件，這也符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)建筑法》的相應(yīng)規(guī)定。第5項(xiàng)空白一欄是雙方當(dāng)事人自行約定的交付條件，這也體現(xiàn)了合同自治的原則。但這種約定不能違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不能違反國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。有的房屋開發(fā)商在這一欄中約定由建設(shè)方驗(yàn)收合格作為商品房的交付條件。所謂建設(shè)方其實(shí)就是房屋開發(fā)商。房屋不能由合同一方單方驗(yàn)收就交付給買受人。這樣約定的條款會(huì)因違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。依據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
現(xiàn)在書店中有些 購(gòu)房指南 之類的書籍稱：只要沒(méi)有《建筑工程竣工備案表》就堅(jiān)決不能接受房屋，不能簽署《住宅鑰匙匙收到書》，不能領(lǐng)取住宅鑰匙和辦理入住手續(xù)。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案。如果沒(méi)有《建筑工程竣工備案表》，就說(shuō)明房屋沒(méi)有驗(yàn)收合格。那么，出賣人在未領(lǐng)取《建筑工程竣工備案表》的情況下，交付房屋給買受人，該交付行為是否有效?買受人在入住后，能否以房屋未取得《建筑工程竣工備案表》為由要求出賣人支付延期交房違約金?
本文認(rèn)為，房屋是否具備交付條件，并非以取得《建筑工程竣工備案表》為判斷標(biāo)準(zhǔn)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定，商品房交付后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房。《中華人民共和國(guó)消防法》第十條第三款規(guī)定，按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。可見，房屋主體結(jié)構(gòu)、消防等工程的驗(yàn)收合格，是房屋交付的強(qiáng)制性條件。所以，只要房屋的主體、消防、電梯等涉及公共安全的工程已經(jīng)驗(yàn)收合格，房屋就已經(jīng)具備了入住條件，房屋就可以交付使用。
