房屋交接書上，我的母親代我簽字，上面沒有我的名字，這份合同還有效嗎？開發(fā)商現(xiàn)在不僅僅是延期交房，而且公用外坪被占的問題至今也沒有解決，同是一個房屋糾紛，為什么外坪問題就要另外訴訟解決呢?滬律網(wǎng)小編為您詳細(xì)解說。 網(wǎng)友咨詢：
我于去年買一套商品房，首先簽訂了一份 房屋買賣合同 ；開發(fā)商交付房屋時(shí)，則由我母親代我簽字了一份 房屋交接書 (我工作較忙，而且并沒有寫委托代理書)； 現(xiàn)和開發(fā)商有了房屋糾紛，在法庭上，開發(fā)商說 房屋交接書 上不是我本人的簽名，拒不承認(rèn)這份合同的法律效力！ 請問開發(fā)商這種行為是否合理？？我應(yīng)該引用哪條法律條文來反駁開發(fā)商這種無恥的說詞！
北京西城區(qū)韓效亮律師回復(fù)：
你母親的行為一經(jīng)你追認(rèn),即是有權(quán)行為,你母親的行為是一種效力待定的行為,經(jīng)有權(quán)人即你的追認(rèn),就能發(fā)生補(bǔ)正的法律效力,使效力未定的合同變?yōu)榇_定有效合同,這是一種單方的意思表示,而無須相對人的同意,對此合同法47、48條均有規(guī)定。
網(wǎng)友追問：
在合同上注明除了賠償違約金以外，還要支付利息啊！
還有，開發(fā)商現(xiàn)在不僅僅是延期交房，而且公用外坪被占的問題至今也沒有解決，這也是我訴訟的請求之一 要求開發(fā)商撤除被占的外坪！
同是一個房屋糾紛，為什么外坪問題就要另外訴訟解決呢？
最后，并不是我拒絕交納房款，而是依照合同上的條款，合理地要求開發(fā)商賠償違約金及利息，并讓公用外坪正常運(yùn)行，我就交足余款啊！這個要求并不過分吧？
廣東深圳王春燕律師回復(fù)：
上面判決內(nèi)容確有矛盾之處。我的看法是：
(1) 開發(fā)商延期交樓，構(gòu)成違約， 應(yīng)按3%支付違約金給你。
利息實(shí)際上是對由于開發(fā)商違約給你造成的損失進(jìn)行賠償。如違約金已能彌補(bǔ)你的損失，則除了違約金外，你就不能再主張開發(fā)商付利息。 如違約金不足以彌補(bǔ)你的實(shí)際損失的你可要求開發(fā)商再行賠償。
(2)開發(fā)商雖然延期交樓，但你也有義務(wù)依約向開發(fā)商支付購房余款。
你認(rèn)為開發(fā)商延期交樓，所以你就不付余款給他，如果你的這一行為不被認(rèn)為是違約，則必須符合行使不安抗辯權(quán)的條件。
我覺得你的情況不屬于行使不安抗辯權(quán)。
不安抗辯權(quán)是指雙務(wù)合同中，應(yīng)先履約一方發(fā)現(xiàn)后履約的一方發(fā)生財(cái)產(chǎn)狀況惡化等情況，有可能導(dǎo)致先履約一方履約后，后履約一方無能力履約而危及先履約一方的權(quán)益，此時(shí)，先履約一方有權(quán)暫不履行合同，待后履約一方的不安狀況消除后，再履約。
本案中，開發(fā)商的義務(wù)是交樓給你， 他已經(jīng)將樓交給你了，你就應(yīng)當(dāng)付余款給他。即使他還沒交樓給你，你拒付余款也必須有證據(jù)證明開發(fā)商可能交不了房。
因此，你不交余款的行為是構(gòu)成違約的，所以法院判你將余款交給開發(fā)商，并支付利息(因你違約)。
(3)公用外坪被占可通過另外起訴的方式解決。
