買房子，最重要的是所購房屋質量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內在質量如何檢查，這里綜合有關專家經驗，附上36條驗查房屋質量的簡易方法，均是新樓容易... 買房子，最重要的是所購房屋質量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內在質量如何檢查，這里綜合有關專家經驗，附上36條驗查房屋質量的簡易方法，均是新樓容易發生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。
關于門
1.門的開啟關閉是否順暢?
2.門插是否插入得太少，門間隙是否太大?(特別是門鎖的一邊)
3.門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音?
4.大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊?
關于窗
5.窗邊與混凝土接口有無縫隙?窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。
6.開關窗戶是否太緊?開啟關閉是否順暢?
7.窗戶玻璃是否完好?
8.窗臺下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水。
關于地板
9.地板有無松動、爆裂、撞凹?行走時是否吱吱作響?
10.地板間隙是否太大?
11.柚木地板有無大片黑色水漬?
12.地腳線接口是否妥當，有無松動?
13.地面是否有裂縫，是否有起砂現象?
關于頂棚
14.頂上是否有裂縫?沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。
15.看頂部是否有麻點。這種麻點專業稱 石灰爆點 ，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。
16.頂棚有無水漬、裂痕?如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。
17.特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。
18.墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲?
19.墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方?
20墻身、墻角接位有無水漬、裂痕?21.內墻墻面上有否石灰爆點?
關于廚廁
22.廁、浴具有無裂痕?包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象。裂痕有時細如毛發，要仔細觀察。
23.坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲?
24.浴缸、面盆與墻或柜的接口處防
水是否妥當?
25.廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?廚房、衛生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。
26.磚縫有無滲水現象?
27.廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗?
28.水池龍頭是否妥當，下水是否順暢?
29.衛生、廚房內有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。
30.出水是否通暢，會不會出水口內留有較多的建筑垃圾?
31.您住的房間底下的鄰居家是否漏水?否則您家的日子也一定不好過。
其他
31.廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合?
32.試一下全部開關、插座及總電閘有無問題?各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。30%的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設置有相當的關系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計規范》，規定每套住宅回路數不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災事故的發生。
33.供水管的材質?上海市建委發文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個無可比擬的優點是凈化管內水質，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。
34.試煤氣熱水器開關是否妥當?
35.居室、客廳有否各種管線外露?是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。36.自來水水質怎么樣?
根據《城市新建住宅小區管理辦法》和有關的物業管理法規的規定，物業管理的合同是進行物業管理的根據和標準，它具有以下條款：
(1)雙方當事人的姓名或名稱、住所
合同的甲方(委托人)為某物業的業主或使用人選舉產生的物業管理委員會，乙方(受委托人)為物業管理公司。
(2)管理項目
即接受管理的房地產名稱、坐落位置、面積、四至界限。
(3)管理內容
即具體管理事項。包括：房屋的使用、維修、養護、消防、電梯、機電設備、路燈、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;清潔衛生;車輛行駛及停泊;公共秩序;房地產主管部門規定或委托管理合同規定的其他物業管理事項。
(4)管理費用
即物業管理公司向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比較復雜，不同的管理事項，收費標準也不同。有的收費項目是規章明確規定的，如季節性的供暖收費。有的收費項目是同物業管理委員會洽商決定的，如停車的停車費。這些收費，最好都應當在合同中明確規定。
(5)雙方的權利和義務
(6)合同期限。即該合同的起止日期。
(7)違約責任。雙方都應切實履行合同中約定的義務，如果雙方中有任何一方違反合同的約定，則應承擔違約責任。
(8)其他。雙方可以根據各自的需要在合同中約定其他事宜，如仲裁、風險責任、合同的補充等。
(9)對于半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建筑面積。
公用建筑面積分攤原則：
1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。
2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。
3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
可分攤的公用建筑面積：
1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。
2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
不應入的公用建筑空間：
1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
2、售房單位自營、自用的房屋。
3、為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。
其他原則：其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。
售房單位在銷(預)售商品房時，在銷(預)售合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。
Step 1. 收到《入住通知單》
《入住通知單》通常載明以下事項，請仔細閱讀并與發函方確認：
①辦理入住手續的時間(期間)、地點;
②購房人需攜帶的文件、資料;
③購房人需交納費用的說明;
④提醒購房人因購房人自身原因未能在規定的期限和地點辦理入住手續的法律后果;
⑤基本流程及相關注意事項。
通常各位業主前去辦理手續的時間會被錯開，我們建議盡可能分組前往，誰都沒有買房收房數十次的經驗，現場相互提點分工合作很有必要，單槍匹馬很難考慮周全。另外，如該函件仍如以往一樣未加蓋公章，請及時留檔后退回要求重發，以明確可能出現的告知及違約責任基準時點。
Step 2.索要 三書一證一表
三書 是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》， 一證 是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》， 一表 是指《竣工驗收備案表》。
《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。這兩件東西請收好，準備回去鎖抽屜里。
《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，我們建議查閱原件，或查閱復印件時同組至少有一人負責核對原件與復印件是否一致。其中《竣工驗收備案表》應仔細察看各個分項是否已全部進行備案。
三書一證一表 如有缺少或重要項目不完備的，請列明缺失文件或項目，以未具備法定交房條件為由拒絕收房(一式兩份，要求開發商承諾辦妥書、證、表的具體時間并簽章確認)。然后，你可以直接打道回府了。
我們要提醒的是，不要接受開發商、勘察、設計、施工、監理等各方對竣工工程進行驗收后出具的《竣工驗收報告》以替代《竣工驗收備案表》的做法，前者不構成小區已達可交房狀態的法定文件，其約束力遠弱于后者。
Step 3.進行實地驗收
這比較麻煩，我們只能建議別心急，睜大眼睛、時時動手、一步一步、從外到里的來：
1.檢查小區市政、公共配套工程和服務設施是否已完成，是否達到開發商承諾的質量和功能要求;(派代表單獨抽時間進行)
2.觀察區內所經道路是否順暢，其路面有無積水、空鼓和斷裂現象;(邊走邊看)
3.觀察途中是否有未清的材料、垃圾等，場地是否整潔，臨時設施是否已拆除清理完畢;(邊走邊看)
4.觀察房屋的外觀(主體結構、墻面、地面等)跟買賣合同當中列的裝飾裝修方面有沒有不符之處;(目測、手摸)
5.核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符;(目測)
6.檢查墻壁、門窗、陽臺(尤其是陽臺)等部位有無開裂現象;(目測)
7.檢查門窗是否靈活、密封，油漆有無流墜;(目測，試用)
8.檢查水、電、燃氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;(除燃氣外，試用)
9.檢查上下水管道有無滲、漏、堵現象;(試用)
10.檢查衛生間是否不滲漏(試驗)、不存水(毛坯房，目測);
11.檢查預留的開關、插座、接口是否齊全、牢固;(目測、手拉)
以上，僅僅是通常必要的一些檢查，具體到東方華庭，請事先分項整理好法定、合同約定、開發商承諾的配套設施和交樓標準(如游泳池、智能系統、戶外花園、夾膠玻璃、電梯等等)，在進行以上檢查時請結合相關步驟或單獨檢查、逐一核對。
我們還建議你檢查一項記錄一項，免得到時候忘了，因為這段時間可不短。
Step 4.了解實測面積
索取《竣工實測表》(原件)看看，做到心知肚明。最好自己測量。
Step 5.簽訂《物業管理公約》
看仔細有關條款，有異議請留下書面意見并在意見上簽字(一式兩份)，我們建議進行有組織的溝通。如無異議則請簽署公約，當我們中有半數以上的人無異議并已簽字時，物業管理公約即可生效，并對全體業主產生約束力。
另外，我們必須清楚以后所要交納的物業管理費的具體構成，各項費用如何核定，應享有什么樣的服務等。請注意我們的預售合同并沒有《前期物業管理合同》這一附件，現在是索取這份合同的最后時間了。當時中源房產作為唯一業主訂立的合同，我們無法置詞，但現在我們作為業主希望的是一份詳細的、無歧義的合同(含附件)。
Step 6.簽署《房屋驗收交接單》
總算完成前面的這一堆基本程序了，如果幸運，都沒什么問題的話就可以簽署《房屋驗收交接單》了。不管怎樣，如果你在《房屋驗收交接單》上簽了字且無雙方簽章的書面例外事項，那么，除非出現法定或者有確證的重大不當，開發商就算已經把你理想中的房子交給你了。
如果不幸在step 3時曾記錄下不符項目或未檢查項目的，認為不很嚴重不影響入住的，請在《房屋驗收交接單》上留下對這些事項的描述，要求開發商書面承諾解決方案、效果和時間并簽章后，也可以簽署《房屋驗收交接單》了;如果認為嚴重，也請在《房屋驗收交接單》上留對這些事項的描述和檢查時間，說明暫不能驗收，并要求開發商書面承諾解決方案、效果和時間并在此承諾和《房屋驗收交接單》上簽章。視情況，如發生需要求賠償事宜的，也請在此時一并交涉;同時，這一階段的作為均以書面記錄為準。
Step 7.拿鑰匙
終于可以拿到鑰匙了，再去試試鑰匙是否能對號入座，鎖具是否完好。順便查抄一下自家的水表、電表的使用數目。然后回來，到物業管理部門索要您出入小區的門卡什么的。
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交房需要什么手續？
