2009年07月23日 英山論壇
全額付清了房款，入住二手房的王先生直到19個月之后才拿到房地產權證，對此忿忿不平的他，以售房者楊某未能在90天內辦妥過戶手續為由起訴至法院，追究楊某超期的違約責任。日前，靜安區人民法院一審判決，由楊某向王先生支付違約賠償金2.5萬元。
2002年12月21日，王先生與楊某簽訂了《上海市房地產買賣合同》，購買楊某名下位于西康路一套房屋，房屋總價款68萬余元。雙方約定，視錢款、房屋交割時為合同履行完畢，若有違約，則按每天萬分之五賠償對方。之后，王先生持合同向銀行申請了轉按揭貸款38萬元。同月30日，雙方一同去銀行辦理了房產過戶手續。但次年1月17日，房地產交易中心卻通知王先生，所購房屋被上海某法院查封，不予辦理權利過戶手續。
王先生未曾料到，自己雖已入住，辦證卻是這樣的麻煩，當初歡歡喜喜買房，到頭來卻為產證弄得疲憊不堪。在王先生的努力下，直至2004年10月19日，其才獲得房屋權利過戶。2004年12月，王先生一紙訴狀將楊某告上法院，要求其承擔延緩1年多才過戶的違約金17.34萬元。法庭上，王先生訴說，楊某因涉及其他案件，所購房屋被他人申請了訴訟保全，造成自己入住房屋卻遲遲不能辦交易過戶。期間，自己曾起訴區房地產交易中心，不予登記的行政訴訟，但一審、二審均未獲支持。而楊某的貸款銀行也狀告楊某尚拖欠38.4萬余元的貸款及利息、罰金，楊某采取不應訴的態度，自己只得以第三人又參加了訴訟，要求法院確認自己與楊某的買賣合同有效，并愿意代楊某承擔對銀行的還本付息義務。如此，才獲得了法院確認自己與楊某的二手房買賣成立，自己代楊某支付銀行貸款余額及利息、罰息共計39.8萬余元。之后，銀行也同意了轉按揭，楊某的借款由自己來償付。
楊某辯稱，與王先生簽訂買賣合同時，該房屋交易未受任何限制，更沒有隱瞞任何不利于房屋交易的情況，且房產交易合同早在2002年1月就履行完畢，未能過戶的責任不在自己。此外，合同中還約定若發生不能過戶的情況，王先生有權退房。現王先生既然選擇了繼續履行合同，應視為自愿承擔相應的后果，那么就無權主張違約金。即使法院認定自己存在違約行為，根據相關司法解釋，違約金也不應超過實際損失的30%。
法院審理后認為，王先生與楊某之間簽訂的二手房買賣合同中，約定了雙方的錢款、房屋交割時為合同履行完畢，但房屋買賣中權利的交付屬于房屋出賣人的附隨義務，在權利未轉移前，買賣合同不能視為履行完畢。因雙方并未約定房屋權利轉移應在何時交付完畢。法院認定楊某應在合理期限內將房屋權利轉移給買房人王先生，但自從王先生占有該房屋1年多才取得房屋權利，時間明顯過長，遂認為楊某存在違約事實，作為該違約金應由法院酌情而定。一審判決由楊某支付王先生違約賠償金2.5萬元。靜安區人民法院李鴻光法官認為，這起涉及延緩辦理房產權證案件，屬于二手房買賣中的一種新情況。正如法院在判決中認定的那樣，房產權利未轉移前，房屋買賣合同不能視為履行完畢。付款、交房和房產權利的轉移，應該說是二手房買賣合同的全部過程。從房產過戶習慣看，盡管法律、法規或相關司法解釋沒有明確規定多少時間合適，但要拖至一年多才辦完，時間明顯過長。而購房者王先生提出主張，依據有關商品房的司法解釋按90天計算合理期限，由于該商品房司法解釋，并不適用個人所有權房屋買賣，法院當然不能支持。反過來，楊某也說到合同約定當權利不能轉移時，則可解除合同。這里要強調的是，合同中的權利不能轉移約定，應理解為權利根本無法轉移。涉及此案該房屋僅僅被作了訴訟保全，房屋權利轉移處于一個不確定的狀態，只要保全一旦解除，房屋權利轉移是仍然可以進行的。
