李廷和楊梅是夫妻關(guān)系，婚后二人購(gòu)買了一處房屋用于自己居住。2003年12月6日，秦先生與李廷簽訂了購(gòu)房協(xié)議，約定李廷將其與楊梅共同居住的房屋賣給秦先生，秦先生付清房款后，李廷必須在一周之內(nèi)交付房屋并協(xié)助秦先生辦理過(guò)戶手續(xù)。秦先生于2003年12月26日將房款支付給李廷，并在一周內(nèi)入住，李廷也將房屋產(chǎn)權(quán)證交給了秦先生。
入住后秦先生多次要求李廷協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)，但楊梅卻稱房屋買賣行為沒(méi)有經(jīng)過(guò)其同意，拒絕簽字辦理手續(xù)。直到2009年，李廷和楊梅提出要“簽字手續(xù)費(fèi)”才肯為他辦理過(guò)戶手續(xù)。為此，秦先生將李廷和楊梅告上法庭。
法院審理后認(rèn)為，原告秦先生與被告李廷簽訂的購(gòu)房協(xié)議合法有效，判決被告李廷、楊梅協(xié)助原告秦先生辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
-律師評(píng)析：
擊水律師事務(wù)所鄭曉云、司曉楠律師認(rèn)為本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有以下兩點(diǎn)：
第一，被告李廷與原告秦先生之間簽訂的購(gòu)房協(xié)議是否因未經(jīng)妻子楊梅同意而無(wú)效。《婚姻法》規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”同時(shí)，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，夫妻雙方均有權(quán)進(jìn)行處分，該處分對(duì)夫妻雙方均有效，由此產(chǎn)生的法律后果由夫妻雙方共同承擔(dān)。本案訴爭(zhēng)房屋系二被告在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的，因此屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是對(duì)于訴爭(zhēng)房屋的買賣行為，顯然不屬于夫妻日常生活需要范疇，不宜以“日常家事代理權(quán)”作出判斷。《婚姻法解釋一》對(duì)此作出規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。本案中，秦先生有理由相信出賣訴爭(zhēng)房屋是二被告共同的意思表示，故被告李廷、楊梅辯稱賣房時(shí)因楊梅不知情而認(rèn)為該購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，于法無(wú)據(jù)。
第二，被告楊梅索要“簽字手續(xù)費(fèi)”是否合法。根據(jù)有約定從約定，無(wú)約定從法定的原則，該房屋買賣合同中并沒(méi)有約定此項(xiàng)費(fèi)用，法律上也沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定，因此被告楊梅的此項(xiàng)主張沒(méi)有約定或法定依據(jù)。
-律師提醒：
在購(gòu)買房屋時(shí)，應(yīng)充分了解賣房人及其房屋的基本信息，比如賣房人是已婚還是未婚，房屋是婚前財(cái)產(chǎn)還是婚后財(cái)產(chǎn)，此房屋是否還有其他共有人等等。另外，還可以去房屋管理局查詢房屋的資料，如房屋產(chǎn)權(quán)人是否就是賣房者，房屋是否被查封或抵押等。只有這樣，才能防患于未然，避免糾紛的發(fā)生，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
-律師答疑：
讀者王敏：因感情不和，我與前夫協(xié)議離婚。在離婚協(xié)議中約定，將登記在男方名下的一處房產(chǎn)過(guò)戶給女方，男方配合辦理相應(yīng)的過(guò)戶手續(xù)。現(xiàn)在前夫反悔，拒絕辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，我可以向法院提起訴訟嗎?
盧彥民律師：《婚姻法》司法解釋二第八條規(guī)定：離婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對(duì)男女雙方具有法律約束力。當(dāng)事人因履行上述財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議發(fā)生糾紛提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。因此，您可以依據(jù)離婚協(xié)議起訴對(duì)方履行辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。(作者 張敬)
