如何辦理房屋過戶?為了解答廣大購房者的疑惑，特意整理一下辦理房屋過戶的流程、費(fèi)用、注意事項(xiàng)等方面知識(shí)。房屋過戶時(shí)，需要準(zhǔn)備完善的過戶資料，和一定的過戶費(fèi)用。資料供參考，具體需要咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫植块T。
【辦理商品房過戶】
1。買賣雙方先簽訂正規(guī)的商品房買賣合同。(里面詳細(xì)寫好違約責(zé)任、房屋面積、地理位置、價(jià)錢。。。)交付賣方定金。(自己感覺合理就可以)首付(如需貸款可以先給首付或貸過戶完立刻給首付)
2。買賣雙方約好周一至周五到當(dāng)?shù)剡^戶大廳辦理過戶手續(xù)。(需要帶上身份證(夫妻雙方)產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)初賣方買房時(shí)的購房合同)以上都是原件!另各復(fù)印2份。購房合同除外
3。到過戶大廳地稅處核稅。(再簽訂一個(gè)購房合同，這個(gè)合同可以少寫點(diǎn)房價(jià)，可以少交點(diǎn)稅費(fèi))
商品房在購買五年內(nèi)需要交納總房款的：
營業(yè)稅：5.5%
契稅：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%)
印花稅：0.1% 買賣雙方各0.05%
個(gè)人所得稅：1% 或房屋差價(jià)的20%
土地增值稅：1%(這個(gè)不同，也有的不用交)
如果購買的商品房是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)房 應(yīng)交納土地出讓金
標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 每平米補(bǔ)63元
優(yōu)惠價(jià) 每平米補(bǔ)63元
成本價(jià) 每平米補(bǔ)9元
買賣超過5年就只有契稅和印花稅。
(一般營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金國家規(guī)定都由賣方交。但現(xiàn)在好多賣方根本不交，或直接加到房價(jià)里面)
4。核稅完后拿上契稅票和產(chǎn)權(quán)證、購房合同到房管局過戶專臺(tái)辦理過戶就可以了。一般房產(chǎn)證收回3天后由新房產(chǎn)證持有者到房管局領(lǐng)取。
5。如果不貸款就可以把全款給賣方了。
【辦理二手房過戶】
過戶需要提供資料主要有：房屋所有權(quán)證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。
目前二手房買賣所涉及的稅費(fèi)主要有：
1、營業(yè)稅(賣方)：財(cái)政部、國稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對(duì)此前購房需滿5年免征營業(yè)稅的政策放松：個(gè)人購買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。
2、個(gè)人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式，①稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費(fèi)用)計(jì)征;②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)
3、契稅：普通住宅1.5%，非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān);
4、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半;
5、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。
6、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。
7、土地收益金(代收)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。
8、核檔費(fèi)：50元/宗。
9、貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額×1% 擔(dān)保公司
10、評(píng)估費(fèi) 評(píng)估值×0.5% 評(píng)估公司
11、中介費(fèi)：各個(gè)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議您以中介收費(fèi)為準(zhǔn)。
【房屋過戶的法律規(guī)定】
投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請(qǐng)前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認(rèn)定的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理過戶申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)買賣雙方提供的申請(qǐng)過戶資料進(jìn)行審核，審核內(nèi)容如下：
1、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效;
2、申請(qǐng)書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤;
3、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項(xiàng)權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;
4、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);
5、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán);
6、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);
7、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);
8、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。
買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
【相關(guān)案例】
張濤(文中人名均系化名)、李瑩、張小強(qiáng)，(李瑩、張小強(qiáng)系張濤的妻、子)于2009年5月與劉某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定劉某將其位于浦東新區(qū)浦東南路上的一套三室二廳二衛(wèi)的房產(chǎn)出售給張濤。此套房屋總價(jià)為205萬元。合同簽訂后，張濤按約定向劉某支付了三成房款共計(jì)61.5萬元。劉某收款后，卻未履行辦理房屋抵押權(quán)注銷、產(chǎn)權(quán)交易過戶登記及交房等相關(guān)手續(xù)。張濤與劉某多次交涉無果，遂將劉某告上法庭，要求其履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，注銷該房屋上設(shè)置的抵押權(quán);將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至張濤一家三口名下，并要求被告承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
被告劉某在庭審中辯稱，在簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，雙方還針對(duì)轉(zhuǎn)讓的房屋簽署了一份轉(zhuǎn)按揭貸款協(xié)議。但由于張濤不配合辦理轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)，違反了轉(zhuǎn)按揭委托協(xié)議上的約定，才致使《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無法繼續(xù)履行，從而導(dǎo)致無法辦理房屋過戶手續(xù)。此外，張濤仍有143.5萬元的房款未向劉某支付，故張濤不存在利息損失。被告認(rèn)為，其在合同履行過程中并沒有違約行為，故要求駁回張濤提出的訴請(qǐng)及違約賠償請(qǐng)求。
律師分析，被告應(yīng)于收到三原告支付的合同約定款項(xiàng)的當(dāng)日，前往貸款銀行辦理還款手續(xù)，并于還款后30個(gè)工作日內(nèi)辦妥抵押登記注銷手續(xù)。此外，被告還應(yīng)于2009年7月前騰出該房屋并通知三原告進(jìn)行驗(yàn)收交接，原、被告共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。被告劉某在收到原告支付的房款后，僅沖還貸款30萬元，該房屋仍設(shè)有抵押貸款60萬元。被告未將房屋實(shí)際交付給原告，且未將房屋設(shè)置的抵押予以注銷，從而導(dǎo)致系爭房屋無法辦理過戶手續(xù)。因此，合同未在約定期限內(nèi)繼續(xù)履行系被告違約所致，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
