法官提示：房產交易須及時辦理產權變更登記
四年前，章女士從破產清算組購得一上一下的店面房，哪知四年后被毛女士告上法庭，被認為是侵權，要其立即遷出。
【案情】
原海安某軋花廠以收購棉花為由，經主管部門向沿口供銷社借得6萬元，后將資金投入開辦農貿市場──興辦海安縣華源貿易有限公司。沿口供銷社因經營不善，于2001年初向法院申請破產還債，海安縣人民法院作出(2001)安經字第10號裁定，裁定沿口供銷社破產還債。供銷社清算時，華源公司以一上一下的店面房給供銷社破產清算組抵算借款。
2002年3月11日，破產清算組發布第5號招標公告，對原沿口供銷社部分資產公開招標出讓，其中位于李堡農貿市場北大門西邊由東向西第9間(一上一下)底價3.5萬元(公告期內整體購買，底價優惠0.3萬元),報名時間自2002年3月12日8時到當月20日15時,中標人在付清受讓金后1月內，出讓方與其辦理資產交接手續，土地證、房產證的辦理及其相關的一切費用由受讓方自理。章亞平于3月20日報名并繳付保證金6400元，3月23日給付25600元，購得農貿市場北大門西邊由東向西第9間(一上一下)。因種種原因，章亞平未能辦理房產過戶。
時至2003年6月16日，海安縣華源貿易有限公司因資金周轉困難，以李堡新建路農貿市場內的房屋(含給供銷社破產清算組抵算借款，已售給章亞平一上一下門面房)與排水設施作抵押，向海安縣農行貸款400萬元，4月20日簽訂了借款合同，約定期限到2004年5月10日，按月結息，否則農行提前收回貸款。由于華源公司未能按月付息，2003年9月25日，農行發出貸款催收通知書未果。2004年3月，海安縣農行向南通中級人民法院起訴，要求華源公司立即歸還借款400萬元和利息159005元，如不能履行上述義務，則確認農行有權以抵押物折價或拍賣優先受償。南通市中院于2004年5月20日召集雙方當事人進行調解達成協議，由華源公司于2004年6月30日前歸還借款本息計4159005元，如華源公司逾期不能履行上述債務，則以抵押物折價或拍賣優先受償。
可到期后，華源公司未能履行調解書確定義務，南通市中院于2004年12月3日委托南通仁達拍賣行有限公司對被執行人華源公司所有的座落在海安縣李堡鎮新建路農貿市場內的排水設與房屋海安房權證第2001—40148號(房屋所有權證號08661)項下一號房、二號房、三號房共1291.34平方米的房產和東大棚西大棚、水泥地，蘇海國用(2001)1041207號土地使用證項下的13796.08平方米土地進行公開拍賣,毛秀萍于2004年12月17日以3116560元的最高價競得上述財產。2005年4月4日中院作出裁定將上述財產歸毛秀萍所有，由毛秀萍持本裁定書30日內到海安房地產管理部門及土地管理部門辦理產權過戶手續。2005年4月20日毛秀萍取得產權證書，5月25日取得土地使用權證書。
因章亞萍從清算組購得的門面房與毛秀萍從拍賣行競得的房產出現部分重合，毛秀萍在2006年4月11日向海安縣人民法院起訴，要求章亞萍停止侵害，將位于李堡農貿市場北大門西邊由東向西第9間所有權屬其所有的房屋交還給毛秀萍。
毛秀萍與章亞萍誰應取得李堡農貿市場北大門西邊由東向西第9間這一上一下房屋所有權?
【析法】
我們知道，物權是直接支配特定的物并排除他人干涉的權利。物權在變動時，必須將變動的事實通過一定的方法向社會公示，這是因為法律行為僅僅是當事人自己的意思表示，但這種意思表示的后果，即物權的變動卻要發生排他的效力;既然要發生排他的效力，它就應依一種公開的方式表現出來，使得人們從這種表現方式上知道物上有物權存在，即知道該物權有排他性，以此來消除交易中的風險。
對物權的公示方式，在各國均為一致，不動產物權的公示方式，為不動產登記;動產物權的公示方式，為動產的交付(移轉占有)。
在我國，《城市私有有房屋管理條例》第6條規定：“城市私有房屋所有人，須到房屋所在地房管機關辦理所有權登記，經審查核實后，領取房屋所有權證;房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續。”第9條規定“買賣城市私有房屋，賣方須持所有權證和身份證明，買方購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續?！?987年城鄉建設環境保護部又制定了《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》，強調房屋所有權的取得、轉讓及房屋的改建等都必須辦理登記手續。該辦法第9條規定：“房屋所有權因買賣、贈與、繼承、分析、調撥以及改建、擴建、拆除等原因轉移變更時，應自轉移變更之日起，三個月內辦理轉移變更登記?！庇纱丝梢?，我國現行立法規定不動產物權的變動公示采用登記主義，即不動產物權的取得消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。
本案中，章亞萍雖從清算組競得房屋給付了價款，并占有使用房屋，但因未辦理產權變更登記，權利未進行公示，故不能產生房屋產權變更的法律效力。房產仍屬于原華源公司，第三人農行以及毛秀萍信任不動產登記簿記載的權利，進行抵押與購買。所以章亞萍不能對抗抵押權人農行以及購買抵押房屋的毛秀萍。
登記發生公示作用，繼而產生公信力，所以，毛秀萍與農行作為信賴公示的權利的第三人，競拍后且進行了房產權屬變更公示登記，其物權受到法律保護 。
綜上所述，一上一下房屋所有權理當歸毛秀萍所有。
當然，章亞萍購房未登記，雖然不能發生物權變動的法律效果，但我們絕不能以未登記而否認她與清算組之間房屋買賣合同的效力。由于買賣合同仍然是有效的合同，在章亞萍與清算組間產生一種債的關系，違約的合同當事人一方應該承擔違約責任。章亞萍作為買受人可依不同情形，訴請法院判決強制實際履行，即強制出賣人辦理登記，或判決出賣人承擔違約責任，向買受人支付損害賠償金。就本案而言，因毛秀萍已辦理了產權變更登記在先，章亞萍只能要求清算組承擔違約責任，支付損害賠償金。要說明的是因供銷社破產已結束，清算組也解散，其損失無法主張，只能自行承擔。
考慮章亞萍占有房屋是給付了對價，且供銷社破產已結束，清算組也解散，損失無法追償，本案經審判人員反復調解，被告章亞萍同意于2006年4月30日前將位于李堡鎮新建西路1號李堡市場內北排北大門西側由東向西第九間房屋交還給原告毛秀萍，原告毛秀萍在接受該房屋的同時給付被告章亞萍人民幣33000元。本案最終能調解結案，得益于房屋的增值以及預期收益。
