正文：實際交付和產權過戶哪個有效
李某將一套尚未取得房屋產權證的房產出售給朱女士，朱女士裝修后入住，兩年后李某獲得了該房屋的產證，正逢房價上漲，他便把房屋通過房產中介賣給了一位外地投資客，投資客也沒有進行實地查看就和李某辦理了過戶，朱女士沒了房子，而且擔心自己的房款和裝修款拿不回來，就不想搬走來對抗新買主。
律師認為朱女士的案例屬于典型的一房二賣，也稱為“一房兩賣”、“一房數賣”、“一房多賣”，即重復銷售行為，出賣人先后或者同時將一套特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，究竟哪份合同有效呢？
律師答復朱女士，在一房多賣中，如果多個買受人都沒有辦理過戶，而房屋已經交付給其中一戶的，可以認為是出賣了選擇了該買受人履行合同，對于其他的買受人承擔違約責任。當時如果是已經交付房屋的和已經過戶的發生爭議，以已登a記過戶的為準，無論房屋是否交付都排除其它房屋買賣合同的履行。
那么已經入住的買受人如果對房屋進行了裝修，裝修款又該如何結算？如果此時房價上漲，漲價帶來的損失又該由誰來承擔呢？沈潔律師告訴朱女士，她首先可以和出賣人解除合同，要求返還購房屋款及其利息；其次，如果有其他損失的，比如搬遷引起的費用、裝修房屋引起的費用、訂立合同所需要支付的費用，可以要求惡意的出賣人承擔損失。最后，可得利益的損失，也就是房屋價格上漲引起損失也應當由李某承擔。所以朱女士應當追究李某的違約責任，那么朱女士用不搬家對抗新的買受人是否能維護自己的權益呢？
律師認為朱女士的這種做法是不對的。買賣雙方如果沒有辦理房屋過戶登記手續，不能發生所有權的轉移，買受人基于合同取得了房屋占有和使用權，但是不具有處分權。當出賣人再次將房屋出售給他若并辦理了產權過戶手續的，新買受人基于具有房屋所有權可以要求排除房屋上的所有權障礙，要求原買受人搬家，如果原買受人在接到新買受人通知后拒不搬出的，因構成對他人房屋所有權的妨礙，應當承擔相應的侵權責任。
本文關鍵詞：實際交付,產權過戶,哪個有效
