通過正規(guī)中介買來的二手房已經(jīng)全額付款，只因政策原因辦不了房產(chǎn)證過戶手續(xù)。就在業(yè)主安心在家居住時，一紙法院“查封令”讓該新房主不知所以。為“保衛(wèi)”自己合法買來的房子，新房主向法院提出“案外人執(zhí)行異議”申請，要求終止查封。
7月中旬，在昆明呈貢買房的市民李某經(jīng)歷漫長的官司后，查封令終于取消，他拿到了寫著自己名字的房產(chǎn)證。李某長出一口氣，眼含淚水：“想起自己的老父親，受這套房子的糾紛困擾，5月份剛剛含恨去世，沒有來得及看到法院的公正判決。”
4年前買房兩年官司后終于過戶成功
此案一二審分別由昆明市呈貢區(qū)人民法院、昆明市中級人民法院進行。
法院查明，李某與楊某、夏某于2010年12月6日簽訂《雨花毓秀小區(qū)房屋買賣協(xié)議》，約定楊某、夏某將位于昆明市呈貢新城雨花毓秀小區(qū)明德苑組團第E幢第2單元第18層1802號房屋及車位出售給李某，房屋及車位買賣總價款為人民幣860000元。
由于當時呈貢區(qū)的房產(chǎn)過戶需要土地使用權(quán)證，而該證一時無法辦理下來，雙方約定在兩日之內(nèi)辦理全權(quán)委托公證，公證辦理完畢之日由李某一次性付給楊某、夏某人民幣810000元，剩余50000元作為尾款，辦理完房屋及車位的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時一次性支付。
2010年12月8日，李某通過銀行支付楊某、夏某房款810000元。2012年2月5日，夏某以急需用錢為由向李某借款50000元，且雙方當場約定以此借款抵作購房尾款。至此，雙方約定的房屋及車位的全部價款已全部付清。
2013年1月，孫某以楊某、夏某欠其款601446元為由，向呈貢區(qū)法院申請將尚登記在楊某、夏某名下的座落于昆明市呈貢區(qū)雨花毓秀小區(qū)明德苑組團第E幢第2單元第18層1802號房屋予以查封，后張貼公告并準備拍賣。
2013年7月22日，李某向呈貢區(qū)法院提交案外人執(zhí)行異議申請。
2014年1月8日，呈貢區(qū)法院作出停止對該爭議房屋執(zhí)行的判決。
2014年6月9日，孫某上訴至昆明中院的訴訟請求被駁回，維持原判。
從2013年8月1日開始，呈貢區(qū)放寬了房產(chǎn)過戶條件，此房沒有土地證也可過戶了。2014年7月中旬，李某順利將房產(chǎn)證變更到了自己名下。
爭議焦點一
新房主與舊房主之間是否存在真實的房屋買賣關(guān)系
庭審辯論時，孫某表示，李某與楊某、夏某之間的房屋買賣關(guān)系是虛假的，雙方是委托管理關(guān)系。
法院查明，李某提交的房屋買賣協(xié)議、銀行客戶回單、個人存款交易明細查詢、中介服務(wù)協(xié)議、定金收付書、公證書等證據(jù)相互連貫，能夠證明李某與楊某、夏某在昆明良園房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的介紹下簽訂了房屋買賣協(xié)議，李某支付了房款的事實。
李某與楊某、夏某未對房屋買賣協(xié)議進行公證，而是對辦理房屋、車位的產(chǎn)權(quán)登記、領(lǐng)取相關(guān)憑證等事項進行委托公證，亦符合二手房交易習慣，旨在保護買受人的利益，防止出賣方一房多賣。
孫某雖主張李某與楊某、夏某之間不存在真實的房屋買賣關(guān)系，但無任何證據(jù)予以證實。
爭議焦點二
房屋買賣關(guān)系雙方簽訂的協(xié)議是否合法有效
孫某認為，房屋買賣協(xié)議違反了城市房地產(chǎn)管理法，應屬無效。
法院查明，只有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定才能確認合同無效。結(jié)合本案中李某與楊某、夏某簽訂的房屋買賣協(xié)議，不存在合同無效的法定情形。
首先，楊某、夏某是在房屋查封前與李某簽訂房屋買賣協(xié)議，楊某、夏某無欺詐、脅迫、惡意串通行為。其次，該房屋買賣未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”因此，李某與楊某、夏某簽訂的房屋買賣協(xié)議是合法有效的。
爭議焦點三
案外人執(zhí)行異議是否成立
據(jù)介紹，案外人執(zhí)行異議的訴訟請求是請求法院停止對執(zhí)行標的物的執(zhí)行，訴訟的目的在于通過訴訟阻卻對執(zhí)行標的物的強制執(zhí)行，是我國民訴法中唯一一種允許當事人在訴訟請求中允許提出阻卻對執(zhí)行標的物執(zhí)行的訴訟。
而在本案中，法院不得查封、扣押、凍結(jié)未辦理過戶登記手續(xù)的房屋需滿足三個條件：1、第三人已經(jīng)支付全部價款;2、第三人對房屋實際占有;3、第三人沒有過錯。
法院認為，第一、李某已支付了全部房款。第二、從李某提交的房屋裝修、物業(yè)管理、水電煤氣收費憑證等證據(jù)可看出，李某在購買房屋后對房屋進行了裝修，并將房屋出租、收益，已對房屋進行了實際占有。第三、李某與楊某、夏某簽訂房屋買賣協(xié)議是在一審法院對房屋進行查封之前，并非知道房屋已查封還購買。另，訴爭房屋在查封前未過戶亦不是李某的過錯。因此，李某對此無過錯。
綜上，李某提出的執(zhí)行異議成立，應停止一審法院對座落于昆明市呈貢區(qū)雨花毓秀小區(qū)明德苑組團第E幢第2單元第18層1802號房屋的執(zhí)行。
據(jù)了解，李某在自己的合法權(quán)益得到維護后，還制作了錦旗，分別送給了一二審法院和助他依法維權(quán)的單位和個人。
