北京出臺(tái)限購(gòu)令以來，很多外地人購(gòu)房被限制，由此催生出了一批“假結(jié)婚騙購(gòu)專業(yè)戶”，通過假結(jié)婚再離婚等方式，企圖使對(duì)方取得購(gòu)房資質(zhì)而從中獲利。
外地人劉先生花5萬元托中介給找了一名京籍女子假結(jié)婚，買房后在過戶時(shí)，卻被告知該女有多次房屋交易而不能過戶。這下不僅“假丈夫”著急了，連累到賣房人也急了。怎么辦?
案情聚焦
花5萬辦假結(jié)婚
過戶遭拒絕
今年3月初，家住北京的王女士將自己名下的一套房屋出售給了劉先生，當(dāng)時(shí)是通過中介公司成交的。劉先生是外地人，但是他與擁有北京戶口的李女士結(jié)婚了，因此購(gòu)房網(wǎng)簽順利通過了。
在雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》中約定：王女士將位于北京市的兩居室出售給劉先生，房屋總價(jià)款為180萬元;雙方于合同簽訂后90日內(nèi)過戶。
劉先生按時(shí)支付了定金及首付款，后來銀行通知貸款審批通過，雙方商定5月20日去辦理過戶手續(xù)。當(dāng)日，中介公司的工作人員陪同前往，卻不料經(jīng)房管局工作人員核查，近期內(nèi)劉先生的配偶即京籍的李女士多次進(jìn)行房屋交易，涉嫌用不正當(dāng)方式幫助外地人逃避限購(gòu)政策，因此，房管局拒絕為雙方辦理房屋過戶手續(xù)。
三方一起回中介公司協(xié)商解決此事。買受人劉先生怒火沖天：“我給你們中介5萬元，你們就是這么給辦資質(zhì)的!現(xiàn)在過不了戶，你們說怎么辦吧?”這時(shí)王女士才知道，劉先生花了5萬元讓中介公司幫他找京籍女子結(jié)婚，來騙取購(gòu)房資質(zhì)，達(dá)到過戶的目的，結(jié)果卻被房管局工作人員識(shí)破了。
眼看合同履行到最后一步，卻沒想到發(fā)生這樣的事情。“本來我是想賣了自己的小房子，再買大房子的，現(xiàn)在由于買方的原因過不了戶，除了定金外，其余購(gòu)房款我都無法拿到，房子也已經(jīng)進(jìn)行網(wǎng)簽，無法再賣了，這可怎么辦?”王女士心急如焚。
律師評(píng)析
買房人構(gòu)成違約 需承擔(dān)違約責(zé)任
北京市盛峰律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松律師認(rèn)為，此案雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》合法有效，現(xiàn)在由于買受人資質(zhì)的問題，導(dǎo)致房屋無法正常過戶，出賣人在合同履行期限內(nèi)已經(jīng)積極履行了配合過戶的義務(wù)，且出賣人不存在任何違約的情形。因此，不能過戶并非出賣人原因所致。如果超過合同約定的履行期限，雙方仍舊無法完成過戶手續(xù)，那么買受人的行為就構(gòu)成違約。
如果最終無法過戶，王女士可以依法要求解除合同，并要求買受人劉先生承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
中介公司存在過錯(cuò) 屬違規(guī)操作
此案中，中介公司收取買受人5萬元錢，并承諾幫助購(gòu)房人解決資質(zhì)問題，李松律師認(rèn)為這種做法是違規(guī)的。
中介公司作為專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道幫助購(gòu)房人辦理資質(zhì)并收取相關(guān)費(fèi)用是違反規(guī)定的，但中介公司仍舊鋌而走險(xiǎn)，以此為誘餌促成雙方交易，進(jìn)而達(dá)到其收取居間服務(wù)費(fèi)的目的，顯然中介公司是存在嚴(yán)重過錯(cuò)的。
對(duì)于上述情況，建議買受人可依法向房屋所在地的主管行政機(jī)關(guān)進(jìn)行投訴或反映問題，相關(guān)行政機(jī)關(guān)會(huì)依法予以嚴(yán)肅查處，興許買受人的損失能最大限度地挽回。
李律師提醒購(gòu)房人在沒有購(gòu)房資質(zhì)時(shí)，一定不要盲目輕信中介公司工作人員作出的各種承諾。此案中劉先生不僅5萬元白花了，而且最終也未能達(dá)到購(gòu)房的目的，還需向出賣人承擔(dān)巨額的違約責(zé)任，可謂偷雞不成反蝕一把米。
假結(jié)婚騙購(gòu) 今后買房可能被限
自2011年2月北京出臺(tái)限購(gòu)令以來，很多外地人購(gòu)房被限制，由此催生出諸如“假結(jié)婚”取得購(gòu)房資質(zhì)的非正當(dāng)方式。
雖然雙方辦理了結(jié)婚登記，但是雙方結(jié)婚只是一個(gè)形式，實(shí)質(zhì)上是為了方便劉先生購(gòu)房而采取的規(guī)避限購(gòu)令的行為，從法律意義上講，這屬于以合法形式掩蓋非法目的。
2013年北京市出臺(tái)的“新國(guó)五條”中明確規(guī)定：“對(duì)不如實(shí)申報(bào)、提供虛假材料騙取購(gòu)房資格的家庭，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，且5年內(nèi)不得在本市購(gòu)買住房。構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。”
李松律師指出，京籍李女士多次以結(jié)婚、離婚的方式，幫助外地人騙取北京市購(gòu)房資質(zhì)，雖然其行為暫時(shí)還不能使其承擔(dān)法律上的責(zé)任，但是對(duì)日后她在京購(gòu)房將產(chǎn)生直接影響，相關(guān)監(jiān)管部門很有可能在一定時(shí)期內(nèi)限制其購(gòu)房。
如果中介公司通過辦理假的結(jié)婚證，來協(xié)助購(gòu)房人騙取購(gòu)房資質(zhì)，則涉嫌偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文證件、印章罪，相關(guān)責(zé)任人有可能被依法追究刑事責(zé)任。
假結(jié)婚購(gòu)房 風(fēng)險(xiǎn)大隱患多
結(jié)合多年處理房產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗(yàn)，李松律師認(rèn)為，通過假結(jié)婚購(gòu)房存在多重風(fēng)險(xiǎn)及隱患。 首先，如果雙方辦理的是真的結(jié)婚證，則購(gòu)房行為發(fā)生在婚后，理論上應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，若離婚時(shí)對(duì)方提出分割財(cái)產(chǎn)的要求，則實(shí)際購(gòu)房人的利益有可能蒙受巨大的損失。
其次，我們國(guó)家《婚姻法》明確規(guī)定婚姻自由，如果結(jié)婚購(gòu)房后，對(duì)方拒絕離婚，則實(shí)際購(gòu)房人可能還要通過司法訴訟等方式才能達(dá)到目的，不僅浪費(fèi)時(shí)間金錢，同時(shí)也會(huì)給當(dāng)事人的生活造成極大的負(fù)面影響。
再者，如果雙方辦理的是假的結(jié)婚證，則很可能涉嫌觸犯刑事犯罪，一旦被查處，相關(guān)人員將被依法追究刑事責(zé)任，那將更加得不償失，追悔莫及。
李松律師同時(shí)呼吁相關(guān)主管部門加強(qiáng)監(jiān)管，不要使某些人最終鉆過政策的空子，否則國(guó)家政策將形同一紙空文，毫無約束力。“雖然我國(guó)法律規(guī)定了結(jié)婚、離婚自由，但是對(duì)一定時(shí)間段內(nèi)結(jié)婚、離婚次數(shù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗疲蛟S能夠有效地抑制那些投機(jī)人的不軌行為。” J151
律師提醒
李松律師提示大家不要抱僥幸心理，企圖通過不正當(dāng)?shù)氖侄蝸硪?guī)避國(guó)家的相關(guān)限購(gòu)政策。一旦被發(fā)現(xiàn)，不僅過戶過不了，反而會(huì)給自己造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至可能陷入訴累之中。而作為出賣人來說，可通過合法途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，盡量將損失降至最低。
