房屋屬于不動產(chǎn)，根據(jù)我國《物權法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，在房屋買賣中，即使買受人按照合同約定住進了購買的房屋，如果沒有及時辦理房屋過戶手續(xù)，仍然會承擔一定的法律風險，難以保障在購買的房屋內(nèi)長期“住下來”。
風險一：
枉替他人還貸款
房屋遭惡意出售
2000年，劉某與王某簽訂了房屋買賣合同后，按照約定支付了3萬元首付款，然后便搬進了購買的房屋并以王某的名義每月歸還銀行貸款。2012年，在即將還清銀行貸款辦理房屋過戶手續(xù)時，劉某卻發(fā)現(xiàn)王某又將自己住了近13年的房屋出售給了第三人崔某，并且崔某已辦理了房屋過戶手續(xù)，自己枉替王某還了13 年的貸款。
上述案例屬于典型的房屋所有權人違約中的“一房兩賣”情形。在目前市場交易活動中，房屋價格上漲較快，房屋所有權人感覺自己以前的售價賣虧了，往往利用買主沒有辦理登記手續(xù)的漏洞，將自己名下已經(jīng)出售的房屋再次出售給第三人。
如果房屋所有權人與第三人存在惡意串通情形，那么根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，房屋買受人可以請求法院確認房屋所有權人與第三人簽訂的買賣合同無效，然后要求房屋所有權人繼續(xù)履行合同。如果第三人基于對房屋登記公示公信原則的信賴，支付了房屋合理對價，不存在與原房主惡意串通行為，合法取得了房屋所有權，那么買受人只能要求房屋所有權人承擔違約責任。
風險二：
辦理過戶不及時
房屋遇法院查封
2013年，張某與劉某簽訂了房屋買賣合同。在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，劉某因債務問題，其名下待出售的房屋被法院查封，雙方無法再繼續(xù)辦理過戶手續(xù)。
在二手房上市交易信息中，如果房屋所有權人著急出售房屋，有的是出于換房考慮急需用錢，也有的是因為存在其他債務糾紛，擔心房屋被法院查封，而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓，存在房屋無法順利辦理過戶的可能。
如果在簽訂房屋買賣合同時，房屋所有權人明知出售的房屋已被國家有關機關采取了查封等強制措施，合同一般認定為無效，因此給買受人造成損失的，應當承擔損害賠償責任。如果簽訂合同后在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，因房屋所有人的個人債務問題，導致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限屆滿仍未辦理房屋查封解除手續(xù)的，買受人可以請求解除合同，并要求房屋所有人承擔相應的違約責任。
風險三：
簽訂合同不謹慎
房屋為無權處分
今年年初，在中介提供的居間服務下，金某與劉某的代理人趙某簽訂了《存量房屋買賣合同》及《裝修款補充協(xié)議》，合同約定金某出資120余萬元購買劉某名下的房屋，并于簽約當日支付定金2萬元。在雙方辦理過戶手續(xù)過程中，趙某以各種理由推脫。后來得知，在簽訂合同時，趙某屬于無權代理，并且事后也未獲得劉某追認?，F(xiàn)房屋已被劉某與趙某出售給第三人唐某，并辦理了過戶手續(xù)。
在二手房屋買賣中，由于市場交易經(jīng)驗欠缺或者考慮時間成本，有的房屋所有權人會委托他人辦理相關手續(xù)，因此，買受人在簽訂房屋買賣合同時，一定要注意審查簽約人是否為房屋所有權人，如果房屋所有權人委托他人辦理相關手續(xù)，更要仔細查看代理人的委托權限是否包括房屋的處分權。
如果代理人未取得房屋的處分權而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權利人追認或者獲得房屋的處分權，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應為無效。根據(jù)《合同法》第五十八條，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
