1、二手房交易四種情況需要房產(chǎn)評(píng)估
一般情況下，二手房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)就會(huì)據(jù)此登記過(guò)戶，但以下四種情形必須進(jìn)行評(píng)估。
(1)買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為有必要時(shí)。
如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房沒(méi)有價(jià)格概念，如境外人士或外地人，對(duì)國(guó)內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不了解，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，可自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。
(2)進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)。
房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。
(3)申請(qǐng)抵押貸款時(shí)。
向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購(gòu)房者為了少付首付款而報(bào)高交易價(jià)格，這對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值，需對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人，銀行也會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。
(5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)。
二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方以價(jià)格過(guò)高或過(guò)低而顯失公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
2、二手房過(guò)戶需要進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估?
【基本案情】
今年5月，黃女士考慮到父親年齡大，為其買(mǎi)了一套二手房，讓老人養(yǎng)老。在購(gòu)房過(guò)程中卻出現(xiàn)兩張房產(chǎn)評(píng)估收據(jù)，而因辦理過(guò)戶手續(xù)的房管工作人員卻說(shuō)黃女士的手續(xù)不齊全。那么，二手房過(guò)戶到底要幾次房產(chǎn)評(píng)估?
【案例分析】
一般購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，買(mǎi)方為了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其他證件。之后，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)后，簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。并在合同中會(huì)約定二手房過(guò)戶的處理方式。
在買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。也就是說(shuō)只要你所購(gòu)買(mǎi)的房屋有系統(tǒng)的房產(chǎn)評(píng)估就可以實(shí)現(xiàn)過(guò)戶手續(xù)了。并不需要二次房產(chǎn)評(píng)估手續(xù)。
而像黃女士所遭遇到兩次的房產(chǎn)評(píng)估都沒(méi)有處理好過(guò)戶手續(xù)可能是中間什么環(huán)節(jié)出了問(wèn)題：
(1)黃女士購(gòu)買(mǎi)的二手房已經(jīng)上再轉(zhuǎn)手的二手房需要重新評(píng)估，那么黃女士就只要出示最近一次的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告就可以了;
(2)如果過(guò)錯(cuò)是出在房產(chǎn)評(píng)估公司因其數(shù)據(jù)沒(méi)有及時(shí)錄入或更新而造成黃女士的損失，可要求房產(chǎn)公司賠償;
(3)如果是賣(mài)家的問(wèn)題，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，那黃女士可要求他承擔(dān)違約責(zé)任。
相關(guān)知識(shí)：二手房交易中評(píng)估主要考慮哪些因素?
眾所周知，影響二手房?jī)r(jià)格的因素有以下兩種：房屋的區(qū)域因素與個(gè)別因素形成的。而二手房的評(píng)估主要是運(yùn)用市場(chǎng)比較法，所以在評(píng)估過(guò)程中，主要是對(duì)這兩方面的情況進(jìn)行比較修正。
1、區(qū)域因素。區(qū)域因素在二手房評(píng)估中起到了決定房屋價(jià)格的主要作用。這些區(qū)域因素主要有哪些呢?一般包括如下方面：
(1)基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟;
(2)交通條件如出行是否方便，購(gòu)物、娛樂(lè)是否方便物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境如小區(qū)的綠化率，物業(yè)管理情況;
(3)人文環(huán)境如小區(qū)內(nèi)居民的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)如何、周圍治安等狀況如何。
2、個(gè)別因素。個(gè)別因素主要是指物業(yè)的結(jié)構(gòu)、房型等。具體有：
(1)房屋的結(jié)構(gòu)不同，房屋的造價(jià)就不同，使用年限也不同，當(dāng)然就影響房屋的價(jià)格;
(2)房屋朝向、房屋開(kāi)間、面積分配合理性、房間的采光情況，也要考慮小區(qū)幢與幢之間的距離是否開(kāi)闊。
(3)房屋已使用年限的長(zhǎng)短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問(wèn)題。
