房產(chǎn)是重要的生活資料、生產(chǎn)資料。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是一種特殊的商品交易行為。為了加強(qiáng)管理規(guī)范這一特殊商品的交易行為，防止房產(chǎn)流通中可能出現(xiàn)的各種糾紛，我國(guó)頒布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》。根據(jù)該《條例》城市私有房屋的買(mǎi)賣(mài)必須辦理房產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。但是我國(guó)農(nóng)村長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有房屋所有權(quán)登記的習(xí)慣，因此一律將所有權(quán)登記作為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的要件有失公平。
最高人民法院在(1992)民他字第8號(hào)復(fù)函中規(guī)定:農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)具備書(shū)面契約、中人證明等要件，要求辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的地方還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)。此項(xiàng)規(guī)定肯定了農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)原則上不以所有權(quán)登記未生效要件，只要求辦理登記手續(xù)時(shí)才以所有權(quán)登記為生效要件。我國(guó)《合同法》第44條規(guī)定，依法成立的合同自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
因此農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否生效的衡量標(biāo)準(zhǔn)，還是要按照我國(guó)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，看其是否違反國(guó)家法律政策、是否雙方真實(shí)意思表示、是否協(xié)商一致、是否符合合同生效要件，從多個(gè)方面進(jìn)行綜合判斷。從你反映的情況看，合同是你們協(xié)商一致簽訂的，你交了錢(qián)他交了房，合同已實(shí)際履行，因此應(yīng)認(rèn)定合同有效。村委會(huì)又將此房出賣(mài)的行為是一種違約行為，不發(fā)生法律效力。同時(shí)你也應(yīng)盡快到相關(guān)部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)取得該房產(chǎn)權(quán)證書(shū)，以免類(lèi)似糾紛的再度發(fā)生。
