戀愛時買房登記一方姓名 分手后產(chǎn)生糾紛如何處理
案例介紹：2007年11月，27歲的王某拿出自己幾年來工作的積蓄，通過多方籌集，共籌得23萬元準(zhǔn)備在城郊購一套商品房，為能和女友李某結(jié)婚構(gòu)筑最后的“愛巢”。2008年1月23日，王某和李某共同到房產(chǎn)登記部門辦理了相關(guān)商品房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并將戶主登記為女友李某的名字。
2008年9月，李某向王某表示自己已經(jīng)有了新朋友，要求和王某分手，不同意和王某結(jié)婚。由此，雙方對房屋所有權(quán)的歸屬產(chǎn)生了糾紛。王某認(rèn)為，購房款均是自己出資，為了能和李某結(jié)婚才將房產(chǎn)證戶主登記為李某，故房屋應(yīng)該是自己的婚前個人財產(chǎn)。而李某認(rèn)為，王某的行為構(gòu)成了對房屋的贈與，同時房屋的登記戶主是自己，依據(jù)《物權(quán)法》的不動產(chǎn)公示公信的有關(guān)規(guī)定，自己應(yīng)該是房屋的唯一所有權(quán)人，王某不再享有任何權(quán)益。
二、分歧意見
關(guān)于本案的商品房權(quán)屬及有關(guān)權(quán)益問題，主要有以下幾種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某出資購買的房屋登記為李某的名字，構(gòu)成王某對李某的贈予，根據(jù)物權(quán)的公示公信效力，王某當(dāng)然是房屋的所有權(quán)人并享有所有財產(chǎn)權(quán)益。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：王某和李某有共同購買行為，即王某出資李某登記，故房屋所有權(quán)應(yīng)定性為王某和李某共同所有。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為王某以結(jié)婚為目的而購置房屋并登記其女友名字，具有以附結(jié)婚為條件贈與合同的性質(zhì)，沒有締結(jié)婚姻，王某可以要求撤銷贈與，依據(jù)出資證明維護(hù)自己的財產(chǎn)權(quán)益。
三、評析意見
筆者同意第三種觀點(diǎn)。本案的焦點(diǎn)問題是：
一、房屋的所有權(quán)與不動產(chǎn)的公示公信
房屋屬于不動產(chǎn)，依照我國《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”。不動產(chǎn)的登記具有推定力，即經(jīng)合法登記的不動產(chǎn)權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人。但這個推定事實(shí)只是證權(quán)程序，而不是賦權(quán)程序，在符合規(guī)定條件下，人民法院完全可以依據(jù)查明的事實(shí)對現(xiàn)有的權(quán)屬登記予以否定。區(qū)別不動產(chǎn)推定力的是公信力，即登記的物權(quán)在交易的過程中，出于對善意第三人保護(hù)的需要，即使登記有錯誤或遺漏，其第三人所得利益仍應(yīng)受法律保護(hù)，公信力并不否認(rèn)真正權(quán)利人依據(jù)債權(quán)債務(wù)關(guān)系向賣方主張權(quán)益。但不動產(chǎn)登記的公信力只發(fā)生在不動產(chǎn)交易中，未進(jìn)入交易程序的不動產(chǎn)，其登記并不發(fā)生有無公信力的問題。
本案所涉及的房屋進(jìn)行了有效登記，依不動產(chǎn)登記的推定力來看，李某即是該房屋的所有權(quán)人，但由于房屋沒有進(jìn)入流通領(lǐng)域故不存在公信力的問題。所以在王某能夠證明贈與行為無效的情況下，可以請求法院撤銷該登記，主張自己的合法權(quán)益。第一種觀點(diǎn)夸大了不動產(chǎn)登記的推定力，混淆了不動產(chǎn)登記公信力的作用范圍，故認(rèn)為李某是房屋的絕對所有權(quán)人并不可以撤銷是不正確的。
二、共有關(guān)系
本案所涉及的房屋當(dāng)然不屬于共同共有。因為共同共有僅發(fā)生在法律所確認(rèn)的特定親屬關(guān)系中，諸如夫妻之間、同住的家庭成員之間及繼承開始后遺產(chǎn)尚未分割前這一期間；按份共有是指兩個或兩上以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。按份共有產(chǎn)生的原因，主要有出資和約定，以勞務(wù)作為共有原因的應(yīng)該明確約定或以其作用程度酌情享有共有份額。
本案中，李某僅僅陪同王某辦理購房手續(xù)并登記李某名字，雙方?jīng)]有約定共有份額，李某本身更沒有參與出資，故不構(gòu)成按份共有關(guān)系。而現(xiàn)實(shí)中更多出現(xiàn)的情形是：婚前男女共同出資，登記其中一方名字，當(dāng)發(fā)生糾紛時，依照按份共有關(guān)系來處理。綜上，第二個觀點(diǎn)也不正確。
三、附條件贈與
附條件的贈與合同又稱附義務(wù)的贈與合同，是指贈與人在贈與財產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利時，要求受贈人符合一定條件為附加的贈與合同。我國《合同法》第190條明確規(guī)定了附負(fù)擔(dān)贈與合同。該條規(guī)定：“贈與可以附義務(wù)。”“贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。”在附條件贈與合同的情況下，只有滿足所附條件，贈與合同才正式生效。
本案中，王某在房屋登記過程中并沒有明確表示二點(diǎn)：一是沒有明確表示登記李某的名字就是將房屋贈送給李某；二是沒有明確表明所為登記需要以結(jié)婚為條件。但是，結(jié)合審判實(shí)踐及贈與的構(gòu)成要件，可以推定在具有個人使用性質(zhì)的財物交付給對方占有或按照法律要求登記在對方名下的構(gòu)成贈與；其次，依據(jù)常理可以推斷出王某籌資購房并登記李某名字的行為應(yīng)該以雙方結(jié)婚為條件。本案的王某和李某沒有進(jìn)行婚姻登記，所以認(rèn)定該贈與不生效，王某可以申請法院變更登記。
另外，引起本案糾紛的關(guān)鍵就是登記的是李某的名字。從上文論述來看，認(rèn)定該贈與不生效不存在任何問題。但結(jié)合實(shí)踐，筆者認(rèn)為，動產(chǎn)被一方占有或是不動產(chǎn)被登記在一方名下，占有人或被登記人就有了舉證上的優(yōu)勢，除非對方能舉出相反證據(jù)，否則就應(yīng)該推定該贈與生效，被登記人就是所有權(quán)人。所以，在本案李某舉證優(yōu)勢的情況下，只有王某提出諸如附結(jié)婚而為贈與和證明自己出資購房的情況下，才可以推翻李某的主張，維護(hù)自己的財產(chǎn)權(quán)益。
