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　　在實行對抗主義的國家，登記機關只進行形式審查，所耗費的制度成本較低。而登記要件主義要求登記機關對登記申請事項負有實質的審查義務，但如果登記機關對法律行為的實質內容負有審查義務，審查法律行為的內容是否合法，是否違反公序良俗，將增加登記機關的負擔，并導致登記機關錯誤的增多，從而影響登記機關的信用。因此，德國法以物權行為無因性理論將審查的范圍局限于物權行為，根據其物權理論，物權合意是物權變動的唯一根據。在物權合意存在于債權合同的履行行為中時，債權合同是原因行為，但原因行為的無效或者撤銷不能導致物的履行行為的當然無效和撤銷（此所謂物權行為的無因性）。因此，登記審查只涉及物權行為本身，并不考量作為原因的債權行為的合法有效性。而物權行為是一個道德中立的行為，其違反法律和善良風俗的情況較少，無需登記機關做深入的調查，所以，盡管德國法把登記作為物權變動的生效要件，強加了國家的審查干預，但是，同時又利用物權行為無因性理論切斷了國家進一步深入干涉私生活的路徑，并且把物權變動的基石牢牢地扎在當事人的意志自由之上。從而形成了德國物權法上的審查原則：物權行為獨立與無因基礎上的實質審查主義。 　　我國相關法律并未明確規定不動產登記系采形式審查還是實質審查制，而登記機關在實踐操作中均采取所謂的形式審查制，即登記機關只對申請人應提交的登記申請，不動產權屬證明文件，物權變動意思證明材料等申請材料是否齊備、是否合乎規范要求進行審查，而無須對當事人的意思表示及其所涉及的不動產權屬是否與客觀事實相符進行“調查核實”。加之我國有關不動產登記缺乏嚴格的規范性，諸如存在應當記錄而未記錄、記錄保存不完整的情況，使得登記權利狀況與真實權利狀況不一致的情況甚為頻繁，從而影響到登記的效用。筆者認為無論是實質審查還是形式審查都只具有相對性，就不動產登記而言，所謂的形式審查并不意味著對真實性審查義務絕對放棄，不動產登記審查的相對形式化的目的在于防止登記機關對作為原因的法律行為的合法性與有效性進行審查，從而減少行政權力介入私人交易領域的機會。