房地產產權登記的作用，如何辦理產權登記，怎樣防范房地產產權糾紛，本文為你從多方分析，解讀放低長產權登記的法律問題。
房子對于每個人來說，都是安居樂業的大事。業主對房屋的所有權是其以后對該房屋交易、出租、抵押等一切權利的基礎。按照我國物權法的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅須依法辦理登記才能發生效力。房屋沒有產權證明，或者產權證明出現差錯，都有可能使房屋所有人的權利受損。業主如何證明對房屋擁有所有權?如何能保證所有權不受侵犯?在開發商那里預購一套期房，怎樣防范開發商不會再將房屋賣給第三人?房屋產權證書出錯怎么辦?針對這些讀者關心的房產登記焦點問題，本期邀請法律專家，結合物權法的相關規定為您答疑解惑。
提示①
房屋所有權登記后才轉移
核心閱讀 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記;未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
【案例】 乙向甲購買一處房產，雙方經公證處公證，約定由乙代甲償還剩下的房屋按揭款，按揭交清后乙與經過公證的甲方受托人簽訂二手房買賣合同。這樣，在沒有進行產權登記的情況下，乙交付房款，并開始使用房屋。之后在乙代償貸款的過程中，甲與第三人發生了債權債務關系，第三人將此處房產查封拍賣。由于此時不動產登記簿上登記的仍然是甲的名字，乙對房屋所有權的主張沒能得到法院的支持。
【分析】 怎樣證明一套房產歸自己所有，假如有人對自己的房產所有權持有異議時，有什么證據表明自己是房屋的主人?
物權法第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記;未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
物權法的上述規定正式確定了我國實行不動產登記制度：不動產物權的轉移需雙方訂立書面合同，但當事人即使按照不動產物權轉移合同，已經交付了不動產，且該不動產已經處于債權人實際控制之下，也不能發生不動產物權的轉移效力。權利人要真正取得合法有效的不動產物權，還必須雙方共同辦理不動產物權的轉移登記手續。
簡單來說，對于一般的購房人而言，經過權利人的申請、登記機關的審查之后，不動產便可以在登記機關進行初始登記或變更登記。記載于登記簿的那一刻，該權利才被確定。
購房人證明房產為我所有，需拿出產權證，與此同時，在房管部門也會有一個相對應的登記，沒有登記則不發生效力。特別是在現實情況中，房屋非經登記不能對抗善意第三人，比如開發商把房子賣給兩個人，第一個支付價款沒有辦理過戶登記，第二個沒有支付價款但辦理了過戶登記，第二個人依法取得房屋所有權。
與新房交易相比，二手房買賣過程中更容易出現風險和糾紛。律師提醒，在購買二手房時，一定要嚴格依據法律的規定進行產權交易，及時辦理物權登記，只有這樣，購房人的合法權益才能得到有力的保護。
在二手房交易中，有的購房人為了規避交納營業稅，就采取只簽合同、交納房款而暫不過戶的辦法，這種做法的購房人承擔的風險是極大的。另一方面，以規避營業稅為目的簽訂的合同屬“以合法形式掩蓋非法目的”的合同，因而也是無效的，買賣雙方還將受到稅務機關的行政處罰。不按照法律程序進行交易，無論從民事上還是從行政責任上來講都得不償失，購房人更可能落得錢房兩空的境地。
為降低購房過程中的風險，律師建議，在買房時應及時辦理產權登記，房產部門接件時僅是受理過戶申請，之后尚須時日，經登記部門審核，最終作出核準登記，此時登記才生效。產權登記是不動產所有權的保障，應引起購房人的充分重視。
一些購房人還關心產權證辦理時間差問題：一般而言，產權證的辦理需要一段時間，通常是二十個工作日。在此期間，購房人是否還承擔著風險呢?律師認為，除非出賣人涉及官司，房產被查封，否則一般不會出現問題。如果一旦出賣人被卷入債權債務關系而無法提供房產時，購房人可以根據合同追究出賣人的違約責任。
提 示 ②
預告登記防范“一房二賣”
核心閱讀 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
【案例】 王某與某房地產公司簽訂商品房預售合同，預購商品房一套，并向房地產公司分3期支付了購房款共計91.7萬余元。但隨后房地產公司將王某選購的商品房以更高價格銷售給不知情的張某，并與張某依法辦理了房屋所有權證書。2009年7月21日，房地產公司告知王某，拒絕繼續履行合同出賣房屋，同時退還原告王某預付住房款91.7萬余元和補償費，合計117.8萬余元。王某不愿接受補償費，意欲買到所預購的房屋，遂向法院請求和房地產公司繼續履行合同。
【分析】 在商品房買賣中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產權登記之間存在一定的時間差，不良開發商或房東一房多賣，最后只有出價最高的購房人得到了產權證;更有甚者，交了錢甚至裝修入住后，才知該房屋所有權證書已抵押給他人。購房人的利益因此受到極大損害。物權法為防止這種情況的發生，規定了預告登記制度。
根據物權法第二十條的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。也就是說，當購房人買了一套預售商品房后，如果申請了預告登記，未經其許可，開發商將該商品房再出售或抵押等都屬于無效行為。
預告登記制度對購房人的權利保障更為有力，并且也起到了保護交易安全、維護信用秩序的作用。對于房地產市場目前出現的“一房二賣”糾紛，這種保護是十分必要的。
在本案中，王某與房地產公司簽訂的商品房預售合同有效。商品房預售合同在本質上是一種附期限的買賣合同，在預購人未取得房屋所有權之前，開發商未經預購人同意，擅自就同一商品房與他人簽訂預售合同，是嚴重違反合同和誠實信用義務的行為。但是，王某向房地產公司認購的商品房被房地產公司銷售給不知情的第三人，并辦理了房屋所有權證書，為維護財產流轉安全，應當認定被告與善意第三人所簽訂的合同有效。
