房屋登記審查
一、房屋登記的審查標準
房屋的登記審查，純粹的形式審查標準已很難為人們接受,比較常見的兩種代表性觀點，一是實質(zhì)審查說;二是“形主實輔說”，即形式審查為主，實質(zhì)審查為輔。一般認為，形式審查是指登記機構(gòu)僅對申請人提交的材料是否齊備、合法等進行審查，而不及于實體法律關(guān)系或物權(quán)變動原因，而實質(zhì)審查須兼顧二者。鑒于實質(zhì)審查說缺少明確的立法依據(jù)與配套登記制度支撐，超越了現(xiàn)行登記機構(gòu)的能力和職責范圍，于是有觀點主張，基于物權(quán)法和《房屋登記辦法》擱置了登記審查標準分歧,僅規(guī)定了不同情形下登記機構(gòu)的具體職責,故應拋開爭議,從登記的程序與要件上以合理理性人的角度來界定,即所謂的要件審查或混合審查標準。
房屋登記審查中的問題,多肇始于登記公示的不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)與利害關(guān)系人之間真實的民事法律關(guān)系可能存有沖突，甚至導致針對登記行為的行政訴訟，并在很大程度上取決于司法權(quán)對登記審查義務(wù)的合法性判定。由于法院在行政訴訟中以全面審查為原則，不動產(chǎn)登記審查的合法性不僅涉及申請材料形式上的問題，還涉及實體法律關(guān)系或物權(quán)變動原因。而要件審查在主要關(guān)注要件和程序的同時，并不否認對特定要件真?zhèn)蔚纳疃葘彶椋渑c“形主實輔”審查標準沒有本質(zhì)區(qū)別。筆者認為，房屋登記機構(gòu)總體上應以“形主實輔”為標準，履行合理審慎義務(wù)，主要對登記申請進行形式審查，如有《房屋登記辦法》第二十條規(guī)定登記條件中的”一致性”與”權(quán)利沖突”的合理懷疑，應針對該疑問作實質(zhì)審查。
二、登記審查的具體內(nèi)容和要求
實踐中，申請人提交的登記申請材料主要包括登記申請書、申請人身份證明、權(quán)屬證書或登記證明、權(quán)利來源證明文件以及其他必要材料。結(jié)合審查權(quán)限和能力，登記機構(gòu)主要應圍繞《房屋登記辦法》第二十條登記條件中的“一致性”與“權(quán)利沖突” 規(guī)定,作如下審查：
1、審查權(quán)利來源證明文件，主要包括合同、繼承關(guān)系證明等。
由于登記機構(gòu)既無權(quán)也無能力審查房屋權(quán)利變動原因或?qū)嶓w民事法律關(guān)系，而登記本身也只具有權(quán)利推定而非賦權(quán)或權(quán)利終極確認效力，故只需作形式上的審核，主要判斷其主體與登記申請人、客體和內(nèi)容與登記申請書是否一致、與房屋登記簿的記載有無權(quán)利沖突。
2、審查申請人的身份證明。
現(xiàn)階段國內(nèi)絕大多數(shù)的登記機構(gòu)還沒有實現(xiàn)與公安戶籍身份查詢系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)對接，無法核實身份證的真實性。因此，登記機構(gòu)僅對申請人的身份是否屬實負有合理的審核義務(wù)，原則上只需要審核身份證明是否有效、有無明顯偽造痕跡、號碼與登記檔案記載是否一致、申請人形象與身份證照片是否吻合。如果條件具備，登記機構(gòu)應當對身份證的真實性負實質(zhì)審查義務(wù)。
3、權(quán)屬證書或登記證明。
二者由登記機構(gòu)頒發(fā)，故應對其真實性及有無權(quán)利沖突承擔實質(zhì)審查義務(wù)。
4、國家機關(guān)依法制作的其他文書、證明文件。
主要包括合法建造房屋的證明、法院或仲裁機構(gòu)的法律文書、有關(guān)機關(guān)出具的其他證明文件。登記機構(gòu)對此無權(quán)作實質(zhì)審查，只負形式審查義務(wù)，判斷其與申請登記的房屋、其主客體和內(nèi)容與其他申請材料是否一致，有無權(quán)利沖突。
5、有關(guān)機構(gòu)出具的證明，如竣工證明、測繪報告、公證文書等。它們主要來自中介機構(gòu)，對相關(guān)事項具有較高的證明力，而且登記機構(gòu)也沒有能力進行實質(zhì)審查，只作形式審查即可。
以上是滬律網(wǎng)小編為您提供的房產(chǎn)登記相關(guān)知識，如需了解更多，請閱讀：
未進行房產(chǎn)登記的影響
房產(chǎn)登記手續(xù)
預售房屋抵押登記的辦理
